Voorgestelde btw-herziening vanaf 2026 op kostbare diensten onroerende zaken

Btw-herzieningsregeling roerende en onroerende investeringsgoederen

Voor investeringen in roerende en onroerende investeringsgoederen geldt op dit moment al een btw-herzieningsregeling. Door deze regeling wordt het gebruik van roerende investeringsgoederen gedurende vier jaar na het jaar van ingebruikname gevolgd. Voor onroerende investeringsgoederen bedraagt deze termijn negen jaar. Als gedurende die periode het gebruik van het investeringsgoed voor btw-belaste en/of btw-vrijgestelde prestaties (deels) wijzigt, kan dit gevolgen hebben voor de btw-aftrek. De eerder in aftrek gebrachte btw kan dan worden herzien.

Btw-herzieningsregeling diensten

Voor diensten aan onroerende zaken geldt op dit moment nog geen btw-herzieningsregeling. Dit heeft tot gevolg dat bijvoorbeeld voor woningen die fors verbouwd worden en daarna voor een korte periode btw-belast verhuurd worden, volledig recht bestaat op btw-aftrek. Als die woningen daarna btw-vrijgesteld verhuurd worden, wordt die btw-aftrek namelijk niet herzien.

Let op! In beginsel is de verhuur van een ongemeubileerde woning btw-vrijgesteld. Alleen in zogenaamde short-stay situaties is de verhuur met 9% btw-belast. Neem voor meer informatie hierover contact op met een van onze adviseurs.

Voorstel btw-herziening kostbare diensten

Het kabinet vindt het niet gewenst dat voor kostbare diensten aan onroerende zaken geen btw-herzieningsregeling geldt. Daarom heeft het kabinet een voorstel gedaan waarin vanaf 1 januari 2026 een btw-herzieningsregeling voor het jaar van ingebruikname plus de vier daaropvolgende jaren gaat gelden voor kostbare diensten aan onroerende zaken vanaf € 30.000 exclusief btw.

Let op! Bij diensten aan onroerende zaken moet u denken aan verbouwingen en onderhoud aan onroerende zaken. Als zo’n dienst vanaf 1 januari 2026 minimaal € 30.000 exclusief btw bedraagt, gaat daar volgens het voorstel een herzieningsregeling voor gelden.

Vanaf 1 januari 2026

De btw-herzieningsregeling gaat gelden voor kostbare diensten die vanaf 1 januari 2026 in gebruik worden genomen. Neemt u deze diensten dus vóór 1 januari 2026 in gebruik, dan worden ze niet geraakt door de voorgestelde regeling.

Voordelig óf nadelig?

De voorgestelde regeling kan nadelig uitwerken als de btw-herziening ertoe leidt dat u afgetrokken btw deels terug moet betalen. Als het gebruik van uw onroerend goed wijzigt van btw-vrijgesteld naar (deels) btw-belast, dan kan de voorgestelde regeling ook positief uitwerken. In dat geval heeft u namelijk recht op meer btw-aftrek. 

Let op! In het eerste geval kunt u de diensten aan onroerende zaken misschien beter vóór 1 januari 2026 plannen. In het tweede geval is ingebruikname van de diensten vóór 1 januari 2026 misschien wel ongunstiger.

Internetconsultatie

Een en ander is uiteraard afhankelijk van de vraag of het concept-wetsvoorstel doorgaat. Als dit zo is, speelt bij de beoordeling wat u zou kunnen doen onder meer het voorgenomen gebruik in het jaar van ingebruikname van de diensten en de vier jaren daarna een rol.

Het voorstel lag ter internetconsultatie tot en met 2 april 2024. Iedereen die dat wilde, kon tot en met die datum nog een reactie geven op het voorstel.

Casus

In een recent arrest van het gerechtshof ’s Hertogenbosch ging het om de vraag of sprake is van een privaatrechtelijke dienstbetrekking tussen een belanghebbende, een bv,  en een tweetal directeuren-grootaandeelhouders (dga’s).

De bv hield zich bezig met het ontwikkelen, verkopen, leveren, onderhouden en exploiteren van systeem- en gebruikerssoftware, hardware- en softwareapplicaties. Er waren ongeveer 11 werknemers werkzaam bij de bv.

De bv heeft managementovereenkomsten met de twee persoonlijke holdings van twee dga’s afgesloten. In deze overeenkomsten is bepaald dat de holdings de dagelijkse leiding over de bv voeren en tevens is uitdrukkelijk bepaald dat hier geen sprake is van een arbeidsovereenkomst. De Belastingdienst ziet dit echter anders en merkt de dga’s van de holdings aan als werknemers van de bv waar het gaat om de sociale verzekeringen.  Dit omdat de dga’s de enige werknemers zijn van hun persoonlijke holdings. 

