Zakelijke boeterente hypothecaire lening bij eigen bv ook aftrekbaar?
Boeterente
Boeterente wordt in rekening gebracht als een bestaande lening, voordat deze is afgelopen, wordt omgezet tegen een nieuwe lening met een lager rentepercentage. Boeterente is het nadeel dat de bank leidt omdat men over de resterende looptijd van de lening een lagere rente ontvangt. Ondanks de boeterente kan het oversluiten van een lening, meestal een hypothecaire lening, interessant zijn. Hiermee kan men voorkomen dat bij het aflopen van de eerdere lening er sprake is van een hogere rente en er dan tegen deze hogere rente een nieuwe lening afgesloten moet worden.
Ook bij eigen bv?
Onlangs moest de Hoge Raad oordelen over een situatie waarin een dga bij zijn eigen bv een hypothecaire lening had afgesloten ter financiering van zijn woning. De rente op de lening bedroeg 7,9%. De dga besloot na enige jaren de lening over te sluiten tegen een lager rentepercentage. De bv bracht daarop € 34.000 aan boeterente in rekening.
Boeterente zakelijk?
De Belastingdienst was van mening dat de boeterente niet aftrekbaar was en schrapte de aftrek. Hof Den Haag was het hiermee eens omdat de dga zelf over de leningsvoorwaarden kon beslissen. De Hoge Raad besliste echter anders. Volgens de Hoge Raad is ook boeterente die door de eigen bv in rekening is gebracht aftrekbaar, voor zover deze boeterente zakelijk is en dus niet teveel afwijkt van een vergelijkbare lening bij een bank.
Fiscaal voordeel irrelevant
De Hoge Raad oordeelde ook dat het behalen van een fiscaal voordeel in dit kader niet van belang is. De dga verwachtte een fiscaal voordeel te behalen omdat zijn inkomen zou dalen, zodat de aftrek van de rente in de toekomst netto minder zou opleveren. Ook speelde mee dat bekend werd dat de aftrek van hypotheekrente de erop volgende jaren zou worden beperkt.
Herfinanciering?
Deze zaak wordt verwezen, zodat een ander Hof kan onderzoeken of er daadwerkelijk sprake is geweest van herfinanciering van de lening ten behoeve van een eigen woning. Dit was namelijk onduidelijk. Mocht dit zo zijn, aldus de Hoge Raad, dan is de boeterente aftrekbaar.
Voorstel nieuw box 3-stelsel
Het is de bedoeling dat vanaf 2027 een nieuw box 3-stelsel geldt op basis van het werkelijke rendement. In oktober 2023 kon iedereen die dat wilde nog reageren op een voorstel van het demissionaire kabinet voor een nieuw box 3-stelsel. Mede naar aanleiding van de vele reacties op dit voorstel is een aantal aanpassingen gedaan.
Aanpassing: eerste woning
In het eerste voorstel voor een nieuw box 3-stelsel kreeg de eerste woning in box 3 nog een afwijkende behandeling met een apart forfait. Deze afwijkende behandeling vervalt, waardoor ook de eerste woning, net als alle andere onroerende zaken, straks onder de vermogenswinstbelasting valt.
Let op! Voor het eigen gebruik van een onroerende zaak is nog wel een forfait opgenomen. Dit forfait bepaalt het voordeel dat een belastingplichtige heeft door het eigen gebruik van de onroerende zaak.
Tip! De eigen woning blijft in het voorstel, net als nu, in box 1.
Aanpassing: verliesverrekening
Aanvankelijk dacht men nog na over de mogelijkheid om verliezen in box 3 ook te kunnen verrekenen met het verleden. Die mogelijkheid komt niet in het aangepaste voorstel, zodat verliesverrekening alleen mogelijk is met toekomstige jaren. Die verliesverrekening is wel onbeperkt mogelijk.
