Goedkeuring nieuwbouwdepots niet voor lening bij niet-financiele instelling
Nieuwbouwdepot: in beginsel box 3
Als u voor de aankoop van een nieuwbouwwoning een lening krijgt van een financiële instelling, wordt het bedrag van de totale lening over het algemeen op een nieuw geopende geblokkeerde bankrekening, een nieuwdepot, gestort. kunt u alleen geld opnemen dat u besteedt aan de nieuwbouwwoning.
Dit nieuwbouwdepot en de verstrekte lening vallen in principe in box 3, indien en voor zover het nieuwbouwdepot nog niet besteed is aan de nieuwbouwwoning.
Goedkeuring: toch in box 1
Gelukkig is er een goedkeuring waardoor u maximaal twee jaar lang de lening en het nieuwbouwdepot toch in box 1 kunt verantwoorden. Voorwaarde is dat het nieuwbouwdepot bedoeld is voor een eigen woning in aanbouw in box 1. Verder mag u dan alleen het deel dat uiteindelijk bestemd is voor de eigen woning in box 1 in aanmerking nemen. Voor de renteaftrek komt de rente die u ontvangt op het nieuwbouwdepot in mindering op de aftrekbare rente.
Voorbeeld
U koopt begin 2024 voor het eerst een eigen woning. Het betreft een nieuwbouwwoning van € 500.000. Een bank verstrekt aan u een lening van € 500.000 voor de aankoop van de woning. De lening voldoet aan alle voorwaarden om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De bank opent voor u een nieuwbouwdepot en stort daarop het bedrag van € 500.000. De verschillende termijnen voor de aankoop van de nieuwbouwwoning betaalt u van dat depot. In 2024 betaalt u € 15.000 rente over de verstrekte lening en ontvangt u € 10.000 rente op de gelden op het nieuwbouwdepot. Per saldo kunt u een bedrag van € 5.000 als rente in aftrek brengen in box 1. U hoeft geen bedragen aan te geven in box 3.
Geen goedkeuring bij lening van een niet-financiële instelling
De Belastingdienst heeft laten weten dat goedkeuring niet geldt als u de lening krijgt van een niet-financiële instelling, bijvoorbeeld van een familielid of van uw bv, die de lening op een speciaal daarvoor geopende bankrekening stort. Deze rekening zal namelijk over het algemeen niet geblokkeerd zijn en er gelden dan ook geen specifieke voorwaarden voor het opnemen van geld van die bankrekening.
Van de goedkeuring kan dan geen gebruik worden gemaakt. De lening en het bedrag op de bankrekening worden daarom in eerste instantie in box 3 in aanmerking genomen. Pas als een bedrag van de bankrekening gebruikt wordt voor een termijn voor aankoop van de nieuwbouwwoning, verschuift het daarmee corresponderende deel van de lening naar box 1.
Voorbeeld
U koopt in 2024 voor het eerst een eigen woning. Het betreft een nieuwbouwwoning van € 500.000. Een familielid verstrekt aan u een lening van € 500.000 voor de aankoop van de woning. De lening voldoet aan alle voorwaarden om voor renteaftrek in aanmerking te komen. U opent een bankrekening en uw familielid stort daarop het bedrag van € 500.000. In 2024 betaalt u van deze bankrekening een termijn € 100.000 voor aankoop van de woning. De rente over deze € 100.000 vanaf het moment van betaling van de termijn bedraagt in 2024 € 700. U kunt in 2024 een bedrag van € 700 als rente in aftrek brengen in box 1. Voor uw box 3- heffing in 2025 moet u de € 400.000 die per 1 januari 2025 op de bankrekening staat als banktegoed én van de lening een bedrag van € 400.000 als schuld in aanmerking nemen. De schuld in box 1 bedraagt per 1 januari 2025 € 100.000.
Vergoeding verhuiskosten
Als een verhuurder een woning renoveert, is hij wettelijk verplicht de huurder een vergoeding te geven voor de hiermee samenhangende verhuiskosten. De Belastingdienst is van mening dat deze kostenvergoeding niet in een keer ten laste van de winst kan worden gebracht, maar dat deze kosten dienen te worden geactiveerd.
Aanschaffings- of voortbrengingskosten
De rechter heeft in het verleden bepaald dat tot de aanschaffings- of voortbrengingskosten van een bedrijfsmiddel ook bijkomende kosten behoren die gemaakt moesten worden om een bedrijfsmiddel in de voor de onderneming gewenste staat te brengen. Omdat verhuurders wettelijk verplicht zijn de verhuiskosten te vergoeden bij renovatie, zijn deze kosten onlosmakelijk met de renovatie verbonden.