Geen arbeidsbepalingen in managementovereenkomst 

Het hof is van oordeel dat aan de uitvoering van de managementwerkzaamheden door de beide personen de managementovereenkomsten en de arbeidsovereenkomsten met de persoonlijke houdstervennootschappen ten grondslag liggen. De bepalingen in de managementovereenkomsten duiden er niet op dat er in wezen sprake is van arbeidsovereenkomsten. Het hof acht in dat verband van belang dat geen nadere bepalingen zijn opgenomen over de voorwaarden waaronder de opdracht moet worden uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld over werktijden, vakantiedagen en afspraken over ziekte. De dga’s hebben zich niet tegenover de holding verplicht om werkzaamheden te verrichten. Ook vervangen ze elkaar soms.

De bv is bovendien verplicht op grond van de managementovereenkomst een managementvergoeding te betalen. Ook heeft de Belastingdienst niet kunnen aantonen dat er door de algemene vergadering van de bv toezicht wordt gehouden op de dga’s. 

Geen privaatrechtelijke dan wel fictieve dienstbetrekking

Dit leidt ertoe dat er niet voldaan is aan de voorwaarden voor het aannemen van een arbeidsovereenkomst namelijk: de gezagsverhouding en de verplichting persoonlijk arbeid te verrichten tegen loon gedurende zekere tijd. Ook aan de voorwaarden voor het aannemen van een fictieve dienstbetrekking is niet voldaan. De dga’s verrichten hun managementwerkzaamheden immers uitsluitend in het kader van de rechtsbetrekking met hun persoonlijke vennootschappen.

De casus

Een ondernemer had met een bv afgesproken dat hij voor het verrichten van managementwerkzaamheden een managementvergoeding van € 100.000 per jaar zou ontvangen. De bv kwam echter onder (financieel) toezicht te staan. De hypotheekverstrekker eiste daarom dat  de managementvergoeding verlaagd werd naar € 75.000 per jaar. De ondernemer reikte daarna twee jaar lang facturen uit tot een bedrag van € 75.000 per jaar en droeg ook btw af over € 75.000 per jaar. Wel nam de ondernemer op zijn balans een vordering op onder de benaming “Nog te factureren € 50.000” (het verschil tussen de afgesproken vergoeding en de verlaagde vergoeding over een periode van twee jaar).

Belastingdienst: btw over contractuele vergoeding

De Belastingdienst stelde dat de ondernemer niet over € 75.000, maar over € 100.000 per jaar btw verschuldigd was, in totaal dus over € 50.000 meer voor een periode van twee jaar. De Belastingdienst was namelijk van mening dat de ondernemer facturen had moeten uitreiken tot een bedrag van € 100.000 per jaar omdat dit het bedrag was wat contractueel afgesproken was. De Belastingdienst stelde dat uit de balanspost de bedoeling bleek om het bedrag nog in rekening te brengen.

Gerechtshof: btw over in rekening gebrachte vergoeding

Het gerechtshof oordeelde anders, namelijk dat de ondernemer over € 75.000 per jaar btw verschuldigd was. De gerechtshof vond daarom dat de Belastingdienst ten onrechte een naheffingsaanslag had opgelegd voor een bedrag van € 50.000. Dit bedrag was door de ondernemer niet gefactureerd en ook niet ontvangen. Uit een arrest van het Hof van Justitie komt naar voren dat als een lager bedrag in rekening wordt gebracht dan op grond van de contractuele afspraken mogelijk is, btw verschuldigd is over het lagere in rekening gebrachte bedrag, aldus het gerechtshof.

Let op! Het maakte naar het oordeel van het gerechtshof ook niet uit dat de belanghebbende een vordering op de balans had opgenomen onder de benaming “Nog te factureren € 50.000”. Deze administratieve verwerking betekent naar het oordeel van het gerechtshof namelijk niet dat de ondernemer deze bedrag ook in rekening had gebracht of ontvangen.

Bent u voor 1 januari 2018 getrouwd en heeft u geen huwelijksvoorwaarden opgesteld? Dan blijft voor u de oude wettelijke regeling gewoon gelden, de algehele gemeenschap van goederen.

De beperkte gemeenschap van goederen

Vanaf 1 januari 2018 kunt u nog alleen in algehele gemeenschap van goederen trouwen als u dit afspreekt bij huwelijkse voorwaarden. Als u niets met elkaar regelt, krijgt u automatisch te maken met de beperkte gemeenschap van goederen.

Dit geldt op voorwaarde dat het Nederlands recht op u van toepassing is. Als u bijvoorbeeld meerdere of een andere nationaliteit(en) heeft of als u direct na uw huwelijk in het buitenland bent gaan wonen, kan het zijn dat Nederlands recht in uw geval helemaal niet van toepassing is. U dient zich in dat geval goed te laten voorlichten over de vraag of het Nederlands huwelijksvermogensrecht in uw geval wel geldt.

Tip! Ook in zo’n geval kunnen huwelijkse voorwaarden overigens uitkomst bieden, doordat u hierin expliciet kunt kiezen voor de toepassing van bijvoorbeeld het Nederlands huwelijksvermogensrecht. Dit voorkomt een hoop discussies of onduidelijkheid achteraf.

Let op! Raadpleeg tijdig een deskundige die de gevolgen kan overzien als uw situatie ‘iets internationaals’ heeft.

