Overdrachtsbelasting: drie tarieven en hogere startersvrijstelling in 2026
Woning voor eigen gebruik
In 2026 geldt bij de overdracht van een woning die een koper zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, onder voorwaarden, een overdrachtsbelastingtarief van 2%. Dit is niet anders dan in 2025 toen hiervoor ook al het 2%-tarief gold.
Overige woningen
Wat wel gewijzigd is, is het tarief voor overige woningen. Verkrijgt u een woning die u niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, dan gold daar in 2025 nog een overdrachtsbelastingtarief van 10,4%. Vanaf 2026 is dit tarief 8%.
Bij overige woningen moet u denken aan een vakantiewoning, een woning die u koopt voor een studerend kind of een woning die u verhuurt.
Overig onroerend goed
Voor de verkrijging van overig onroerend goed blijft het overdrachtsbelastingtarief, net als in 2025, 10,4%.
Startersvrijstelling
Starters tot 35 jaar oud kunnen bij de aankoop van een woning die zij als hoofdverblijf gaan gebruiken, onder voorwaarden, een vrijstelling toepassen. Ze betalen dan geen overdrachtsbelasting. Een van de voorwaarden is dat de marktwaarde van de woning niet hoger is dan een bepaald bedrag.
In 2026 geldt de startersvrijstelling tot een marktwaarde van € 555.000 (2025: € 525.000). Is de marktwaarde hoger, dan geldt de startersvrijstelling niet, dus ook niet tot het bedrag van € 555.000.
Tip! Het grensbedrag voor de startersvrijstelling in 2027 is ook al bekend. In 2027 geldt de startersvrijstelling tot een bedrag van € 615.000. Voor de toepassing van de vrijstelling is de datum van de levering van de woning bij de notaris bepalend.
Villabelasting
De villabelasting betreft de belastingheffing in de inkomstenbelasting over de waarde van eigen woningen voor zover die waarde hoger is dan € 1.330.000 (bedrag 2025). Over de waarde boven de € 1.330.000 wordt 2,35% bij het inkomen geteld als eigenwoningforfait.
In strijd met Europees recht?
Over de vraag of de villabelasting in strijd is met Europees Recht lopen (waarschijnlijk) meerdere gerechtelijke procedures. In een van die procedures oordeelde rechtbank Noord-Holland op 15 oktober 2024 dat de villabelasting niet in strijd is met het gelijkheidsbeginsel van artikel 14 EVRM en het eigendomsrecht van artikel 1 EP EVRM.
De belastingplichtige ging in hoger beroep. Gerechtshof Amsterdam oordeelde op 21 oktober 2025 echter ook dat de villabelasting in stand bleef. Het beroep van de belastingplichtige op strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel faalde. Ook van strijd met artikel 14 EVRM en artikel 1 EP EVRM was volgens het gerechtshof geen sprake.
Let op! Mogelijk gaat de belastingplichtige nog in cassatie bij de Hoge Raad.
Geen massaal bezwaar
De procedure over de villabelasting is door de Belastingdienst niet aangewezen als massaal bezwaar. Dit betekent dat als u zich ook wilt beroepen op strijdigheid met Europees recht, u hierover individueel moet procederen. De eerste stap is het indienen van een tijdig bezwaarschrift. Tijdig wil zeggen: binnen zes weken na dagtekening van de definitieve aanslag.
Wilt u hier meer over weten? Neem dan contact op met onze adviseurs.
Geen extra verhoogd forfait overige bezittingen
Het forfaitaire rendement op overige bezittingen bedraagt in 2025 nog 5,88%. In een wetsvoorstel was opgenomen dat dit in 2026 zou stijgen naar 7,78% door een extra verhoging van 1,78%. Ook in 2027 zou deze extra verhoging worden toegepast.
Deze extra verhoging gaat niet door. De Tweede Kamer heeft hiervoor namelijk een voorstel tot wetswijziging aangenomen. Hierdoor bedraagt het forfaitaire rendement op overige bezittingen in 2026 geen 7,78 maar 6%.
Let op!Overige bezittingen is een restcategorie. Hieronder valt grofweg alles wat geen bank- of spaartegoed of schuld is. Denk aan onroerende zaken, aandelen, obligaties en vorderingen.
Lager werkelijk rendement?
U kunt ook in 2026 een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Dit kan als uw totale werkelijke rendement in box 3 in 2026, berekend volgens de Wet tegenbewijsregeling box 3, lager is dan het totale forfaitaire rendement. Bij een geslaagd beroep betaalt u dan geen belasting in box 3 over het forfaitaire rendement, maar over het werkelijke rendement.
Geen lager maar een hoger heffingsvrij vermogen
Ook het plan om het heffingsvrije vermogen te verlagen van € 57.684 in 2025 naar € 51.396 in 2026 gaat niet door. In het oorspronkelijke plan zou het heffingsvrije vermogen met ingang van 1 januari 2026 ook niet geïndexeerd worden. Ook dat plan is van de baan. Door een volledige indexatie komt het heffingsvrije vermogen in 2026 uit op € 59.357.
Tarief box 3
Aan het tarief in box 3 wordt niets gewijzigd. Net als in 2025 betaalt u in 2026 36% over uw forfaitaire of uw werkelijke rendement.
Versnelde afbouw aftrek geen of geringe eigenwoningschuld
De extra verhoging van het forfait met 1,78% en de verlaging van het heffingsvrije vermogen was bedoeld om een budgettair tekort te dekken. Dit was ontstaan doordat het nieuwe box 3-stelsel niet in 2026, maar pas in 2028 wordt ingevoerd.
In het aangenomen voorstel tot wetswijziging is hiervoor nieuwe dekking gevonden in de versnelde afbouw van de aftrek geen of geringe eigenwoningschuld. In plaats van een jaarlijks afbouwpercentage van 3,33% wordt het jaarlijkse afbouwpercentage 4,8%. De aftrek zal hierdoor met ingang van 2041 volledig afgebouwd zijn (in plaats van 2048).
Voor het jaar 2026 betekent dit dat de aftrek van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare rente en kosten 71,82% bedraagt. Zonder deze versnelde afbouw zou dat in 2026 nog 73,34% zijn.
Let op!Het voorstel tot wetswijziging is nog niet definitief. De Eerste Kamer moet hier namelijk ook nog mee instemmen.
Tegengaan leegstand woningen
In Nederland staan meer dan 180.000 woningen leeg. Een derde deel hiervan staat langer dan een jaar leeg. Verschillende partijen in de Tweede Kamer vinden dat gemeenten meer mogelijkheden moeten krijgen om leegstand tegen te gaan, zodat woningen voor inwoners beschikbaar komen.
Leegstandbelasting
Daarom is een amendement ingediend dat regelt dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om een leegstandbelasting in te voeren. Die leegstandbelasting wordt dan geheven van de eigenaar van een binnen de gemeente gelegen woning als deze langer dan twaalf maanden leegstaat.
Let op! Gemeenten mogen na invoering van de mogelijkheid zelf beslissen of ze een leegstandbelasting invoeren en hoe hoog deze dan is. Dit kan bijvoorbeeld een vast of een oplopend bedrag zijn, maar kan ook gebaseerd worden op de WOZ-waarde van de woning.
Alleen voor woningen
De mogelijkheid voor invoering van een leegstandbelasting geldt voorlopig alleen voor leegstaande woningen. Leegstaande panden kunnen dan ook niet getroffen worden door deze belasting.
Let op! Het amendement zal in een wetsvoorstel worden opgenomen. De Eerste Kamer moet hiermee nog instemmen. Het is daarom nog niet definitief.
