Hoge tarief overdrachtsbelasting definitief omlaag

Overdrachtsbelasting

Bij aankoop van panden wordt overdrachtsbelasting geheven. Het standaardtarief bedraagt momenteel 10,4% (2025).  Voor woningen die permanent zelf bewoond worden, die dus dienen als hoofdverblijf, is het huidige tarief 2%.

Tip! Voor meerderjarige jongeren tot 35 jaar bestaat er, onder voorwaarden, een eenmalige vrijstelling als de woning niet meer kost dan € 525.000 (2025) én als hoofdverblijf dient.

Tariefverlaging

Voor woningen die niet permanent door de eigenaar zelf bewoond worden, dus niet dienen als hoofdverblijf, wordt het huidige tarief van 10,4% vanaf 2026 dus verlaagd naar 8%. Op deze manier wordt het investeren in woningen voor verhuur aantrekkelijker gemaakt. Ook wordt de aanschaf van een tweede woning zoals een vakantiehuis hierdoor voordeliger. 

Let op!Het tarief van 10,4% blijft in 2026 gehandhaafd voor de aanschaf van bedrijfspanden en kantoren.

Wijziging definitief

De tariefsverlaging naar 8% is vorig jaar al door de Tweede en Eerste Kamer aanvaard en staat daarmee definitief vast. Alleen een nieuwe wetswijziging zou de tariefsverlaging dus nog ongedaan kunnen maken, maar dergelijke plannen liggen momenteel niet op tafel.

Onbedoeld belastingvoordeel voorkomen

De tariefsverlaging gaat gepaard met een aanvullende bepaling om een onbedoeld belastingvoordeel te voorkomen als een woning binnen zes maanden weer wordt doorverkocht. Om dubbele overdrachtsbelasting te voorkomen, is namelijk bepaald dat de door de verkoper betaalde overdrachtsbelasting in mindering mag worden gebracht. Dit kan echter te ruim uitpakken, wanneer de koper door een lager tarief minder overdrachtsbelasting hoeft te betalen dan door de verkopende partij betaald is. Daarom is bepaald dat het bedrag aan belasting dat betaald moet worden niet lager kan zijn dan het bedrag dat zonder het tariefverschil betaald had moeten worden. Op deze manier is gegarandeerd dat ook bij tariefverschillen over een eventuele waardestijging overdrachtsbelasting wordt betaald.

Tip! Overweegt u een tweede woning aan te schaffen voor uzelf of voor de verhuur, bijvoorbeeld aan uw kinderen, dan is het raadzaam hiermee te wachten tot ná 2025.

WBSO

De WBSO is een fiscale faciliteit voor werkgevers met innovatieve activiteiten. Zij kunnen via de WBSO een tegemoetkoming krijgen in de loonkosten van het personeel dat speur- en ontwikkelingswerkzaamheden verricht. Daarnaast is er via de WBSO een tegemoetkoming voor de hiermee verband houdende overige kosten.

Voorwaarden

De WBSO kent tal van voorwaarden. Zo moet u onder meer zelf nieuwe programmatuur ontwikkelen, een (tastbaar) product of productieproces, of u doet technisch-wetenschappelijk onderzoek, het project moet plaatsvinden binnen de EU en u pakt uw project planmatig aan. 

Hoeveel WBSO?

U ontvangt deze aanvraagronde 36% subsidie over de eerste € 380.000 aan innovatieve kosten. Over het meerdere krijgt u 16%. Starters krijgen over de eerste € 380.000 aan innovatieve kosten 50% subsidie. U bent starter als u de afgelopen vijf jaar minstens één jaar niet inhoudingsplichtig was. Verder kunt u maximaal drie jaar als starter worden aangemerkt.

Aanvragen WBSO

U kunt de WBSO aanvragen bij RVO.nl met behulp van eHerkenning op minimaal eH3 niveau. Wordt uw aanvraag goedgekeurd, dan ontvangt u een S&O-verklaring. U dient onder meer een projectplan mee te sturen. Hiervoor zijn op RVO.nl standaardformulieren beschikbaar.

Let op!Wilt u vanaf 1 januari 2026 de WBSO weer aanvragen, dan moet u uiterlijk 20 december 2025 opnieuw een aanvraag indienen.

