Eerste Kamer wil minder overdrachtsbelasting voor beleggers

Overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een woning is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor eigenaren die een woning kopen waarin men zelf anders dan tijdelijk gaat wonen, bedraagt het tarief 2%. Onder voorwaarden geldt een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jongeren tussen 18 en 35 jaar voor de aankoop van een woning met een waarde tot € 510.000 (2024).

Tarief beleggers

Voor beleggers in vastgoed bedraagt het tarief van overdrachtsbelasting echter 10,4%. Dit tarief geldt bijvoorbeeld ook voor tweede woningen en voor ouders die voor hun kind een woning kopen. Volgens de motie is dit tarief voor beleggers echter dusdanig hoog dat beleggingen in woningen achterblijven. De Eerste Kamer dringt er daarom op aan te onderzoeken hoe dit tarief ‘substantieel’ verlaagd kan worden om zodoende het investeren in woningen een extra impuls te geven.

Augustusbesluitvorming

In de motie wordt gevraagd een en ander al bij de augustusbesluitvorming in kaart te brengen. Op die manier zou een eventuele verlaging van het tarief al per 2025 kunnen plaatsvinden.

Tip! Bent u van plan te investeren in woningen, is het, indien mogelijk, wellicht een idee om te wachten op de plannen van de augustusbesluitvorming.

Revisierente

De revisierente bedraagt in beginsel 20% van (het belaste deel) van de afkoopwaarde van de lijfrente. Hoe hoog de afkoopwaarde is, is afhankelijk van hoeveel aan premies u niet of gedeeltelijk niet in aftrek heeft gebracht. Sloot u de lijfrente 10 kalenderjaren of minder vóór het jaar van afkoop af? Dan kunt u gebruikmaken van een tegenbewijsregeling waardoor de revisierente mogelijk lager is.

Niet bij arbeidsongeschiktheid

Als u langdurig geheel of deels arbeidsongeschikt bent, hoeft u echter helemaal geen revisierente te betalen als u uw lijfrente afkoopt. Deze faciliteit speelt in op de vermindering van inkomen die bij arbeidsongeschiktheid veelal optreedt. Er gelden wel voorwaarden. Zo mag het bedrag van de afkoop niet hoger zijn dan € 50.063 (2024) en dient u een AOV-uitkering (binnenkort) te ontvangen, of uw arbeidsongeschiktheid te kunnen aantonen met een verklaring van een arts dat u de komende twaalf maanden uw beroep niet volledig uit kunt oefenen. Ook mag u op het moment van afkoop de AOW-leeftijd nog niet hebben bereikt.

Wat is het moment van afkoop?

Over de invulling van laatstgenoemde voorwaarde heeft de Belastingdienst een standpunt gepubliceerd. Hier is ingegaan op de vraag wat het moment van afkoop is. Het antwoord op deze vraag is van belang als u uw lijfrente afkoopt als u bijna de AOW-leeftijd bereikt. De Belastingdienst geeft aan dat het moment waarop de verzekeraar meedeelt akkoord te gaan met de afkoop, het moment van afkoop is. Als dit moment ligt op of na het bereiken van de AOW-leeftijd, bent u dus, in de visie van de Belastingdienst, revisierente verschuldigd over de afkoop van de lijfrente. 

Rechter denkt er anders over

De Belastingdienst verdedigt zijn standpunt met het argument dat een verzekeraar eerst moet nagaan of voldaan wordt aan alle fiscale voorwaarden. Het standpunt van de Belastingdienst gaat echter in tegen een uitspraak van rechtbank Gelderland van augustus 2023. De rechtbank oordeelde dat het moment van afkoop het moment is waarop het verzoek tot afkoop is gedaan. De rechter komt tot dit oordeel, onder meer omdat dit moment aansluit bij de bedoeling van de wetgever tot het bieden van een faciliteit bij acute financiële problemen als gevolg van arbeidsongeschiktheid.

Wat kunt u hiermee?

Heeft u een lijfrente afgekocht vanwege langdurige arbeidsongeschiktheid? Verzocht u tot afkoop vóór het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd, maar ging de verzekeraar pas akkoord op of na het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd? Doe dan een beroep op het oordeel van rechtbank Gelderland. Het is namelijk, gezien het oordeel van rechtbank Gelderland, nog maar de vraag of het standpunt van de Belastingdienst overeind kan blijven. Houd er wel rekening mee dat u hiervoor een gerechtelijke procedure moet starten. De Belastingdienst zal, gezien zijn ingenomen standpunt, hoogstwaarschijnlijk niet akkoord gaan.

Dga-taks

Zijn uw schulden aan uw bv(‘s) op 31 december 2024 hoger dan € 500.000, dan kunt u te maken krijgen met de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap, ook wel dga-taks genoemd. Het gaat dan niet alleen om uw schulden, maar ook de schulden van uw fiscale partner en een deel van de schulden van onder meer uw kinderen en ouders aan uw bv(‘s) tellen mee.