Aanpassing: al in bezit zijnde onroerende zaken en aandelen
In het eerste voorstel was vergeten om een zogenaamde step-up op te nemen voor onroerende zaken en aandelen in een familie- of startende onderneming die op 1 januari 2027 al in bezit zijn van een belastingplichtige. Dit zou betekenen dat vermogensmutaties die zich voordoen vóór 1 januari 2027 belast zouden worden vanaf 2027. Om dit te voorkomen worden in het aangepaste voorstel onroerende zaken en aandelen in een familie- of startende onderneming die op 1 januari 2027 al in bezit zijn van een belastingplichtige op die datum gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer.
Let op! Voor woningen in box 3 geldt op 1 januari 2027 niet de waarde in het economisch verkeer, maar de WOZ-waarde.
Overige aanpassingen
De prijs voor het kopen van een genotsrecht (bijvoorbeeld recht op toekomstige rente of dividend) is in het aangepaste voorstel niet in één keer aftrekbaar in het jaar van vestigen van het genotsrecht. In plaats daarvan wordt de prijs in gedeelten in aftrek gebracht in de jaren waarin het genotsrecht bestaat. Ook worden koerswinsten of -verliezen van banktegoeden in vreemde valuta, in tegenstelling tot het eerdere voorstel, toch belast.
Nog niet definitief!
Het voorstel tot een nieuw box 3-stelsel is, ook na de hiervoor genoemde aanpassingen, nog zeker niet definitief. Het is aan de nieuwe Tweede Kamer en het nieuwe kabinet hoe het nieuwe box 3-stelsel vormgegeven gaat worden. Om de streefdatum van 1 januari 2027 te halen, is het wel nodig dat uiterlijk in de zomer 2024 een wetsvoorstel aan de Tweede Kamer wordt aangeboden, aldus de staatssecretaris.
Forfaitaire rendementspercentages 2023-2025
Tegelijkertijd met de aanpassingen maakte de staatssecretaris ook de definitieve forfaitaire rendementspercentages voor banktegoeden en schulden voor het jaar 2023 en het definitieve forfaitaire rendementspercentages voor overige bezittingen voor 2025 bekend. Ook de percentages waarmee in 2024 bij het berekenen van de voorlopige aanslagen 2024 gerekend wordt voor banktegoeden en schulden zijn bekend. U vindt ze in de hierna volgende tabel.
| 2023 | 2024 | 2025 | |
| Banktegoeden | 0,92% | voorlopig 1,03% | nog niet bekend |
| Overige bezittingen | 6,17% | 6,04% | 5,88% |
| Schulden | 2,46% | voorlopig 2,47% | nog niet bekend |
Let op! De definitieve vaststelling van de forfaitaire rendementspercentages voor banktegoeden en schulden voor het jaar 2024 kan pas begin 2025 plaatsvinden.
Verhuisregeling
Volgens de verhuisregeling kan de hypotheekrente van een leegstaande woning die wordt aangeboden voor de verkoop onder voorwaarden in aftrek worden gebracht op uw inkomstenbelasting. De woning moet dan in het betreffende kalenderjaar, of moet in één van de drie voorgaande kalenderjaren, aangemerkt kunnen worden als eigen woning waarvoor hypotheekrente in aftrek kon worden gebracht. U mag de woning niet verhuren.
Door deze regeling kan bij verhuizing tijdelijk voor twee woningen hypotheekrente in aftrek worden gebracht.
Niet direct bestemd voor verkoop
De vraag is of de regeling ook kan worden toegepast als een woning niet direct wordt aangeboden voor de verkoop. De Belastingdienst heeft bekendgemaakt dat de verhuisregeling pas in kan gaan vanaf het moment waarop de woning wordt aangeboden voor de verkoop. De aftrek van de hypotheekrente is dus nog slechts mogelijk voor het restant van de periode waarover de verhuisregeling maximaal kan worden toegepast.
Let op! Verlaat u uw woning en biedt u deze bijvoorbeeld pas na een half jaar aan voor de verkoop, dan wordt de periode van de verhuisregeling dus ook met een half jaar verkort.
