Voorgestelde btw-herziening vanaf 2026 op kostbare diensten onroerende zaken

Btw-herzieningsregeling roerende en onroerende investeringsgoederen

Voor investeringen in roerende en onroerende investeringsgoederen geldt op dit moment al een btw-herzieningsregeling. Door deze regeling wordt het gebruik van roerende investeringsgoederen gedurende vier jaar na het jaar van ingebruikname gevolgd. Voor onroerende investeringsgoederen bedraagt deze termijn negen jaar. Als gedurende die periode het gebruik van het investeringsgoed voor btw-belaste en/of btw-vrijgestelde prestaties (deels) wijzigt, kan dit gevolgen hebben voor de btw-aftrek. De eerder in aftrek gebrachte btw kan dan worden herzien.

Btw-herzieningsregeling diensten

Voor diensten aan onroerende zaken geldt op dit moment nog geen btw-herzieningsregeling. Dit heeft tot gevolg dat bijvoorbeeld voor woningen die fors verbouwd worden en daarna voor een korte periode btw-belast verhuurd worden, volledig recht bestaat op btw-aftrek. Als die woningen daarna btw-vrijgesteld verhuurd worden, wordt die btw-aftrek namelijk niet herzien.

Let op! In beginsel is de verhuur van een ongemeubileerde woning btw-vrijgesteld. Alleen in zogenaamde short-stay situaties is de verhuur met 9% btw-belast. Neem voor meer informatie hierover contact op met een van onze adviseurs.

Voorstel btw-herziening kostbare diensten

Het kabinet vindt het niet gewenst dat voor kostbare diensten aan onroerende zaken geen btw-herzieningsregeling geldt. Daarom heeft het kabinet een voorstel gedaan waarin vanaf 1 januari 2026 een btw-herzieningsregeling voor het jaar van ingebruikname plus de vier daaropvolgende jaren gaat gelden voor kostbare diensten aan onroerende zaken vanaf € 30.000 exclusief btw.

Let op! Bij diensten aan onroerende zaken moet u denken aan verbouwingen en onderhoud aan onroerende zaken. Als zo’n dienst vanaf 1 januari 2026 minimaal € 30.000 exclusief btw bedraagt, gaat daar volgens het voorstel een herzieningsregeling voor gelden.

Vanaf 1 januari 2026

De btw-herzieningsregeling gaat gelden voor kostbare diensten die vanaf 1 januari 2026 in gebruik worden genomen. Neemt u deze diensten dus vóór 1 januari 2026 in gebruik, dan worden ze niet geraakt door de voorgestelde regeling.

Voordelig óf nadelig?

De voorgestelde regeling kan nadelig uitwerken als de btw-herziening ertoe leidt dat u afgetrokken btw deels terug moet betalen. Als het gebruik van uw onroerend goed wijzigt van btw-vrijgesteld naar (deels) btw-belast, dan kan de voorgestelde regeling ook positief uitwerken. In dat geval heeft u namelijk recht op meer btw-aftrek.

Let op! In het eerste geval kunt u de diensten aan onroerende zaken misschien beter vóór 1 januari 2026 plannen. In het tweede geval is ingebruikname van de diensten vóór 1 januari 2026 misschien wel ongunstiger.

Internetconsultatie

Een en ander is uiteraard afhankelijk van de vraag of het concept-wetsvoorstel doorgaat. Als dit zo is, speelt bij de beoordeling wat u zou kunnen doen onder meer het voorgenomen gebruik in het jaar van ingebruikname van de diensten en de vier jaren daarna een rol.

Het voorstel lag ter internetconsultatie tot en met 2 april 2024. Iedereen die dat wilde, kon tot en met die datum nog een reactie geven op het voorstel.

Thuisbatterij

Met een thuisbatterij kan stroom tijdelijk worden opgeslagen en later worden gebruikt. Aanschaf en gebruik van thuisbatterijen nam toe onder eigenaren van zonnepanelen toen het ernaar uitzag dat de salderingsregeling op termijn zou worden afgeschaft. Het voorstel tot afschaffing is echter onlangs door de Eerste Kamer niet aanvaard.

Alleen bij trading

Bij een aantal thuisbatterijen kan de stroom ook worden geleverd aan de energiemaatschappij. Volgens de Belastingdienst kan de btw op een thuisbatterij alleen worden teruggevraagd als er in energie wordt gehandeld met een energiemaatschappij, het zogenaamde traden. Er wordt dan energie ingekocht op momenten dat de prijs laag is en weer wordt teruggeleverd aan de energiemaatschappij op momenten dat de prijs juist hoger is. Hiervoor is een zogenaamd dynamisch energiecontract nodig. Om de btw op de aanschaf en de levering te kunnen verrekenen moet je ondernemer zijn voor de btw.