S&O-verklaring

Met een S&O-verklaring kunt u de subsidie verrekenen met de door u af te dragen loonheffingen. Op de S&O-verklaring staat voor welk jaar de verrekening, de zogenaamde S&O-afdrachtvermindering, geldt. Het maakt niet uit in welke maand van het jaar u de uren en kosten precies maakte.

S&O-aftrek

Ondernemers in de inkomstenbelasting die zelf in 2025 minstens 500 uur innovatieve activiteiten verrichten, kunnen een extra aftrek krijgen op de winst, de S&O-aftrek. Die bedraagt in 2025 € 15.738. Starters kunnen een extra aftrek krijgen van € 7.875. U bent starter als u de afgelopen vijf jaar minstens één jaar geen ondernemer was. Verder kunt u maximaal drie jaar als starter worden aangemerkt. Ook nu dient men zich uiterlijk 30 september 2025 te hebben aangemeld bij RVO.nl.

Vrije ruimte en gerichte vrijstellingen werkkostenregeling

Een werkgever kan een werknemer, onder voorwaarden, onbelaste vergoedingen, verstrekkingen of terbeschikkingstellingen geven door deze ten laste te brengen van de vrije ruimte van de werkkostenregeling (WKR).

Let op!De vrije ruimte bedraagt in 2025 2% over de eerste € 400.000 van de totale loonsom van de werkgever en 1,18% over het bedrag daarboven.

Voor sommige vergoedingen, verstrekkingen en terbeschikkingstellingen gelden ook gerichte vrijstellingen. Als iets gericht is vrijgesteld, is het onder voorwaarden onbelast en hoeft dit niet ten laste van de vrije ruimte te komen. Denk hierbij aan de gerichte vrijstelling van € 0,23 per zakelijke kilometer.

Vrije ruimte in de inkomstenbelasting

In de inkomstenbelasting is een met de loonbelasting vergelijkbare wettelijke bepaling opgenomen. Doel van deze bepaling is om inwoners van Nederland met een buitenlandse werkgever die niet in Nederland inhoudingsplichtig is voor de loonbelasting hetzelfde te behandelen als inwoners van Nederland met een Nederlandse werkgever.

De Hoge Raad oordeelde in 2022 al dat door deze wettelijke bepaling werknemers met een niet-inhoudingsplichtige werkgever de vrije ruimte in aftrek kunnen brengen op hun inkomen in de inkomstenbelasting. Deze werknemers kunnen in 2025 in principe zonder nadere voorwaarden 2% van hun aan Nederland toe te rekenen brutoloon aftrekken in de inkomstenbelasting. Dit geldt tot een brutoloon van maximaal € 400.000, daarboven is het 1,18%.

Let op!Dit kan niet als de buitenlandse werkgever in Nederland inhoudingsplichtig is voor de loonbelasting. Dan gelden namelijk gewoon de regels die ook voor Nederlandse werkgevers gelden.

Gerichte vrijstelling in de inkomstenbelasting

De Hoge Raad had nog niet geoordeeld over de vraag of een inwoner van Nederland met een buitenlandse werkgever die niet inhoudingsplichtig is voor de loonbelasting, ook de zakelijke kosten waarvoor een gerichte vrijstelling geldt in aftrek mag brengen in de aangifte inkomstenbelasting. De Belastingdienst vond dat dit niet kon, ondanks het oordeel van de Hoge Raad in 2022 over de vrije ruimte.

De Hoge Raad heeft nu (5 september 2025) echter geoordeeld dat dit wel kan: het is voor het toepassen van de gerichte vrijstelling volgens de Hoge Raad, net als bij de vrije ruimte, niet nodig dat de werkgever de vergoedingen of verstrekkingen heeft aangewezen als eindheffingsbestanddeel.

Wel onderbouwing nodig

Aftrek van zakelijke kosten waarvoor een gerichte vrijstelling geldt, kan overigens niet zonder meer. Er moet namelijk wel aannemelijk zijn dat de zakelijke kosten gemaakt zijn. Verder moet getoetst worden of de zakelijke kosten binnen de voorwaarden en grensbedragen van de gerichte vrijstellingen blijven.