Bewijslast ligt bij u
De bewijslast voor het feit dat een woning beschikbaar is voor de verkoop, ligt bij de belastingplichtige. U moet dus bijvoorbeeld via een makelaar of advertenties aannemelijk kunnen maken dat de woning bestemd is voor de verkoop.
Welke regels van toepassing zijn, is afhankelijk van uw individuele situatie. In deze advieswijzer komen verschillende situaties aan bod.
Eigenwoninglening, aflossing en renteaftrek
Voor een eigenwoninglening geldt dat de rente alleen aftrekbaar is als de lening in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost. Dit betekent dat de maandelijkse som van rente plus aflossing tijdens de rentevaste periode hetzelfde blijft. Naast de aflossingseis geldt de voorwaarde dat de lening is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning.
Deze regels gelden in principe voor elke lening die vanaf 1 januari 2013 is afgesloten. Het kan echter zijn dat een op of na 1 januari 2013 afgesloten lening onder overgangsregels valt. Er gelden dan geen aflossingseisen. Onze adviseurs kunnen u informeren over uw eigen, specifieke situatie.
Gevolgen niet-nakomen aflossingsverplichtingen
De aflossingsverplichtingen moeten bij het aangaan van de lening in de leenovereenkomst zijn overeengekomen en ook worden nageleefd. Als op een lening te weinig wordt afgelost, is de rente op die lening in principe niet meer aftrekbaar. Gelukkig is het mogelijk om, onder voorwaarden, een tijdelijke achterstand in aflossingen te herstellen of een nieuw aflossingsschema af te spreken. Als tijdig aan deze herstelmogelijkheden wordt voldaan, blijft de renteaftrek behouden. Wordt niet tijdig aan deze herstelmogelijkheden voldaan, dan gaat de renteaftrek op dat moment verloren.
Tip! Het verlies aan renteaftrek is niet definitief. Als u de aflossingsachterstand die aanwezig was op het moment van verlies van de renteaftrek weer inhaalt, is de rente vanaf dat moment weer aftrekbaar.
Informatieverplichtingen
Heeft u een eigenwoninglening waarvoor een aflossingseis geldt en is deze lening niet afgesloten bij een in Nederland gevestigde bank, verzekeraar of andere financiële instelling, dan heeft u een informatieplicht. Deze informatieplicht loopt via uw aangifte inkomstenbelasting voor alle schulden die zijn aangegaan na 31 december 2015 en voor alle wijzigingen in uw eerder afgesloten lening die zich voordoen vanaf 1 januari 2016. Onder de informatieplicht vallen onder andere de NAW-gegevens van de leningverstrekker, de hoogte van de lening, de looptijd en het rentepercentage. Voldoet u niet (tijdig) aan uw informatieplicht, dan is de rente niet aftrekbaar. Indien u in een later jaar alsnog de informatie verstrekt, is de rente vanaf het daaropvolgende jaar (weer) aftrekbaar.
Let op! Dit geldt dus ook voor de dga die een lening voor zijn eigen woning heeft afgesloten bij zijn eigen bv.
Beperking renteaftrek in de hoogste schijf
Vanaf 2014 is de maximale renteaftrek van de hypothecaire lening jaarlijks verlaagd. Voor het jaar 2024 betekent dit dat de rente die aftrekbaar is in de hoogste belastingschijf (49,5%) niet meer tegen 49,5%, maar tegen maximaal 36,97% aftrekbaar is. Deze aftrekbeperking geldt zowel voor leningen die afgesloten zijn na 1 januari 2013 als voor leningen die voor die datum zijn afgesloten.
Overgangsrecht: bestaande eigenwoninglening
Voor een oude eigenwoninglening hoeft u niet aan de aflossingseis te voldoen. Een oude eigenwoninglening is een lening die u op 31 december 2012 voor uw eigen woning had (hoofdregel). In een aantal uitzonderingsgevallen wordt ook een na 31 december 2012 afgesloten lening (gedeeltelijk) aangemerkt als een oude eigenwoninglening. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen indien in de periode tot eind 2013 sprake is geweest van tijdelijke huur tussen twee eigen woningen in, de aankoop van een andere woning of van het verrichten van onderhoud of verbetering aan de eigen woning. Daarnaast is er een regeling voor expats.
