Vanaf 2026 btw-herziening investeringsdiensten vanaf € 30.000
Btw-herzieningsregeling investeringsgoederen
Op dit moment bestaat er al een btw-herzieningsregeling voor investeringen in roerende en onroerende goederen. In deze regeling wordt het gebruik van roerende investeringsgoederen gedurende vier jaar en het gebruik van onroerende investeringsgoederen gedurende negen jaar ná het jaar van ingebruikname gevolgd.
Als gedurende die periode het gebruik van het investeringsgoed voor btw-belaste en/of btw-vrijgestelde prestaties (deels) wijzigt, kan dit gevolgen hebben voor de btw-aftrek. De eerder in aftrek gebrachte btw kan dan worden herzien. Dat betekent dat mogelijk btw terugbetaald moet worden (als het gebruik wijzigt van oorspronkelijk btw-belast naar btw-vrijgesteld) of btw teruggevraagd kan worden.
Btw-herzieningsregeling investeringsdiensten
Voor investeringsdiensten aan onroerende zaken geldt op dit moment nog geen btw-herzieningsregeling. Zo kan bijvoorbeeld voor woningen die fors verbouwd worden en daarna voor een korte periode btw-belast verhuurd worden, de volledig btw in aftrek worden gebracht; ook als die woningen daarna btw-vrijgesteld verhuurd worden. De die btw-aftrek wordt dan niet herzien.
Let op! Niet elke verhuur van woningen is btw-belast mogelijk. In beginsel is de verhuur van een ongemeubileerde woning namelijk btw-vrijgesteld. Alleen in zogenaamde short-stay situaties is de verhuur met 9% btw-belast. Neem voor meer informatie hierover contact op met een van onze adviseurs.
Btw-herziening investeringsdiensten
Begin 2024 werd uit een internetconsultatie al duidelijk dat het toenmalige kabinet het niet gewenst vond dat voor investeringsdiensten aan onroerende zaken geen btw-herzieningsregeling geldt. Uit een internetconsultatie van de Eindejaarsregeling 2024 van begin september jl. is op te maken dat het huidige kabinet deze mening deelt.
Daarom zal het kabinet op Prinsjesdag 2024 een wetsvoorstel indienen waarin vanaf 1 januari 2026 een btw-herzieningsregeling voor het jaar van ingebruikname plus de vier daaropvolgende jaren gaat gelden voor investeringsdiensten aan onroerende zaken vanaf € 30.000 exclusief btw.
Let op! Bij diensten aan onroerende zaken moet u denken aan verbouwingen van en onderhoud aan onroerende zaken. Als zo’n dienst vanaf 1 januari 2026 minimaal € 30.000 exclusief btw bedraagt, gaat daar volgens het wetsvoorstel een herzieningsregeling voor gelden.
Tip! De btw-herzieningsregeling gaat gelden voor investeringsdiensten die vanaf 1 januari 2026 in gebruik worden genomen. Neemt u deze investeringsdiensten dus vóór 1 januari 2026 in gebruik, dan worden ze niet geraakt door de regeling.
Voordelig óf nadelig?
De voorgestelde regeling kan nadelig uitwerken als de btw-herziening ertoe leidt dat u afgetrokken btw deels terug moet betalen. Als het gebruik van uw onroerend goed wijzigt van btw-vrijgesteld naar (deels) btw-belast, dan kan de voorgestelde regeling ook positief uitwerken. In dat geval heeft u namelijk recht op meer btw-aftrek.
Let op! In het eerste geval kunt u de investeringsdiensten aan onroerende zaken misschien beter vóór 1 januari 2026 plannen. In het tweede geval is ingebruikname van de diensten vóór 1 januari 2026 misschien wel ongunstiger.
KOR
De KOR geldt voor kleine ondernemers met een omzet tot maximaal € 20.000 per jaar die belast is met Nederlandse btw. Als u deelneemt aan de KOR, hoeft u aan uw afnemers geen btw in rekening te brengen. U kunt echter de door u betaalde btw ook niet aftrekken. De KOR is dan ook niet in alle situaties voordelig.
KOR flexibeler: eis 3 jaar verdwijnt
De KOR wordt per 1 januari 2025 flexibeler. Neemt u deel aan de KOR, dan moet u deze verplicht drie jaar toepassen. Deze eis verdwijnt per 1 januari 2025. Ondernemers kunnen zich vanaf die datum op ieder moment afmelden, ook als u al deelneemt. U hoeft de KOR dus niet meer verplicht minstens drie jaar toe te passen.
Ook hoeft u vanaf die datum niet meer drie jaar te wachten als u zich opnieuw voor de KOR wilt aanmelden; deze eis geldt nu nog wel. Vanaf 1 januari 2025 is deze wachttijd beperkt tot de rest van het jaar waarin u zich heeft afgemeld en het erop volgende jaar.
Een andere wijziging is dat buitenlandse ondernemers met een vaste inrichting in Nederland de KOR niet meer kunnen toepassen.