Onderzoek bij vaste kostenvergoeding

De Hoge Raad merkt nog op dat als sprake is van een vaste kostenvergoeding hier een onderzoek naar de werkelijke gemaakte kosten aan ten grondslag moet liggen. In tegenstelling tot vaste kostenvergoeding die door een in Nederland inhoudingsplichtige werkgever worden gegeven, hoeft dit onderzoek niet al verricht te zijn voordat de werknemer de vergoeding ontvangt. Bovendien kan het onderzoek naar de werkelijke kosten door de werknemer worden gedaan zonder dat de werkgever daarbij betrokken is, aldus de Hoge Raad.

Let op!Bent u inwoner van Nederland, maar werkt u voor een niet-inhoudingsplichtige buitenlandse werkgever? Dan kunt u dus onder voorwaarden in uw aangifte inkomstenbelasting ook een beroep doen op gerichte vrijstellingen. Neem voor overleg over deze voorwaarden contact op met onze adviseurs.

Let op!Een aantal wijzigingen die hieronder worden vermeld, moeten nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.

1. Werkgevers gaan 12% heffing betalen op fossiele personenauto van de zaak

Vanaf 1 januari 2027 bent u als werkgever een pseudo-eindheffing van 12% verschuldigd wanneer u een personenauto met CO2-uitstoot ter beschikking stelt aan een werknemer voor privégebruik en/of woon-werkverkeer. Het doel van deze regeling is om de overstap naar elektrische personenauto’s te versnellen, in lijn met de klimaatdoelen voor 2030. Volledig elektrische personenauto’s en personenauto’s die uitsluitend zakelijk worden gebruikt, vallen buiten de regeling.

Let op!Woon-werkverkeer wordt expliciet als privégebruik aangemerkt. Dit is dus anders dan bij de berekening van de bijtelling voor privégebruik van de auto van de zaak!

Vanaf 1 januari 2027 moet u dus maandelijks een pseudo-eindheffing berekenen. Deze heffing mag u maandelijks voldoen, maar u mag ook wachten met de afdracht tot het tweede loonaangiftetijdvak in 2028. De heffing mag niet worden doorberekend aan de werknemer. Een eigen bijdrage van de werknemer voor privégebruik heeft geen invloed op de hoogte van de heffing.

Let op!Tot 17 september 2030 is geen pseudo-eindheffing verschuldigd over personenauto’s die voor 1 januari 2027 aan werknemers ter beschikking zijn gesteld. Na deze datum geldt de heffing voor alle fossiele personenauto’s met privégebruik.

2. Aanpassingen box 3: hoger rendement, lager vrijgesteld vermogen

Het kabinet voert met ingang van 2026 een aantal aanpassingen door in de huidige box 3-regeling als opmaat naar het nieuwe stelsel op basis van werkelijk rendement. De beoogde invoerdatum van het nieuwe stelsel is 1 januari 2028. Hieronder de belangrijkste punten per 1 januari 2026:

• Het forfaitair rendement voor overige bezittingen stijgt van 6 naar 7,78%. De stijging van 1,78% is bedoeld als dekking van de verwachte budgettaire derving van de latere invoering van het nieuwe stelsel (2028 in plaats van 2026). 
• Tegelijkertijd daalt, ook om de budgettaire derving te dekken, het heffingsvrije vermogen van € 57.684 naar € 51.396 per persoon, waardoor meer belastingplichtigen box 3-heffing gaan betalen.
• De regels voor het tegenbewijs van daadwerkelijk rendement worden aangescherpt. Dit moet onder andere belastingontwijking via obligaties met aangegroeide rente tegengaan. Aankopen na 25 augustus 2025 vallen onder strengere voorwaarden.
• De leegwaarderatio wordt beperkt: verhuur aan gelieerde partijen tegen een niet-marktconforme huur valt voortaan buiten deze regeling. Dit voorkomt belastingvoordeel door kunstmatig lage huur. Gelieerde partijen zijn partijen die zo nauw verbonden zijn dat zij onderling een huurprijs afspreken die normaal niet in de markt zou gelden. 