Uitzondering voor schuld eigen woning

Voor schulden met betrekking tot uw eigen woning geldt een uitzondering. Deze schulden tellen niet mee voor de grens van € 500.000. Voorwaarde is wel dat het gaat om een schuld die voldoet aan de wettelijke bepalingen om renteaftrek te krijgen in de inkomstenbelasting. Daarnaast moet voor deze schulden een recht van hypotheek verstrekt zijn aan uw bv. Is dit recht van hypotheek niet verstrekt, dan telt de schuld dus wel mee voor de grens van € 500.000.

Let op! Voor alle schulden aan uw bv (‘s) met betrekking tot uw eigen woning die op 31 december 2022 al bestonden, geldt de voorwaarde dat er recht van hypotheek verstrekt is, niet.

Aankoop nieuwe woning

Aan de Belastingdienst is de vraag gesteld of er in de volgende situatie alsnog een recht van hypotheek verstrekt moet worden om te voorkomen dat de schuld meetelt voor de dga-taks.

Een dga heeft op 31 december 2022 een schuld bij zijn bv voor zijn eigen woning van € 400.000. Voor deze schuld is geen recht van hypotheek verstrekt aan de bv. Deze schuld is aflossingsvrij. Omdat deze schuld op 31 december 2012 al bestond, bestaat hiervoor, ondanks dat de schuld aflossingsvrij is, recht op renteaftrek. De schuld telt dan ook niet mee voor de grens van € 500.000 in de dga-taks.

De dga verkoopt in 2024 de eigen woning voor € 400.000. De opbrengst van de eigen woning gebruikt hij voor aankoop van een andere eigen woning van € 600.000. Hij gaat hiervoor bij zijn bv ook een aanvullende schuld van € 200.000 aan. Zowel voor de schuld van € 400.000 als voor de schuld van € 200.000 wordt geen recht van hypotheek verstrekt aan de bv.

Gevolgen voor dga-taks

De Belastingdienst heeft aangegeven dat  – kort omschreven – in deze situatie nog steeds mag worden aangenomen dat de schuld van € 400.000 op 31 december 2022 al bestond. Deze schuld telt daarom nog steeds niet mee voor de grens van € 500.000 in de dga-taks, ondanks dat er geen recht van hypotheek verstrekt is.

Dat is anders voor de schuld van € 200.000. Deze telt wel mee voor de grens van € 500.000. Wil de dga dat voorkomen, dan zal hij voor deze schuld een recht van hypotheek moeten verstrekken aan zijn bv.

Let op! Voor beide schulden geldt ook de voorwaarde dat recht bestaat op renteaftrek eigen woning in de inkomstenbelasting. Is dat niet het geval, dan heeft het verstrekken van een recht van hypotheek geen zin. De schuld telt dan namelijk sowieso mee voor de grens van € 500.000.

Bouwdepot

Bij een nieuwbouwwoning is het gebruikelijk dat de van een financier verkregen koopsom in een bouwdepot wordt gestort. Met het vorderen van de bouw betaalt u uit dit bouwdepot de rekeningen van de aannemer. Over het nog niet gebruikte deel van het bouwdepot ontvangt u rente die vaak (vrijwel) gelijk is aan de rente die u op de lening betaalt. Ook bij verbouwingen wordt vaak met dergelijke bouwdepots gewerkt. De Belastingdienst heeft het fiscale verschil tussen een bouwdepot bij nieuwbouw en bij verbouwing verduidelijkt.

Bouwdepot nieuwbouwwoning

De Belastingdienst wijst erop dat bij nieuwbouw de lening én het bouwdepot onder voorwaarden gedurende maximaal twee jaar allebei in box 1 kunnen vallen. De betaalde rente op de lening is dan aftrekbaar in box 1. De belangrijkste voorwaarde is dat de betaalde rente en de op het bouwdepot ontvangen rente gesaldeerd worden. Alleen voor zover de betaalde rente de ontvangen rente overstijgt, resteert er dus aftrekbare rente inzake de eigen woning.

Let op! Dit geldt alleen als aan alle eisen wordt voldaan die altijd gelden voor de aftrek van hypotheekrente.

Bouwdepot verbouwing

Bij een verbouwing is het salderen van de betaalde rente met de ontvangen rente bij een bouwdepot in eerste instantie níet nodig.. De Belastingdienst keurt namelijk goed dat gedurende maximaal een half jaar de betaalde rente op een bouwdepot inzake de verbouwing van een eigen woning volledig aftrekbaar is, los van de ontvangen rente op het depot.

Let op! Deze goedkeuring geldt alleen voor bouwdepots bij verbouwingen en niet voor bouwdepots bij nieuwsbouwwoningen. Verder geldt ook hier dat de goedkeuring alleen geldt als aan alle eisen wordt voldaan die altijd gelden voor de aftrek van hypotheekrente.

Wat na een half jaar?

Na een half jaar moet ook bij een verbouwing de betaalde rente op de lening wél gesaldeerd worden met de ontvangen rente op het bouwdepot. Dit kan tot het einde van de verbouwing met een uiterste datum op twee jaar na het afsluiten van de lening. Na afloop van de verbouwingsperiode of, als de verbouwing langer duurt twee jaar, gaat de lening tot box 3 behoren voor zover deze lening nog niet gebruikt is voor de verbouwing van de eigen woning.