Eigenaar van zonnepanelen

Eigenaren van zonnepanelen gebruiken een thuisbatterij vaak om zelf opgewekte stroom later te kunnen gebruiken of terug te leveren. De btw op die thuisbatterij is niet terug te vragen omdat er geen sprake is van traden. Eigenaren van zonnepanelen maken daarbij vrijwel altijd gebruik van de kleineondernemersregeling (KOR). Ook die regeling staat verrekening van de btw in de weg. De KOR geldt namelijk voor ten minste drie jaar, en gedurende deze drie jaar kan er geen btw-aangifte gedaan worden.

Let op! Per 2023 vallen zonnepanelen op en in de nabijheid van woningen onder een speciale 0% btw-regeling. Dit geldt niet voor thuisbatterijen.

Kanttekeningen

Bij de aftrek van btw voor de thuisbatterij passen verder nog enkele kanttekeningen. Wordt namelijk niet van de KOR gebruikgemaakt, dan moet er rekening mee worden gehouden dat ook over het privégebruik van energie btw moet worden afgedragen. Alleen als met een afzonderlijke aansluiting aangetoond wordt dat de thuisbatterij puur zakelijk gebruikt wordt, kan dit worden voorkomen.

Kiezen voor btw-belaste verhuur

Kiezen voor btw-belaste verhuur kan voordelig zijn omdat de verhuurder dan de btw over de aankoop en onderhoud van de onroerende zaak in aftrek kan brengen. Hiervoor kan echter alleen gekozen worden als de huurder ondernemer is voor de btw en de onroerende zaak voor minimaal 90% (in bepaalde situaties is 70% voldoende) gebruikt voor btw-belaste handelingen.

Verklaring gebruik

De huurder moet verklaren dat hij de onroerende zaak voor minimaal 90% (of 70% in bepaalde situaties) gebruikt voor btw-belasten handelingen. Deze verklaring wordt opgenomen in de huurovereenkomst of in een apart verzoek aan de Belastingdienst.

Geen verklaring of onvolledige verklaring

Als er geen verklaring van de huurder in de huurovereenkomst is opgenomen en er ook geen apart verzoek aan de Belastingdienst is gedaan, mag de verhuur niet met btw belast worden. Het komt soms ook voor dat wel een verklaring is opgenomen, maar niet alle daarvoor benodigde gegevens in de huurovereenkomst of het verzoek zijn gemeld. Ook in dat geval mag de verhuur niet met btw belast worden.

Herstel

De staatssecretaris vindt het niet mogen verhuren met btw als gevolg hiervan in bepaalde situaties ongewenst en keurt daarom het volgende goed:
Als de huurder en verhuurder alsnog op juiste wijze opteren voor btw-belaste verhuur met een wijziging op de schriftelijke huurovereenkomst of met een apart verzoek aan de Belastingdienst, mag met terugwerkende kracht alsnog de verhuur plaatsvinden met btw als:

de huurder al die tijd voldoet aan de 90%-norm (of 70% norm in bepaalde situaties), en
de verhuurder en huurder al die tijd hebben gehandeld alsof rechtsgeldig was gekozen voor btw-belaste verhuur (ofwel er is gewoon btw berekend gedurende die tijd).

Let op! Als verhuurder en huurder al die tijd niet hebben gehandeld alsof rechtsgeldig was gekozen voor btw-belaste verhuur, dan keurt de staatsecretaris terugwerkende kracht van maximaal drie maanden goed.

Beoordeling huurovereenkomst

Heeft u op juiste en volledige wijze geopteerd voor btw-belaste verhuur? Twijfelt u daarover? Neem dan contact op met een van onze adviseurs. Wij kijken dan samen of u aan de voorwaarden voldoet en kunnen, waar nodig, alsnog de Belastingdienst verzoeken om btw-belast te mogen verhuren.

Iedere prestatie eigen btw-tarief

Hoofdregel is dat wanneer verschillende prestaties worden aangeboden, iedere prestatie zijn eigen btw-tarief kent. Volgens het Hof is dit alleen anders als er sprake is van één ondeelbare prestatie, of wanneer er sprake is van een hoofdprestatie en een bijkomende prestatie. In het laatste geval volgt de bijkomende prestatie het tarief van de hoofdprestatie.

Drankje bijkomende prestatie?

Volgens het Hof is er bij het drankje inderdaad sprake van een bijkomende prestatie. Bezoekers komen namelijk niet naar een voorstelling vanwege het drankje in de pauze. Daarbij is mede van belang dat voor het drankje geen aparte prijs in rekening wordt gebracht. Dat het drankje wordt genuttigd wanneer de voorstelling is onderbroken, is verder niet relevant, aldus het Hof.

Lage btw-tarief

Alles overwegende is voor het Hof duidelijk dat het drankje in de pauze slechts bedoeld is om de hoofdprestatie, toegang tot de voorstelling, te veraangenamen. Het btw-tarief van het pauzedrankje dient daarom het lage btw-tarief van het theaterbezoek te volgen. Dat is niet anders als het pauzedrankje alcohol bevat, aldus het Hof, dat de naheffingsaanslagen vernietigde.