Btw betalen bij verkoop bouwkavel als particulier?

Particulier of btw-ondernemer

Als u als particulier een bouwkavel verkoopt, bent u hierover in principe geen btw verschuldigd. Dit kan anders zijn als de verkoop niet plaatsvindt in de hoedanigheid van particulier, maar in de hoedanigheid van btw-ondernemer.

Exploitatie vermogensbestanddeel

In de wet is opgenomen dat u btw-ondernemer bent als sprake is van de zelfstandige uitoefening van een bedrijf of beroep. Ook exploitatie van een vermogensbestanddeel om daar duurzaam opbrengst mee te behalen leidt tot btw-ondernemerschap.

Geen btw-ondernemer bij incidentele activiteit

Wanneer een activiteit slechts incidenteel plaatsvindt, is geen sprake van btw-ondernemerschap. Ook als bij verkoop alleen sprake is van de uitoefening van een eigendomsrecht – ofwel het normale beheer van privévermogen – zal dit niet leiden tot btw-ondernemerschap. In deze gevallen vindt verkoop in de hoedanigheid van particulier plaats en is er geen btw verschuldigd.

Wel btw-ondernemer bij actieve stappen

Als een particulier echter meer doet om tot een (betere) verkoop te komen, kan dit leiden tot btw-ondernemerschap. In de btw wordt dit ook wel omschreven als het zetten van actieve stappen door de inzet van middelen die ook een fabrikant, handelaar of dienstverrichter inzet.

Anterieure overeenkomst met verplichtingen

Hier liep ook een particulier tegenaan die twee bouwkavels verkocht. Deze particulier had met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten voor de realisatie van vier bouwkavels voor woningen. In de overeenkomst waren verschillende verplichtingen opgelegd aan de particulier, zoals het uitwerken van een bouwprogramma, het opstellen van een verkavelingsplan, het bouw- en woonrijp maken et cetera.

De rechter was van oordeel dat de particulier hiermee actieve stappen had gezet die ook een fabrikant, handelaar of dienstverrichter inzet. De bouwkavels werden naar het oordeel van de rechter daarom geleverd als btw-ondernemer en waren dan ook belast met btw.

Let op! De verkoper stelde nog dat zij de intentie had om de verplichtingen over te dragen aan de kopers van de bouwkavels en dat zij nog geen werkzaamheden had verricht. Dat hielp haar niet. De rechter oordeelde dat de gemeente haar aan de verplichtingen kon houden. Daarmee had zij een risico aanvaardt dat niet vergelijkbaar is met het risico dat bij het beheer van privévermogen aanvaard wordt.

Overleg

Of de levering van een bouwkavel plaatsvindt als particulier of als btw-ondernemer, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden en een niet eenvoudige beoordeling. Om te voorkomen dat u onverwacht te maken krijgt met btw-heffing, raden wij u aan uw specifieke situatie te bespreken met een van onze adviseurs.

Bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant kwam de vraag aan de orde of door teruggeven van aandelen bij een faillissement schenkbelasting kan worden voorkomen met een beroep op dwaling. In deze casus kwam door het faillissement namelijk de voorwaardelijk toegepaste BOR te vervallen.

Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR)

De BOR komt er in het kort op neer dat bij voortzetting van een bedrijf er voor de opvolger een vrijstelling bestaat in de af te dragen schenk- of erfbelasting. De vrijstelling bedraagt dit jaar nog 100% over de eerste € 1.325.253 van de waarde van uw bedrijf en 83% over het meerdere. Vanaf 2025 bedraagt de vrijstelling 100% over de eerste € 1.500.000 en 75% over het meerdere.

Voorwaarden

De BOR kent wel de nodige voorwaarden. Een daarvan is dat de verkrijger het bedrijf minstens vijf jaar moet voortzetten. Betreft het een bv, dan moet de verkrijger ook de aandelen minstens vijf jaar in bezit houden.

Wat bij faillissement?

In genoemde rechtszaak waren de Belastingdienst en de belanghebbenden het er over eens dat bij het faillissement de voorwaardelijk toegepaste BOR verviel omdat niet meer voldaan werd aan de vijf jaar voorzettingsvoorwaarde. In deze zaak waren aandelen geschonken in 2014 waarbij de BOR was toegepast. Helaas ging de bv in 2017 failliet. Hierdoor was de onderneming niet de vereiste vijf jaar voortgezet. De Belastingdienst legde navorderingsaanslagen schenkbelasting op, waarbij de voorwaardelijk toegepaste vrijstelling van de BOR weer werd teruggedraaid. 

Let op! Het kabinet is van plan om de voortzettingstermijn met ingang van 1 januari 2025 te verkorten van vijf naar drie jaar.

Dwaling?

Belanghebbenden probeerden de navorderingen te voorkomen door de geschonken aandelen voor niets aan hun moeder terug te leveren met een beroep op dwaling. Ze stelden dat ze op het moment van schenking niet wisten dat bij faillissement binnen vijf jaar de BOR zou komen te vervallen. Als ze dat hadden geweten, hadden ze de schenking nooit aanvaard. Ook hun adviseur had dit niet geweten. Ze stelden daarom dat de schenking uit 2014 vernietigd moest worden vanwege dwaling.

Wanneer dwaling?

Volgens de rechtbank zou er sprake geweest kunnen zijn van dwaling als zowel de ouders als de kinderen ten tijde van de schenking dachten dat een faillissement binnen vijf jaar na de schenking niet zou leiden tot het vervallen van de BOR. Zij zouden dit alleen gedacht kunnen hebben als zij ten tijde van de schenking met de mogelijkheid van een faillissement binnen vijf jaar rekening hielden. Naar het oordeel van de rechtbank bleek dit niet uit de feiten en omstandigheden. De mogelijkheid van een faillissement werd hen pas later duidelijk. De schenking kon dan ook niet met een beroep op dwaling worden teruggedraaid en de navorderingen bleven in stand.