Activeren
Omdat de kosten van renovatie geactiveerd moeten worden, geldt dit ook voor de hiermee samenhangende bijkomende kosten in de vorm van een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding kan dus niet ineens ten laste van de winst worden gebracht, maar er dient op te worden afgeschreven.
Doelstelling NFBK
De doelstelling van het NFBK is om koopwoningen voor starters op de woningmarkt betaalbaarder te maken. Hieraan zijn wel verschillende voorwaarden verbonden, zowel met betrekking tot het bouwproject als ten aanzien van de kopers.
Voorwaarden bouwproject
De woningen waarvoor het NFBK beschikbaar is, mogen een maximale marktwaarde hebben van € 405.000. De korting die de kopers krijgen bedraagt minimaal 10% van de marktwaarde en maximaal € 70.000. Projecten waarvoor het fonds beschikbaar is, dienen minimaal uit 10 en maximaal uit 100 woningen te bestaan die via het fonds worden verkocht.
Voorwaarden kopers
Kopers die voor een woning uit het project in aanmerking willen komen, moeten jonger zijn dan 35 jaar. Het gezamenlijke inkomen mag niet meer bedragen dan € 89.821 (twee keer modaal). Van de koperskorting krijgen zij via het NFBK 75% verstrekt en het restant via de ontwikkelaar van de woningen.
Voorwaarden bij doorverkoop
Wordt een woning die via het NFBK is verkregen weer doorverkocht, dan vloeit de koperskorting weer terug naar het fonds. Dit geldt ook voor een deel van de waardewijziging van de woning, die zowel positief als negatief kan zijn.
Private financiering?
Partijen gaan onderzoeken of het NFBK kan worden uitgebreid met private financiering. Daarover wordt onder meer gesproken met pensioenfondsen en verzekeraars. Verder wordt nog onderzocht of het NFBK ook voor Caribisch Nederland beschikbaar kan komen.
Aanleiding wetswijziging
Op dit moment is het nog mogelijk om contractueel af te spreken dat geldvorderingen op naam niet mogen worden gecedeerd (overgedragen) of verpand. In bepaalde sectoren, zoals de bouw- en retailsector, gebeurt dit op grote schaal. Hierdoor kunnen deze vorderingen echter niet ingezet worden als dekking voor kredietverlening of worden overgedragen aan bijvoorbeeld factormaatschappijen.
Verbod overdracht of verpanding straks verboden
Door de wetswijziging is het vanaf 1 juli 2025 niet meer mogelijk om contractueel de overdracht of verpanding van een zakelijke geldvordering op naam te verbieden of beperken. Het is dan dus ook niet meer mogelijk om te bedingen dat overdacht of verpanding alleen aan bepaalde partijen mogelijk is of te bedingen dat overdacht of verpanding alleen mag met instemming van de schuldenaar.
Let op! Het blijft vanaf 1 juli 2025 wel mogelijk om het vestigen van een vruchtgebruik contractueel te verbieden of te beperken.
Alleen voor zakelijke geldvorderingen
Het gaat specifiek om zakelijke geldvorderingen. Dat wil zeggen, geldvorderingen in het reguliere handelsverkeer die in de uitoefening van een beroep of bedrijf zijn ontstaan.
Let op! Geldvorderingen van particulieren die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf vallen niet onder de wetswijziging. Voor deze geldvorderingen blijft het dus mogelijk om contractueel de overdracht of verpanding te verbieden of te beperken.
Uitzonderingen
Voor een aantal specifieke zakelijke geldvorderingen op naam blijft het wel mogelijk om contractueel de overdracht of verpanding te verbieden of beperken. Het gaat daarbij om:
- geldvorderingen uit hoofde van een betaal- of spaarrekening, en
- geldvorderingen uit hoofde van een krediet- of geldleningsovereenkomst waarbij aan de kant van de kredietgever meerdere partijen betrokken zijn of zullen zijn, en
- geldvorderingen van of op een clearinginstelling, een centrale tegenpartij, een afwikkelende instantie, een verrekeningsinstituut of een centrale bank, en
- geldvorderingen op een zogenaamde G-rekening.
Invoering schriftelijke mededeling
In de wet is nog een andere wijziging opgenomen. De crediteur moet vanaf 1 juli 2025 de debiteur schriftelijk meedelen dat de geldvordering is overgedragen of verpand. Pas als dat is gebeurd, is de overdracht of verpanding ook effectief richting de debiteur.
Bestaande contractuele afspraken?
De wet treedt in werking op 1 juli 2025 in werking. Bestaande contractuele afspraken blijven daarna nog tot 1 oktober 2025 in tact. Pas daarna kan de nietigheid van contractuele verboden of beperkingen van overdrachten en verpandingen worden ingeroepen.