3. Diverse wijzigingen in tarieven

Voor belastingplichtigen jonger dan de AOW-leeftijd daalt het tarief in de eerste schijf van de inkomstenbelasting licht, van 35,82% (2025) naar 35,70% (2026). De tweede schijf stijgt juist licht, van 37,48% (2025) naar 37,56% (2026). De derde schijf blijft ongewijzigd (49,50%). Voor belastingplichtigen ouder dan de AOW-leeftijd geldt een verlaging in de eerste schijf van 17,92% (2025) naar 17,80% (2026). De tweede schijf stijgt licht, van 37,48% (2025) naar 37,56% (2026) en de derde schijf blijft ook hier gelijk (49,50%).

Daarnaast wijzigen de schijflengtes in box 1 van de inkomstenbelasting met een beperkte indexatie. Vanaf een inkomen van € 79.137 is het hoogste tarief van 49,50% van toepassing. 

Om werken aantrekkelijker te maken, wordt de maximale arbeidskorting verhoogd van € 5.599 (2025) naar € 5.712 in (2026). 

De maximale algemene heffingskorting stijgt licht, van € 3.068 naar € 3.115 (voor belastingplichtigen ouder dan de AOW-leeftijd van € 1.536 naar € 1.554) en de maximale inkomensafhankelijke combinatiekorting stijgt van € 2.986 naar € 3.032. Ook de ouderenkorting en de alleenstaandeouderkorting stijgen licht.

Voor ondernemers daalt de zelfstandigenaftrek van € 2.470 naar € 1.200; dit sluit aan bij het beleid om fiscale voordelen voor zelfstandigen af te bouwen. Voor ondernemers betekent dit dat de fiscale stimulans voor zelfstandig ondernemerschap verder afneemt. De mkb-winstvrijstelling blijft gelijk op 12,70%.

4. De rapportage verplichting personenmobiliteit wordt versoepeld

De rapportageverplichting werkgebonden personenmobiliteit (WPM) geldt alleen nog voor ondernemingen met 250 werknemers of meer. Voorheen gold deze verplichting vanaf 100 werknemers, maar op Prinsjesdag is bekendgemaakt dat de grens voor de verplichting verhoogd wordt naar 250 werknemers.

5. Verduidelijking fietsregeling

Sinds 1 januari 2020 geldt een bijtelling van 7% (minus de eventuele eigen bijdrage van de werknemer) voor een fiets van de zaak die een werknemer ook privé gebruikt. Deze bijtelling is verplicht zodra de fiets voor woon-werkverkeer wordt gebruikt. Het kabinet stelt voor om deze regeling met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020 aan te passen. Wordt de fiets niet of maximaal 10% bij het woon- of verblijfadres van de werknemer gestald, dan is de bijtelling nihil. Dit betekent dat er geen loon- of inkomstenbelasting verschuldigd is. Zo voorkomt de regeling onbedoelde belastingheffing bij bijvoorbeeld hubfietsen of campusfietsen. Deze regeling geldt overigens ook voor IB-ondernemers. 

Let op!Wordt de fiets meer dan 10% bij het woon- of verblijfadres gestald, dan geldt de reguliere bijtelling van 7%. 

6. Overdrachtsbelasting: introductie 8%-tarief in 2026

In 2026 gaan vier tarieven gelden voor de overdrachtsbelasting (al aangenomen in 2024). Het standaardtarief van 2% geldt voor woningen die de koper zelf als hoofdverblijf gebruikt. Starters onder de 35 jaar kunnen onder voorwaarden een vrijstelling van 0% toepassen bij de aankoop van een woning met een marktwaarde tot € 555.000 (2026). Voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen, geldt vanaf 2026 een nieuw tarief van 8%. Denk daarbij aan beleggingsobjecten, vakantiewoningen, woningen voor kinderen of verhuurde woningen.

Let op!Het tarief voor niet-woningen blijft 10,4%. Dit geldt voor bijvoorbeeld commercieel vastgoed, bedrijfspanden en onbebouwde grond.

7. Btw op cultuur, media en sport blijft 9%

Het kabinet heeft besloten het verlaagde btw-tarief van 9% op cultuur, media en sport te behouden. De eind 2024 aangenomen verhoging naar 21% per 1 januari 2026 wordt dus geschrapt. Het behoud van het lage tarief kost structureel € 1,3 miljard. Dat dekt het kabinet door de inflatiecorrectie op de inkomsten- en loonbelasting te beperken.