Drie vermogens

Uitgangspunt van de huidige wettelijke regeling van de beperkte gemeenschap van goederen is dat er drie vermogens zijn in plaats van één gemeenschapsvermogen, namelijk: het privévermogen van de één, het privévermogen van de ander en het gemeenschappelijke vermogen. De gemeenschap omvat alle gezamenlijke goederen en gezamenlijke schulden die echtgenoten voor het huwelijk al hadden en alle goederen en schulden die zij vanaf aanvang van de gemeenschap tot aan de ontbinding van de gemeenschap verkrijgen of maken, met uitzondering van erfenissen, schenkingen of verknochte goederen, zoals een letselschade-uitkering. Het privévermogen en de privéschulden van voor het huwelijk vallen buiten de gemeenschap.

Vaker privé

Het feit dat er standaard drie vermogens zijn, maakt dat u algauw te maken kunt krijgen met de zogenaamde vergoedingsrechten. Hiermee wordt bijvoorbeeld de situatie bedoeld dat privégeld, zoals een ontvangen erfenis, is geïnvesteerd in een gemeenschappelijk goed, zoals de echtelijke woning, en dit bedrag vergoed dient te worden door de gemeenschap. Onder de oude wetgeving was dit voorbeeld alleen aan de orde voor zover er sprake was van een erfenis die verkregen is onder een uitsluitingsclausule. Dat wil zeggen: de overledene heeft in een testament uitdrukkelijk bepaald dat de erfenis niet in enige gemeenschap zal vallen.

Let op! Bij de beperkte gemeenschap van goederen is het maken van een uitsluitingsclausule door een erflater niet meer nodig. Er kan wel een insluitingsclausule of gemeenschapsclausule worden gemaakt indien iemand wil dat de partner van de erfgenaam ook erft.

Onderneming

Voorhuwelijks ondernemingsvermogen valt niet in de gemeenschap. Als u als ondernemer in het huwelijk treedt, valt de onderneming dus niet in de beperkte gemeenschap. Veel discussie valt in de praktijk te verwachten ten aanzien van de nieuwe wettelijke bepaling die een redelijke vergoeding voor kennis, vaardigheden en arbeid in het kader van die voorhuwelijkse onderneming voorschrijft. De vergoeding dient voldaan te worden aan de gemeenschap.

De redelijke vergoeding is aan de orde voor zover een dergelijke vergoeding niet al op andere wijze ten bate van beide echtgenoten komt of is gekomen. Inmiddels zijn hier enkele gerechtelijke uitspraken over te vinden. Lastig is en blijft echter in hoeverre aan de rechter voorgelegde gevallen vergelijkbaar met elkaar zullen zijn, wat ‘een redelijke vergoeding’ is en hoe dit precies bepaald dient te worden.

Gerechtshof Den Haag heeft eind 2023 aangegeven dat de gedachte achter deze bepaling is dat bij ondernemers met een privéonderneming de gemeenschap op een gelijke wijze zou moeten meeprofiteren als wanneer de echtgenoot zou werken voor een salaris. In deze casus constateerde het Gerechtshof dat op basis van de stukken en de standpunten van partijen de met de onderneming gegenereerde inkomsten tijdens het huwelijk reeds volledig ten bate van beide echtgenoten zijn gekomen en de inkomsten zijn aangewend voor het betalen van de kosten van de huishouding. Aan een redelijke vergoeding kom je dan niet meer toe.

In een beslissing van de rechtbank Amsterdam uit april 2023 werd wel een redelijke vergoeding toegekend. De rechtbank overwoog dat de redelijke vergoeding aan de hand van concrete omstandigheden moet worden vastgesteld. Dergelijke omstandigheden kunnen ertoe leiden dat de volledige waardestijging ten bate van de gemeenschap komt. De vrouw had in deze zaak echter onvoldoende gesteld en zodoende niet voldaan aan haar stelplicht. Dit betekent volgens de rechtbank echter niet dat de vrouw geen deel van de vermogenstoename van de onderneming toekomt. Dit had ermee te maken dat de man had erkend dat twee derde deel van de waardestijging van de onderneming aan de gemeenschap toekomt. De vrouw ontving dus de helft hiervan.

Tip! Maak voorafgaand aan het huwelijk afspraken over de invulling van het begrip ‘redelijke vergoeding’ of wijk af van de wettelijke regeling in huwelijkse voorwaarden.

Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat dit vergoedingsrecht kan worden vastgesteld aan de hand van de toegenomen waarde van het privévermogen. Ook dient het vertrekpunt in kaart te worden gebracht: wat was de waarde van de voorhuwelijkse onderneming ten tijde van de huwelijksvoltrekking? Op welke grondslag heeft deze waardering plaatsgevonden? Heeft deze waardering plaatsgevonden door een professional waar beide echtgenoten vertrouwen in hebben?

Tip! Wanneer u de rechtsonzekerheid die de beperkte gemeenschap van goederen op dit punt met zich meebrengt zo veel mogelijk wilt voorkomen, doet u er verstandig aan huwelijkse voorwaarden te laten opstellen.

Tip! Leg het vermogen of de waarde van de onderneming en het privévermogen van partijen voor het huwelijk nauwkeurig vast.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.