Btw bij verhuur congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte
Btw-vrijgesteld of btw-belast?
De verhuur van een (deel van een) onroerende zaak is in beginsel btw-vrijgesteld. In bepaalde situaties kunnen verhuurder en huurder, onder voorwaarden, echter samen uitdrukkelijk kiezen voor btw-belaste verhuur. Dit is, zeker voor de verhuurder, vaak gewenst omdat de verhuurder dan de btw over aankoop en onderhoud van de onroerende zaak in aftrek kan brengen.
Congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte
Kiezen voor btw-belaste verhuur is alleen mogelijk als de huurder de onroerende zaak voor minimaal 90% (of 70% in bepaalde situaties) gebruikt voor btw-belaste handelingen. Bij verhuur van congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte is vaak sprake van kortdurende verhuur aan veel, en telkens andere huurders. Voor de verhuurder is het dan praktisch niet goed werkbaar om voor elke huurder na te gaan of die wel voldoet aan de voorwaarden om te kiezen voor btw-belaste verhuur.
Goedkeuring btw-belast verhuren zonder keuze
Om die reden is er al langer een goedkeuring van de staatssecretaris om congres-, vergader- en tentoonstellingsruimten te verhuren met btw, zonder dat verhuurder en huurder hier samen expliciet voor kiezen.
Let op! Als gebruik wordt gemaakt van de goedkeuring hoeft de verhuurder dus niet na te gaan of de huurder het gehuurde gebruikt voor minimaal 90% (of 70%) voor btw-belaste handelingen. De goedkeuring kan dus ook worden toegepast als de huurder het gehuurde voor minder dan 90% (of 70%) voor btw-belaste handelingen gebruikt.
Voorwaarden goedkeuring
Voorwaarde voor de goedkeuring is dat de huurder de gehuurde ruimte alleen als congres-, vergader- en/of tentoonstellingsruimte gebruikt. Een ander gebruik is dus niet toegestaan. Verder moet de verhuurder expliciet aan de huurder kenbaar maken dat de verhuur met btw belast is. Dit kan bijvoorbeeld door dit te melden op de prijslijst of in de huurovereenkomst. Tot slot geldt als voorwaarde dat de huurder de ruimte voor maximaal één maand huurt.
Let op! De staatssecretaris heeft onlangs verduidelijkt dat het bij maximaal één maand niet gaat om de looptijd van de huurovereenkomst, maar om de daadwerkelijk duur van de huur.
Huurt een huurder bijvoorbeeld drie jaar lang ieder week voor één dag een vergaderruimte, dan duurt de huurovereenkomst wel langer dan één maand, maar de daadwerkelijke huur niet. De goedkeuring kan dan dus worden toegepast.
Niet voldaan aan voorwaarden?
Wordt niet voldaan aan de voorwaarden, dan kan de goedkeuring niet worden toegepast. Huurder en verhuurder kunnen dan wel gebruikmaken van de wettelijke mogelijkheid om uitdrukkelijk te kiezen voor btw-belaste verhuur. Uiteraard moet dan wel aan de voorwaarden worden voldaan.
Tip! De ruimte die verhuurd wordt, hoeft niet uitsluitend een congres-, vergader- en/of tentoonstellingsruimte te zijn. Het gaat erom dat de huurder de betreffende ruimte uitsluitend als congres-, vergader- en/of tentoonstellingsruimte gebruikt. Zo kan een hotel, café of restaurant ook van de goedkeuring gebruikmaken als zij een ruimte verhuren aan een huurder die deze alleen als bijvoorbeeld vergaderruimte gebruikt. Uiteraard moet dan wel ook aan de andere voorwaarden van de goedkeuring voldaan worden.
Servicekosten
Bij servicekosten gaat het bijvoorbeeld om kosten van schoonmaak en reparaties en huisvuilverwijdering, maar ook bijvoorbeeld om het ter beschikking stellen van een alarmsysteem.
Naast servicekosten berekent een verhuurder soms ook kosten door nutsvoorzieningen zoals de levering van gas, water, elektriciteit, warmte en koude (bijvoorbeeld via een WKO, een Warmte Koude Opslaginstallatie).
Afzonderlijke prestatie of opgaan in verhuur
Om te beoordelen of over de servicekosten wel of geen btw berekend moet worden, moet eerst vastgesteld worden of de servicekosten een afzonderlijke prestatie vormen of opgaan in de verhuur van de onroerende zaak. Bij een afzonderlijke prestatie zal over het algemeen btw berekend moeten worden. Gaan de servicekosten op in de verhuur, dan zal de btw afhangen van de vraag of de verhuur btw-belast of btw-vrijgesteld is.
Beleid tot en met 2023
In het beleid van de staatssecretaris dat in 2013 bekendgemaakt werd en dat gold tot en met 2023, was opgenomen dat servicekosten in de zakelijke vastgoedbranche en bij commerciële verhuuractiviteiten van woningbouwcoöperaties (niet zijnde de verhuur van woningen) meestal afzonderlijke prestaties zijn en daarom veelal belast zijn met btw.
Over servicekosten die aan huurders van woningen in rekening worden gebracht was opgenomen dat deze meestal opgaan in de verhuur en daarom veelal vrijgesteld zijn van btw. Alleen servicekosten voor klein onderhoud dat voor rekening en risico van de huurder komt (bijvoorbeeld onderhoud deurbel, brievenbus, deurkrukken en dergelijke) gaan niet in de verhuur op en zijn daarom btw-belast.
