Verhuur appartementen btw-vrijgesteld of btw-belast?

Short-stay verhuur

In een zaak die speelde voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant ging het om een bv die een pand had verbouwd tot een vijftal appartementen. De appartementen werden (gestoffeerd en ingericht) verhuurd voor een periode van maximaal zes maanden aan personen die maximaal een jaar in Nederland verbleven.

Belast met btw of vrijgesteld?

De rechtbank diende te oordelen over de vraag of de verhuur belast was met btw. De bv had daar belang bij vanwege de door de bv teruggevraagde btw over de kosten die met de verbouwing van de appartementen gepaard waren gegaan. De rechtbank kwam tot de conclusie dat de verhuur inderdaad belast was met btw. De bv had daarom recht op teruggave van de in rekening gebrachte btw.

Kort verblijf, inventaris en concurrentie

De rechtbank was van mening dat de bv geen hotel- of vakantiebestedingsbedrijf was. Activiteiten die een soortgelijke functie hebben als een hotel- of vakantiebestedingsbedrijf vallen echter ook onder de uitzondering en zijn daarom belast met 9% btw. Of sprake is van een soortgelijke functie moet ruim worden uitgelegd.

Dat de verhuurde appartementen het kenmerk van een woning hadden en voor langere tijd gebruikt zouden kunnen worden, betekende volgens de rechtbank niet dat de verhuur per definitie btw-vrijgesteld was. Van belang was dat de appartementen waren uitgerust om daar kort te verblijven, dat de verhuurder de zorgen voor wat betreft de inventaris voor zijn rekening nam en dat met de verhuur in concurrente werd getreden met hotels. De bv voldeed aan deze criteria.

Niet te vergelijken met woning

Dat er met de verhuur in concurrentie zou worden getreden met de vrijgestelde verhuur van woningen, maakte volgens de rechtbank geen verschil. Ook niet relevant was dat in het BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) een woonfunctie was geregistreerd en dat de bv niet bij de gemeente had gemeld dat de appartementen een logiesbestemming hadden. Beslissend voor de vraag of de uitzondering van toepassing was, was namelijk de aard van de prestatie die verricht werd.

De rechtbank stelde de bv dan ook in het gelijk en besliste dat de verhuur btw-belast was en dat er recht bestond op vooraftrek van de tijdens de verbouwing in rekening gebrachte btw.

Grens van €10.000 per kalenderjaar

Om te beginnen is van belang of de ondernemer per kalenderjaar al dan niet voor €10.000 of meer aan aankopen in een ander EU-land doet. Is dit niet het geval, dan hoeft u als Nederlandse afnemer hiervan geen btw-aangifte te doen. U mag dan geen Nederlands btw-identificatie nummer verstrekken aan de leverancier en krijgt een factuur met buitenlandse btw.

Wel btw-aangifte

Koopt u voor €10.000 of meer per kalenderjaar aan goederen in een ander EU-land, dan moet u hiervan wel btw-aangifte doen in Nederland. Dit moet u doen vanaf de aankoop waarmee u de grens van € 10.000 overschrijdt. U moet bij uw belastingkantoor verzoeken om een btw-aangifte.

Btw-aangifte op verzoek

U mag ook al vanaf de eerste aankoop in de EU btw-aangifte doen, maar moet hiertoe wel eerst een verzoek indienen bij de Belastingdienst. Als dat verzoek wordt ingewilligd, verstrekt u aan uw leverancier(s) uw Nederlandse btw-identificatienummer en krijgt u een factuur zonder btw. 

Let op!Dit betekent echter niet dat u geen btw verschuldigd bent. De btw geeft u immers aan in uw btw-aangifte bij vraag 4b. U mag echter de btw niet bij vraag 5b terugvragen omdat u een volledig btw-vrijgestelde prestatie verricht. In plaats van buitenlandse btw bent u dan dus Nederlandse btw verschuldigd.

Accijnsgoederen en nieuwe auto’s

Voor de inkoop van accijnsgoederen en nieuwe of bijna nieuwe auto’s in een ander EU-land moet u altijd btw-aangifte doen in Nederland. U betaalt dan ook de Nederlandse btw. 

Aparte regeling voor diensten

Ook voor diensten geldt een aparte regeling. Diensten die verricht zijn door een ondernemer in een ander EU-land en die in Nederland met btw belast zijn, geeft u ook aan in Nederland. Van de buitenlandse dienstverrichter krijgt u een factuur zonder btw, waarop staat dat de btw naar u verlegd is. De diensten uit een ander EU-land geeft u aan vanaf de eerste euro. De drempel van € 10.000 geldt dus niet voor diensten.

Let op! Het bovenstaande kan anders zijn als uw leverancier de kleine ondernemersregeling toepast of als het afstandsverkopen of margegoederen betreft. Een eerste indicatie of u incidenteel btw-aangifte moet doen, kunt u krijgen met de checklist  op de website van de Belastingdienst. Neem voor meer informatie over uw eigen situatie contact op met onze adviseurs. Zij helpen u graag verder.

