Voorwaarden kavelruilvrijstelling luisteren nauw

Vereiste inschrijving in openbare registers

Aan de vrijstelling in het kader van een kavelruil is de voorwaarde verbonden dat deze moet zijn ingeschreven in de openbare registers. In de betreffende zaak was dit niet gebeurd en dus moest de rechter eraan te pas komen om te beoordelen of hierdoor de vrijstelling komt te vervallen.

Reden inschrijving

In het arrest geeft de Hoge Raad aan dat de voorwaarde van inschrijving in de openbare registers is gesteld om te bereiken dat ook rechtsopvolgers onder bijzondere titel en degenen die achteraf eigenaar blijken te zijn aan de overeenkomst gebonden zijn. De inschrijving is echter niet van belang voor de goederenrechtelijke bescherming van de kavelruilovereenkomst, aldus de Hoge Raad.

Voorwaarden

De Hoge Raad merkt verder op dat de vrijstelling zodanig moet worden uitgelegd dat deze bij vrijwillige kavelruil alleen beschikbaar is voor kavelruilovereenkomsten die aan een aantal voorwaarden voldoen, waaronder inschrijving in de openbare registers. Dat deze inschrijving in dit geval geen zelfstandig belang heeft voor de goederenrechtelijke bescherming van de kavelruil als titel van overdracht, is volgens de Hoge Raad niet van belang. Nu niet aan de gestelde voorwaarde is voldaan, is de vrijstelling dan ook niet van toepassing.

Wijzigingen per 2025

In het Belastingplan 2025 is een wetsvoorstel opgenomen met een aantal wijzigingen die betrekking heeft op de kavelruilvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Deze wijzigingen moeten per 2025 ingaan. Het betreft onder meer de volgende wijzigingen:

De vrijstelling geldt alleen nog voor een agrarische bedrijfswoning.
Alleen opstallen die voor agrarische doeleinden worden gebruikt vallen onder de vrijstelling.
Voor het verkrijgen van de vrijstelling geldt een voortzettingseis van agrarisch gebruik van ten minste 10 jaar.

Let op! Dit wetsvoorstel moet nog wel door de Eerste Kamer worden goedgekeurd.

Servicekosten

Servicekosten bestaan bijvoorbeeld uit de kosten van schoonmaak, reparaties, afvalverwijdering en/of een alarmsysteem. Daarnaast berekent een verhuurder soms ook de levering van gas, water en elektriciteit door.

Wel of geen btw?

Verhuur van woningen is in principe vrijgesteld van btw. De vraag is of dit ook zo is voor de in rekening gebracht servicekosten of de doorberekende gas, water en elektriciteit.

Tot en met 2023

In het beleid van de staatssecretaris dat gold tot en met 2023 was opgenomen dat servicekosten die aan huurders van woningen in rekening worden gebracht meestal opgaan in de verhuur. Aangezien de verhuur van woningen in principe vrijgesteld is van btw, geldt dat dan ook voor de doorberekende servicekosten.

Let op! Alleen de servicekosten voor klein onderhoud die voor rekening en risico van de huurder komen (bijvoorbeeld onderhoud deurbel, brievenbus, deurkrukken en dergelijke) gaan niet in de verhuur op en zijn daarom btw-belast.

2024

Met ingang van 2024 is dit beleid veranderd, maar de staatssecretaris staat in 2024 nog toe dat u tot 1 januari 2025 het oude beleid toepast dat gold tot en met 2023. Berekent u in 2024 dus wel of geen btw op grond van het oude beleid, dan is dat toegestaan.

Vanaf 2025

Vanaf 2025 is dat niet meer toegestaan. Het is daarom zaak om nu te (laten) beoordelen of u vanaf 2025 op grond van het nieuwe beleid wel of geen btw moet berekenen over de servicekosten of de doorberekende gas, water en elektriciteit.

In het nieuwe beleid is opgenomen dat bij servicekosten sprake is van een afzonderlijke prestatie (en dus btw) als elke huurder afzonderlijk of de huurders gezamenlijk kunnen kiezen wie de dienst aan hen verricht en als deze dienst als een afzonderlijke post op de factuur is vermeld. Is dat het geval, dan kunt u vanaf 2024 en moet u vanaf 2025 btw berekenen over de servicekosten. In alle andere gevallen zijn deze vrijgesteld van btw.

Gas, water en elektriciteit

Met betrekking tot de levering van gas, water en elektriciteit is in het nieuwe beleid opgenomen dat in ieder geval sprake is van een afzonderlijke prestatie (en dus btw) als de huurder vrij zijn gebruik hiervan kan bepalen. Belangrijke aanwijzingen daarvoor zijn een individuele meter en de facturatie aan de hand van werkelijk gebruik. Kan de huurder vrij zijn gebruik bepalen, dan kunt u vanaf 2024 en moet u vanaf 2025 btw berekenen over de doorberekening van gas, water en elektriciteit.