Beleid vanaf 2024
In het beleid vanaf 2024 is jurisprudentie verwerkt die na 2013 verschenen is. Uit deze jurisprudentie volgt dat de prestaties waarvoor de servicekosten berekend worden, afzonderlijke prestaties zijn als de huurder zelf kan kiezen wie de dienst verricht en/of als de huurder zelf kan beslissen in welke mate hij de goederen en diensten afneemt.
Nutsvoorzieningen vanaf 2024
Zo is in het nieuwe beleid opgenomen dat bij levering van een nutsvoorziening in ieder geval sprake is van een afzonderlijke prestatie als de huurder vrij zijn gebruik van de nutsvoorziening kan bepalen. Belangrijke aanwijzingen daarvoor zijn een individuele meter en de facturatie aan de hand van werkelijk gebruik. Dit nieuwe beleid geldt overigens niet alleen voor de zakelijke vastgoedbranche maar ook voor de verhuur van woningen.
Servicekosten vanaf 2024
Met betrekking tot servicekosten is in het nieuwe beleid opgenomen dat sprake is van een afzonderlijke prestatie als elke huurder afzonderlijk of de huurders gezamenlijk kunnen kiezen wie de dienst aan hen verricht en als deze dienst als een afzonderlijke post op de factuur is vermeld.
En nu?
De regels zijn niet eenvoudig. Wij kunnen ons voorstellen dat u twijfelt wat in uw eigen situatie van toepassing is. Neem daarvoor contact met onze adviseurs op zodat we samen uw situatie kunnen beoordelen. Gelukkig staat de staatssecretaris toe dat u nog tot 1 januari 2025 het oude beleid toepast. Berekent u nu dus wel of geen btw op grond van het oude beleid, dan mag u dat in 2024 continueren.
Verhuur woning btw-vrijgesteld
Voor de verhuur van een woning aan een particulier die deze ook als woning gaat gebruiken, geldt een btw-vrijstelling. Dit betekent dat u geen btw berekent over de verhuurprijs. Het betekent echter ook dat u de btw op de woning (bijvoorbeeld op de onderhoudskosten) niet in aftrek kunt brengen.
Zonnepanelen als onderdeel verhuur woning
Liggen op of in de nabijheid van de woning niet-geïntegreerde zonnepanelen (dat zijn zonnepanelen die niet ook als dakbedekking fungeren)? En verhuurt u die zonnepanelen in de huurovereenkomst van de woning mee? Dan gaat de verhuur van die zonnepanelen over het algemeen mee in de btw-vrijstelling van de verhuur van de woning. U berekent dan geen btw, maar u kunt ook de btw die tot en met 2022 drukte op de aanschaf van de zonnepanelen niet in aftrek brengen.
Let op! Over de levering en installatie op of in de onmiddellijke nabijheid van een woning wordt vanaf 1 januari 2023 geen btw meer berekend.
Zonnepanelen afzonderlijk verhuurd
Verhuurt u de niet-geïntegreerde zonnepanelen afzonderlijk, dus niet in de huurovereenkomst van de woning? Dan berekende u tot en met 2023 waarschijnlijk btw en heeft u ook de btw die drukte op de aanschaf van de zonnepanelen in aftrek gebracht.
Nieuw beleid: zonnepanelen als onderdeel verhuur woning
De staatssecretaris heeft nieuw beleid bekendgemaakt dat geldt vanaf 1 januari 2024. Volgens dit nieuwe beleid gaat de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen die op of in de onmiddellijke nabijheid van een woning liggen, mee in de btw-vrijgestelde verhuur van de woning. Ook als deze zonnepanelen afzonderlijk van de huurovereenkomst verhuurd worden. Dit nieuwe beleid zou tot gevolg kunnen hebben dat u vanaf 1 januari 2024 over de verhuur van de zonnepanelen geen btw meer mag berekenen. Bijkomend gevolg hiervan zou kunnen zijn dat u een deel van de in aftrek gebrachte btw op uw zonnepanelen weer terug zou moeten betalen.
Overgangsrecht
Gelukkig heeft de staatssecretaris overgangsrecht bekendgemaakt. Dit overgangsrecht houdt in dat u gedurende de periode dat u de btw op uw zonnepanelen nog terug zou moeten betalen, de zonnepanelen nog btw-belast mag verhuren.
Concreet betekent dit het volgende:
- Kocht u de zonnepanelen – en nam u deze ook in gebruik – in 2019 of eerder? Dan past u vanaf 1 januari 2024 de btw-vrijstelling toe op de verhuur van de zonnepanelen. U hoeft de eerder in aftrek gebrachte btw vanaf 2024 namelijk niet meer terug te betalen. Door toepassing van de btw-vrijstelling kunt u vanaf 2024 geen btw voor de zonnepanelen (bijvoorbeeld op onderhoudskosten) meer in aftrek brengen.
- Kocht u de zonnepanelen en nam u deze ook in gebruik in 2020, 2021 of 2022? Dan mag u vanaf 1 januari 2024 de zonnepanelen nog btw-belast verhuren. Dit mag tot het moment dat de termijn verstreken is waarbinnen u de eerder in aftrek gebrachte btw nog terug zou moeten betalen. Is die termijn verstreken, dan moet u vanaf dat moment de btw-vrijstelling toepassen op de verhuur van de zonnepanelen en kunt u geen btw voor de zonnepanelen (bijvoorbeeld op onderhoudskosten) meer in aftrek brengen.
Vragen?
Mag u nu nog wel of juist geen btw meer berekenen? Wanneer is de termijn verstreken waarbinnen u eerder afgetrokken btw nog moet terugbetalen? Wij kunnen ons voorstellen dat u deze of misschien nog andere vragen heeft. Neem daarom voor vragen over uw eigen situatie contact op met een van onze adviseurs. Zij helpen u graag met de beoordeling van uw situatie.