Overgangsregeling uitgesteld

In verband met de voorgenomen btw-verhoging was ook een overgangsregeling voorgesteld. Omdat de btw-verhoging niet doorgaat, is deze overgangsregeling uitgesteld. Dit betekent dat het lage btw-tarief voor sport, media en cultuur ook blijft gelden voor vouchers voor enkelvoudig gebruik én voor betalingen na 30 juni 2025 die betrekking hebben op prestaties die in 2026 plaatsvinden. 

Overbodig

De overgangsregeling was bedoeld om te voorkomen dat de verhoging van het btw-tarief per 1 januari 2026 kon worden ontweken. Dit kon door al in 2025, al dan niet via vouchers voor enkelvoudig gebruik, vooruitbetalingen te doen met betrekking tot prestaties op het gebied van sport, media en cultuur die pas in 2026 zouden worden geleverd. Nu de btw-verhoging in genoemde sectoren achterwege blijft, is de overgangsregeling niet langer nodig.

Instellingen van sociale en culturele aard

Voor instellingen die leveringen en diensten van sociale en culturele aard aanbieden, is in de wet een btw-vrijstelling opgenomen. Voorwaarde is onder meer dat zij geen winst beogen. 
Voor bepaalde instellingen die wel winst beogen, was in lagere regelgeving voor bepaalde diensten van sociale en culturele aard ook een btw-vrijstelling opgenomen. Het gaat hierbij om de leveringen en diensten verricht door:

1. instellingen van wijkverpleging, voor zover de diensten niet onder een andere btw-vrijstelling vallen;
2. dagverblijven voor gehandicapten die beschikken over een indicatiebesluit;
3. aanbieders van preventie gericht op jeugd (als bedoeld in artikel 1.1. van de Jeugdwet), mede voor het ter beschikking stellen van personeel;
4. samenwerkingsverbanden op het gebied van multidisciplinaire eerstelijns- en geboortezorg bekostigd door de Zorgverzekeringswet;
5. instellingen voor algemeen maatschappelijk en bedrijfsmaatschappelijk werk;
6. jeugdhulpaanbieders en gecertificeerde instellingen als bedoeld in artikel 1.1 van de Jeugdwet, mede voor het verstrekken van spijzen en dranken en het ter beschikking stellen van personeel;
7. instellingen die werkzaam zijn op het gebied van schuldhulpverlening, met uitzondering van bewindvoering in het kader van de wettelijke schuldregeling, voor zover de diensten niet onder een andere btw-vrijstelling vallen.

Arrest Hoge Raad en beleidsbesluit

De Hoge Raad besliste op 14 april 2023, kort omschreven, dat de lagere regelgeving in strijd was met de wet. Dit had tot gevolg dat alle hiervoor genoemde instellingen die winst beogen ten onrechte de btw-vrijstelling zouden toepassen. Zij zouden 21% btw moeten berekenen en afdragen.

Het toenmalige kabinet vond dat onwenselijk en nam daarom in een beleidsbesluit op dat deze instellingen er voor kunnen kiezen om toch de btw-vrijstelling toe te passen, ondanks dat zij winst beogen.

Let op! De btw-vrijstelling geldt alleen als voldaan wordt aan de voorwaarden zoals die ook in de lagere regelgeving waren opgenomen. Het beleidsbesluit betekende dus geen uitbreiding van de btw-vrijstelling.

Nieuwe wettelijke btw-vrijstelling

Het huidige kabinet wil de wet nu zo aanpassen dat de lagere regelgeving niet meer in strijd is met de wet. Hierdoor vallen alle hiervoor genoemde instellingen van rechtswege weer in de btw-vrijstelling.

Gekozen voor 21% btw?

Het beleidsbesluit bevatte een goedkeuring om de btw-vrijstelling toe te passen. Instellingen konden er ook voor kiezen om geen gebruik te maken van de goedkeuring. Zij konden dus, in overeenstemming met de beslissing van de Hoge Raad, 21% btw (blijven) berekenen en afdragen.

De aanpassing van de wet heeft alleen gevolgen voor de instellingen die hiervoor gekozen hebben. Zij moeten namelijk vanaf 1 januari 2026 weer verplicht de btw-vrijstelling toepassen.

Let op! Omdat deze instellingen per 1 januari 2026 van een btw-belaste naar een btw-vrijgestelde situatie gaan, krijgen zij mogelijk te maken met herzienings-btw. Daarbij moeten zij mogelijk eerder in aftrek gebrachte btw op investeringsgoederen weer deels terug betalen. Neem voor meer informatie hierover contact op met een van onze adviseurs.

Fiscale verzamelwet 2026

De wetswijziging is opgenomen in het wetsvoorstel Fiscale verzamelwet 2026, welke onlangs aan de Tweede Kamer is aangeboden. De Tweede en Eerste Kamer moeten nog instemmen met dit wetsvoorstel. De wetswijziging is daarom nog niet definitief.