Beoordeling

De beoordeling is niet eenvoudig. Neem daarom bij twijfel contact op met onze adviseurs.

Let op! Met betrekking tot de servicekosten in de zakelijke vastgoedbranche en bij commerciële verhuuractiviteiten van woningbouwcoöperaties (niet zijnde de verhuur van woningen) was in het beleid dat gold tot en met 2023 opgenomen dat meestal sprake is van afzonderlijke prestaties en daarom btw. Verhuurt u in deze branche, dan is het ook voor u verstandig om te (laten) beoordelen welke gevolgen het nieuwe beleid mogelijk voor de btw op uw servicekosten heeft. Uiteraard helpen onze adviseurs u ook graag bij deze beoordeling.

Bijl valt op voet

In betreffende zaak ging het om een bijl die op de voet van een zzp’er terechtkwam tijdens de uitoefening van haar werkzaamheden. Het ongeval had de nodige medische gevolgen, waardoor de vrouw haar werkzaamheden deels niet meer kon uitoefenen. Ook leed de vrouw materiële en immateriële schade.

Belast of niet?

Bij de vraag of in een dergelijk geval een schadevergoeding belast is, is volgens het Hof om te beginnen van belang of de schadevergoeding een compensatie is voor het verlies aan arbeidsvermogen. Een dergelijke schadevergoeding behoort tot de winst, tenzij er sprake is van blijvende arbeidsongeschiktheid. Dan is een schadevergoeding onbelast. Een schadevergoeding ter tijdelijke vervanging van gederfde winst is dus wel belast.

Materiële schade en immateriële schade

Materiële en immateriële schade liggen volgens het Hof in de privésfeer en niet in de ondernemingssfeer. Als de inspecteur van mening is dat vergoedingen in verband met deze schades belast zijn, dient de inspecteur aannemelijk te maken dat er een verband bestaat met de onderneming.

Hof acht schadevergoedingen onbelast

De schadevergoeding was toegekend vanwege een blijvende arbeidsongeschiktheid van de zzp’er, wat onder meer bleek uit het feit dat aantoonbaar was bewezen dat zij bepaalde werkzaamheden, die zij eerder wel deed, blijvend niet meer kon uitoefenen. Zij ontvangt hiervoor tot aan haar pensioen jaarlijks een arbeidsongeschiktheidsuitkering van € 10.000 van een verzekeraar.

Ook kon de inspecteur niet aannemelijk maken dat de materiële schadevergoedingen, onder meer voor huishoudelijke hulp, en de immateriële schadevergoeding verband hielden met de onderneming. Hierdoor vielen de schadevergoedingen in de privésfeer.

Op grond van de feiten kwam het Hof tot het oordeel dat de gehele schadevergoeding van € 480.000 onbelast was.

Salderingsregeling

Houders van zonnepanelen kunnen nu nog de opgewekte energie verrekenen met de afgenomen energie. Deze zogenaamde salderingsregeling betekent op zonnige dagen voor energiebedrijven vaak een overschot aan energie, die kan worden weggestreept tegen vaak duurdere energie op dagen met minder zon. Om dit tegen te gaan wordt de salderingsregeling per 2027 afgeschaft. Houders van zonnepanelen krijgen dan voor teruggeleverde energie een vergoeding, waarvan de hoogte nu nog onbekend is.

Tweede Kamer wil garanties

Via een aantal amendementen heeft de Tweede Kamer garanties geëist die ervoor moeten zorgen dat het afschaffen van de salderingsregeling zo eerlijk mogelijk verloopt. De volgende amendementen zijn aangenomen:

Er wordt voorgesteld om de Autoriteit Consument en Markt (ACM) toezicht te laten uitoefenen op de beschikbaarheid van een concurrerend aanbod op overeenkomsten inzake teruglevering en zo nodig een bindende gedragslijn op te leggen aan leveranciers.
Ook wordt geëist dat de ACM op kan treden als na afschaffing van de salderingsregeling toch nog terugleverkosten worden berekend.
Tevens wordt voorgesteld om na 2030 een redelijke vergoeding voor teruggeleverde energie te garanderen van minstens 50% van de prijs bij afname. Op die manier kan de terugverdientijd van zonnepanelen beperkt blijven.
Ook wordt geregeld dat terugleverkosten alleen in rekening worden gebracht bij de veroorzakers ervan.
Verder vindt de Tweede Kamer dat energiecontracten per 2027 kosteloos moeten kunnen worden opgezegd als een consument met de voorgestelde wijzigingen niet akkoord gaat.

Let op! Alle amendementen moeten nog door de Eerste Kamer worden goedgekeurd en zijn dus nog niet definitief.