Oversluiten lening
Uw lening blijft aangemerkt als een oude eigenwoninglening als u deze (gedeeltelijk) oversluit, bijvoorbeeld bij het aflopen van uw rentevaste periode of bij de aankoop van een nieuwe woning. Leent u echter een hoger bedrag, dan wordt het extra bedrag aangemerkt als nieuwe eigenwoninglening en is de rente hierover alleen aftrekbaar als aan de aflossingseisen wordt voldaan.
Verzekeringen eigen woning
Vanaf 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk om een nieuw spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct gekoppeld aan de eigen woning af te sluiten. Heeft u een bestaand spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct gekoppeld aan de oude eigenwoninglening, dan wijzigt er niets.
Deze blijft vrijgesteld in box 1. Een gekoppeld spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct volgt het overgangsrecht dat geldt voor de oude eigenwoninglening: is uw in 2013 afgesloten lening aan te merken als een oude eigenwoninglening, dan was het ook nog mogelijk om hier in 2013 een spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct aan te koppelen.
Tip! In beginsel kunt u vanaf 1 april 2017 vrij gebruikmaken van de vrijstelling voor uw spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct. Afkoop is over het algemeen financieel niet aantrekkelijk. Overleg daarom vooraf met onze adviseurs over uw eigen situatie.
(Extra) aflossen of niet?
Nu de rente op een spaarrekening laag is, is het de vraag of extra aflossen misschien raadzaam is. Aflossen heeft verschillende fiscale en financiële gevolgen. We zetten er een aantal op een rij:
- U hoeft na aflossing geen hypotheekrente meer te betalen.
- U kunt na aflossing die rente niet meer in aftrek brengen in box 1.
- Houd er rekening mee dat u mogelijk boeterente moet betalen vanwege de extra aflossing.
- De rente op uw spaarrekening zult u waarschijnlijk nauwelijks missen gezien de lage rentestand.
- Mogelijk bespaart u belasting in box 3 vanwege het voor de aflossing gebruikte spaargeld.
- Heeft u uw hypotheek afgelost, dan heeft u ook geen bijtelling (meer) vanwege het eigenwoningforfait. Deze faciliteit wordt echter vanaf 2019 in dertig jaar geleidelijk afgebouwd. Dit betekent dat u in 2024 nog maar 80% van het verschil tussen uw eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor uw eigen woning als aftrek krijgt. Het percentage neemt ieder jaar af met 3,33%. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal.
Let op! Of het raadzaam is om af te lossen op uw hypothecaire lening, is volledig afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden. Mogelijk heeft u uw spaargeld op een later moment voor andere doeleinden nodig. Gebruikt u uw spaargeld om af te lossen, dan zit dit geld echter ‘vast’ in uw woning en kunt u dit alleen weer vrij besteedbaar krijgen door verkoop van de woning of het afsluiten van een nieuwe lening. Bedenk daarbij dat het niet altijd zal meevallen om een nieuwe lening af te sluiten en dat bovendien de rente die u op deze lening betaalt dan niet meer aftrekbaar is in box 1. Laat u zich daarom goed adviseren over uw persoonlijke situatie.
Restschulden
Als de verkoopopbrengst van uw eigen woning onvoldoende is om uw eigenwoningschuld en de verkoopkosten te dekken, blijft u zitten met een restschuld. Als deze restschuld is ontstaan in de periode tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, dan mag u de rente over deze restschuld gedurende vijftien jaar na het ontstaan ervan in aftrek brengen in box 1.
Verhuisregelingen
U kunt onder voorwaarden ook uw te koop staande lege of gekochte lege eigen woning onder de eigenwoningregeling houden en de rente op de bijbehorende leningen in aftrek blijven brengen; de termijn voor deze verhuisregelingen bedraagt maximaal drie jaar na het jaar waarin u de oude woning heeft verlaten. Voor uw woning die vanaf 2021 leeg te koop staat of voor uw woning die u vanaf 2021 kocht en die in 2024 nog leegstaat of in aanbouw is, heeft u daarom tot en met 31 december 2024 nog renteaftrek.