Tip! Aan- en afmelden voor de KOR kan vanaf 1 oktober 2024 via Mijn Belastingdienst Zakelijk.
Europese KOR
Vanaf 1 januari 2025 is het ook mogelijk de KOR aan te vragen voor EU-landen waarmee u zakendoet. U bepaalt zelf voor welke EU-landen u de KOR aanvraagt. U hoeft daar dan ook geen btw-aangiftes te doen. Wel moet u ieder kwartaal de Nederlandse Belastingdienst een overzicht (opgaaf) verstrekken van de omzet die u in het voorgaande kwartaal in de EU heeft behaald.
Eisen EU-KOR
Wilt u als Nederlandse onderneming gebruikmaken van de EU-KOR, dan is vereist dat uw hoofdvestiging in Nederland ligt. De totale jaaromzet mag maximaal € 100.000 bedragen, opgeteld voor alle EU-landen, inclusief Nederland.
Ook geldt voor de deelnemers de nationale omzetgrens van het EU-land waar ze de vrijstelling willen toepassen. Dit kan variëren per EU-land. In Nederland bedraagt deze dus € 20.000.
Technische problemen
Omdat het nieuwe systeem met technische problemen kampt die op dit moment nog niet zijn opgelost, is besloten langere tijd geen betaalverzuimboetes op te leggen. Het geactualiseerde Besluit Tijdelijke maatregel betalingsverzuimboete EU BTW e-commerce – dat in werking is getreden op 30 juli 2024 – heeft terugwerkende kracht tot 1 juni 2024.
Btw e-commerce
De vrijwillige regeling EU btw e-commerce is ontwikkeld om internationale afstandsverkopen binnen de EU makkelijker te laten verlopen. Sinds 1 juli 2021 moet de btw namelijk betaald worden in de lidstaat van de consument. Dit kan rechtstreeks aan de betreffende lidstaat, maar met behulp van de regeling kunnen btw-aangiften en bijbehorende betalingen ook via de eigen Belastingdienst plaatsvinden.
Let op! Als opzettelijk geen of te weinig btw is afgedragen, kan wel een vergrijpboete worden opgelegd.
Particulier of btw-ondernemer
Als u als particulier een bouwkavel verkoopt, bent u hierover in principe geen btw verschuldigd. Dit kan anders zijn als de verkoop niet plaatsvindt in de hoedanigheid van particulier, maar in de hoedanigheid van btw-ondernemer.
Exploitatie vermogensbestanddeel
In de wet is opgenomen dat u btw-ondernemer bent als sprake is van de zelfstandige uitoefening van een bedrijf of beroep. Ook exploitatie van een vermogensbestanddeel om daar duurzaam opbrengst mee te behalen leidt tot btw-ondernemerschap.
Geen btw-ondernemer bij incidentele activiteit
Wanneer een activiteit slechts incidenteel plaatsvindt, is geen sprake van btw-ondernemerschap. Ook als bij verkoop alleen sprake is van de uitoefening van een eigendomsrecht – ofwel het normale beheer van privévermogen – zal dit niet leiden tot btw-ondernemerschap. In deze gevallen vindt verkoop in de hoedanigheid van particulier plaats en is er geen btw verschuldigd.
Wel btw-ondernemer bij actieve stappen
Als een particulier echter meer doet om tot een (betere) verkoop te komen, kan dit leiden tot btw-ondernemerschap. In de btw wordt dit ook wel omschreven als het zetten van actieve stappen door de inzet van middelen die ook een fabrikant, handelaar of dienstverrichter inzet.
Anterieure overeenkomst met verplichtingen
Hier liep ook een particulier tegenaan die twee bouwkavels verkocht. Deze particulier had met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten voor de realisatie van vier bouwkavels voor woningen. In de overeenkomst waren verschillende verplichtingen opgelegd aan de particulier, zoals het uitwerken van een bouwprogramma, het opstellen van een verkavelingsplan, het bouw- en woonrijp maken et cetera.
De rechter was van oordeel dat de particulier hiermee actieve stappen had gezet die ook een fabrikant, handelaar of dienstverrichter inzet. De bouwkavels werden naar het oordeel van de rechter daarom geleverd als btw-ondernemer en waren dan ook belast met btw.
Let op! De verkoper stelde nog dat zij de intentie had om de verplichtingen over te dragen aan de kopers van de bouwkavels en dat zij nog geen werkzaamheden had verricht. Dat hielp haar niet. De rechter oordeelde dat de gemeente haar aan de verplichtingen kon houden. Daarmee had zij een risico aanvaardt dat niet vergelijkbaar is met het risico dat bij het beheer van privévermogen aanvaard wordt.
Overleg
Of de levering van een bouwkavel plaatsvindt als particulier of als btw-ondernemer, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden en een niet eenvoudige beoordeling. Om te voorkomen dat u onverwacht te maken krijgt met btw-heffing, raden wij u aan uw specifieke situatie te bespreken met een van onze adviseurs.