Controle definitieve aanslag

Diende u al uw aangifte inkomstenbelasting (IB) 2023 in? Dan bestaat de kans dat u binnenkort al een definitieve aanslag IB 2023 van de Belastingdienst ontvangt. Het is verstandig om een definitieve aanslag IB altijd goed te (laten) controleren. Is deze bijvoorbeeld wel in overeenstemming met de door u ingediende aangifte? Of is per abuis in uw aangifte iets niet goed ingevuld? Dan kunt u dat nog corrigeren door tijdig een bezwaarschift in te (laten) dienen.

Let op! Een bezwaarschrift is tijdig ingediend als dit binnen zes weken na dagtekening van de definitieve aanslag door de Belastingdienst is ontvangen. Wacht daarom na ontvangst van de definitieve aanslag niet te lang.

Extra aandacht voor box 3

Heeft u box 3-vermogen, dan moet u extra aandacht (laten) besteden aan uw definitieve aanslag IB 2023. Momenteel loopt er namelijk een aantal rechtszaken bij de Hoge Raad over box 3. De rechtszaken gaan over de jaren tot en met 2022, maar zullen ook gelden voor de box 3-heffing in 2023. De kans bestaat dat de Hoge Raad gaat beslissen dat de box 3-heffing moet plaatsvinden op basis van uw werkelijke rendement uit uw vermogen als dit lager is dan het rendement dat volgt uit de wettelijke bepalingen.

Controleer definitieve aanslag

Zo’n oordeel van de Hoge Raad zou voor u een gunstige ontwikkeling kunnen zijn als uw werkelijke rendement inderdaad lager is dan het rendement dat in uw definitieve aanslag IB 2023 is opgenomen. Om die reden is het verstandig om bij ontvangst van een definitieve aanslag uw werkelijke rendement te (laten) vergelijken met het rendement in uw aanslag. Is dit werkelijke rendement lager, kom dan binnen zes weken na ontvangst van de definitieve aanslag IB 2023 in bezwaar! 

Let op! Als u niet tijdig in bezwaar komt, kunt u straks geen gebruikmaken van een gunstige uitspraak van de Hoge Raad. 

Nog geen definitieve aanslag?

Bestaat uw box 3-vermogen uit meer dan alleen bank- en spaartegoeden, maar bijvoorbeeld ook uit beleggingen, dan legt de Belastingdienst nog geen definitieve aanslag IB 2023 aan u op. De Belastingdienst wacht daarmee tot de Hoge Raad beslist heeft in de rechtszaken rondom box 3. Deze beslissingen worden in augustus/september van dit jaar verwacht.

Let op! Dit geldt dus niet als uw box 3-vermogen alleen uit bank- en spaartegoeden bestaat. In dat geval wacht de Belastingdienst in principe niet de beslissing van de Hoge Raad af. Omdat ook in het geval van bank- en spaartegoeden het werkelijke rendement weleens lager zou kunnen zijn dan het wettelijke rendement, is het verstandig om alert te zijn bij ontvangst van uw definitieve aanslag IB 2023.

Definitieve aanslagen van vóór 2023

Het voorgaande geldt niet alleen voor de definitieve aanslagen IB 2023, maar ook voor eerdere jaren. In principe legt de Belastingdienst ook voor de jaren 2021 en 2022 nog geen definitieve aanslag IB op als uw box 3-vermogen uit meer bestaat dan alleen bank- en spaartegoeden. Maar blijf alert en overleg met uw adviseur als u toch een definitieve aanslag IB 2021 of 2022 ontvangt.

Let op! De Belastingdienst heeft wettelijk een termijn van in beginsel drie jaar waarbinnen een definitieve aanslag IB moet worden opgelegd. Voor de definitieve aanslagen IB 2021 verloopt deze termijn in beginsel op 31 december 2024. Om die reden zal de Belastingdienst op termijn waarschijnlijk besluiten om toch al definitieve aanslagen IB 2021 op te gaan leggen, ook als daarin box 3-vermogen is opgenomen. Houd daar rekening mee.

Fijnstoftoeslag

De fijnstoftoeslag bestaat sinds 2020 als onderdeel van de mrb voor personen- en bestelauto’s op diesel. De fijnstoftoeslag geldt voor de voertuigen die voor de meeste vervuiling zorgen vanwege de uitstoot van fijnstof.

Hoeveel fijnstoftoeslag?

Hoeveel fijnstoftoeslag u moet betalen, is afhankelijk van het soort voertuig en van het gewicht van het voertuig. Voor een personenauto op diesel van bijvoorbeeld 1.000 kilo bedraagt de fijnstoftoeslag nu €45,81 per kwartaal. Voor een personenauto van 2.000 kilo is dit € 107,54 per kwartaal. Een bestelauto voor ondernemers van 1.000 kilo kent een tarief van € 14,48 per kwartaal, bij een gewicht van 2.000 is dit € 27,59.

Inning ineens

De fijnstoftoeslag wordt nu nog apart van de mrb geïnd. In de loop van dit jaar wordt het bedrag aan fijnstoftoeslag samen met de verschuldigde mrb geïnd. U krijgt voortaan dus nog maar één rekening. Door afronding kan dit betekenen dat de rekening iets hoger uitvalt. Nu worden beide bedragen namelijk nog naar beneden afgerond op hele euro’s, maar als het bedrag ineens wordt geïnd wordt het totale bedrag afgerond op hele euro’s.