Let op!Voor logiesverstrekkers (zoals hotels en B&B’s) geldt vanaf 1 januari 2026 echter wel het algemene tarief van 21%. Deze aangenomen btw-verhoging wordt dus niet teruggedraaid.

8. Regeling vervroegd uittreden vanaf 2026 structureel

De tijdelijke RVU-drempelvrijstelling wordt vanaf 2026 structureel voortgezet. Werknemers kunnen hierdoor – onder voorwaarden – tot drie jaar vóór de AOW-leeftijd stoppen met werken en een uitkering ontvangen. Blijft die uitkering binnen het drempelbedrag, dan betaalt de werkgever geen pseudo-eindheffing van 52%. 

Naast de voortzetting van de regeling stijgt ook het drempelbedrag met € 300 bruto per maand en indexeert dit bedrag jaarlijks mee met het minimumloon. In 2025 is de RVU-drempelvrijstelling € 2.273 per maand. 

De pseudo-eindheffing die betaald wordt voor bedragen boven de RVU-drempelvrijstelling stijgt ook. Boven deze drempel geldt nu nog een pseudo-eindheffing van 52%, maar deze stijgt naar 57,7% in 2026, naar 64% in 2027 en naar 65% vanaf 2028. 

9. Fiscaal voordeel groene beleggingen versoberd

Groen beleggen levert nu fiscaal voordeel op via een vrijstelling in box 3. Daarnaast geldt een heffingskorting van 0,1% over het vrijgestelde bedrag. De regeling geldt voor beleggingen in erkende groenfondsen die duurzame en innovatieve projecten financieren. 

Vanaf 1 januari 2025 werd dit voordeel al geleidelijk afgebouwd. In 2025 bedraagt de vrijstelling nog € 26.312 (€ 52.624 voor fiscale partners). In 2026 blijft de vrijstelling nog bestaan, maar in 2027 bedraagt deze nog slechts € 200 (€ 400 voor partners). De regeling is daarmee feitelijk afgeschaft. 

De heffingskorting blijft in 2027 formeel bestaan, maar door het percentage van 0,1% is het effect marginaal. Eigenlijk zou het fiscale voordeel per 1 januari 2027 worden afgeschaft, maar vanwege uitvoeringsproblemen bij de Belastingdienst schuift de definitieve afschaffing door naar 1 januari 2028. 

10. Verduidelijking erf- en schenkbelasting

Er zijn vier maatregelen gepresenteerd op Prinsjesdag 2025 die betrekking hebben op de erf- en schenkbelasting. Hiermee wil het kabinet de belastingpraktijk verduidelijken en oneerlijke situaties voorkomen. De voorgestelde maatregelen zijn:

• Schenkingen binnen 180 dagen voor een overlijden worden vanaf 1 januari 2026 enkel via de erfbelasting belast en niet meer eerst in de schenkbelasting. Nu moet nog zowel een aangifte schenk- als erfbelasting worden gedaan. 
• Biologische kinderen zonder juridische erkenning worden vanaf 2026 gelijkgesteld met juridisch erkende (biologische) kinderen voor de erf- en schenkbelasting. Hierdoor kunnen zij gebruikmaken van het kindertarief en de kindvrijstelling. Een nauwe persoonlijke betrekking blijkt impliciet uit het feit dat de biologische ouder het kind een schenking doet dan wel iets nalaat. Voorwaarde is wel dat het biologische ouderschap aangetoond kan worden via een DNA-test.
  Overigens kan door een beroep op de hardheidsclausule ook vóór 2026 al verzocht worden om toepassing van het kindertarief en de kindvrijstelling.
• Bij huwelijkse voorwaarden met ongelijke breukdelen (bijv. 90/10) wordt alles boven 50% getroffen met erf- of schenkbelasting. Daarbij worden huwelijkse voorwaarden die gesloten zijn voor 16 september 2025 16.00 uur buiten deze maatregel gelaten, op voorwaarde dat deze later niet worden aangepast.
• De aangiftetermijn voor erfbelasting wordt verlengd van 8 naar 20 maanden na overlijden. Belastingrente gaat pas lopen vanaf de 21e maand. Dit geeft u meer tijd voor een correcte en volledige aangifte en vermindert het risico op uitstelverzoeken en bezwaarprocedures.