De regeling kan ook worden toegepast als een woning niet direct wordt aangeboden voor de verkoop, maar pas vanaf het moment waarop de woning wordt aangeboden voor de verkoop. De aftrek van de hypotheekrente is dan dus nog slechts mogelijk voor het restant van de periode waarover de verhuisregeling maximaal kan worden toegepast.
Rentemiddeling
Rentemiddeling biedt een mogelijkheid om tegen een lagere hypotheekrente te lenen zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep.
De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld. Deze andere opslagen, boven op de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.
Tip! Onderzoek of in uw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.
Schenkingsvrijstelling eigen woning afgeschaft
Vanaf 2017 kon gebruik gemaakt worden van een verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eenmalige schenking aan uw kind of aan een derde voor een eigen woning. Deze vrijstelling is inmiddels geheel afgeschaft.
Wijziging overdrachtsbelasting
Vanaf 1 januari 2021 is er een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jongeren tussen 18 en 35 jaar die een eigen woning kopen en deze zelf gaan bewonen. De vrijstelling is beperkt tot woningen met een waarde van maximaal € 510.000. De vrijstelling geldt ook voor jongeren die al een woning bezitten en vóór hun 35ste een andere woning kopen. Op deze manier wordt bereikt dat men één keer van de vrijstelling kan genieten. De overdrachtsbelasting voor degenen die niet voor de vrijstelling in aanmerking komen, blijft 2%.
Let op! Bij aanschaf van vakantiewoningen en woningen ter belegging of voor de verhuur betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting.
Lening energiezuinige woning
Bij het Nationaal Energiebespaarfonds kunt u tegen een aantrekkelijke rente een lening afsluiten om uw woning energiezuiniger te maken. Het bedrag van de lening moet liggen tussen de € 1.000 en € 27.000 en de looptijd bedraagt zeven, tien, vijftien of twintig jaar. De lening mag alleen gebruikt worden voor energiebesparende maatregelen. Wilt u maatregelen nemen om uw woning volledig energievrij te maken, dan is een lening mogelijk van maximaal € 71.000. Deze lening moet u binnen zeven, vijftien of twintig jaar aflossen. De hoogte van de rente is afhankelijk van de looptijd van de lening en varieert van 3,9% tot 4,35% (januari 2024).
Btw op zonnepanelen terugvragen
Het btw-tarief op zonnepanelen die u op uw woning legt, is per 1 januari 2023 verlaagd naar 0%. Voor particulieren betekent dit in de meeste gevallen dat men zich niet meer bij de Belastingdienst hoeft aan te melden vanwege de btw en ook geen btw-aangifte meer hoeft te doen. Heeft u uw zonnepanelen aangeschaft vóór 2023, dan is hierover 21% btw gerekend. Deze btw heeft u terug kunnen vragen. U moest daartoe binnen zes maanden na het jaar van aanschaf het formulier ‘Opgaaf zonnepaneelhouders’ naar de Belastingdienst zenden. Na deze periode kunt u nog vijf jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de zonnepanelen zijn gekocht, het formulier inzenden. Wilt u hier meer over weten, vraag dan de Advieswijzer ‘Zonnepanelen op uw woning’ bij ons op.
Laag tarief btw schilderen, stukadoren en isoleren oudere woning
Is uw woning ouder dan twee jaar, dan bedraagt het btw-tarief voor schilderen, stukadoren en het aanbrengen van isolatiemateriaal geen 21, maar slechts 9%.
Vragen?
De fiscale regels met betrekking tot uw eigen woning zijn niet eenvoudig. Het naast elkaar bestaan van verschillende regelingen kan de uitwerking behoorlijk ingewikkeld maken, zeker bij complexere situaties als verhuizing, echtscheiding, trouwen en overlijden. Neem voor uw eigen, specifieke situatie daarom contact met ons op.
Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.
