Rente bouwdepot nieuwbouw of verbouwing in box 1 of box 3?
Bouwdepot
Bij een nieuwbouwwoning is het gebruikelijk dat de van een financier verkregen koopsom in een bouwdepot wordt gestort. Met het vorderen van de bouw betaalt u uit dit bouwdepot de rekeningen van de aannemer. Over het nog niet gebruikte deel van het bouwdepot ontvangt u rente die vaak (vrijwel) gelijk is aan de rente die u op de lening betaalt. Ook bij verbouwingen wordt vaak met dergelijke bouwdepots gewerkt. De Belastingdienst heeft het fiscale verschil tussen een bouwdepot bij nieuwbouw en bij verbouwing verduidelijkt.
Bouwdepot nieuwbouwwoning
De Belastingdienst wijst erop dat bij nieuwbouw de lening én het bouwdepot onder voorwaarden gedurende maximaal twee jaar allebei in box 1 kunnen vallen. De betaalde rente op de lening is dan aftrekbaar in box 1. De belangrijkste voorwaarde is dat de betaalde rente en de op het bouwdepot ontvangen rente gesaldeerd worden. Alleen voor zover de betaalde rente de ontvangen rente overstijgt, resteert er dus aftrekbare rente inzake de eigen woning.
Let op! Dit geldt alleen als aan alle eisen wordt voldaan die altijd gelden voor de aftrek van hypotheekrente.
Bouwdepot verbouwing
Bij een verbouwing is het salderen van de betaalde rente met de ontvangen rente bij een bouwdepot in eerste instantie níet nodig.. De Belastingdienst keurt namelijk goed dat gedurende maximaal een half jaar de betaalde rente op een bouwdepot inzake de verbouwing van een eigen woning volledig aftrekbaar is, los van de ontvangen rente op het depot.
Let op! Deze goedkeuring geldt alleen voor bouwdepots bij verbouwingen en niet voor bouwdepots bij nieuwsbouwwoningen. Verder geldt ook hier dat de goedkeuring alleen geldt als aan alle eisen wordt voldaan die altijd gelden voor de aftrek van hypotheekrente.
Wat na een half jaar?
Na een half jaar moet ook bij een verbouwing de betaalde rente op de lening wél gesaldeerd worden met de ontvangen rente op het bouwdepot. Dit kan tot het einde van de verbouwing met een uiterste datum op twee jaar na het afsluiten van de lening. Na afloop van de verbouwingsperiode of, als de verbouwing langer duurt twee jaar, gaat de lening tot box 3 behoren voor zover deze lening nog niet gebruikt is voor de verbouwing van de eigen woning.
Particulier of btw-ondernemer
Als u als particulier een bouwkavel verkoopt, bent u hierover in principe geen btw verschuldigd. Dit kan anders zijn als de verkoop niet plaatsvindt in de hoedanigheid van particulier, maar in de hoedanigheid van btw-ondernemer.
Exploitatie vermogensbestanddeel
In de wet is opgenomen dat u btw-ondernemer bent als sprake is van de zelfstandige uitoefening van een bedrijf of beroep. Ook exploitatie van een vermogensbestanddeel om daar duurzaam opbrengst mee te behalen leidt tot btw-ondernemerschap.
Geen btw-ondernemer bij incidentele activiteit
Wanneer een activiteit slechts incidenteel plaatsvindt, is geen sprake van btw-ondernemerschap. Ook als bij verkoop alleen sprake is van de uitoefening van een eigendomsrecht – ofwel het normale beheer van privévermogen – zal dit niet leiden tot btw-ondernemerschap. In deze gevallen vindt verkoop in de hoedanigheid van particulier plaats en is er geen btw verschuldigd.
Wel btw-ondernemer bij actieve stappen
Als een particulier echter meer doet om tot een (betere) verkoop te komen, kan dit leiden tot btw-ondernemerschap. In de btw wordt dit ook wel omschreven als het zetten van actieve stappen door de inzet van middelen die ook een fabrikant, handelaar of dienstverrichter inzet.
Anterieure overeenkomst met verplichtingen
Hier liep ook een particulier tegenaan die twee bouwkavels verkocht. Deze particulier had met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten voor de realisatie van vier bouwkavels voor woningen. In de overeenkomst waren verschillende verplichtingen opgelegd aan de particulier, zoals het uitwerken van een bouwprogramma, het opstellen van een verkavelingsplan, het bouw- en woonrijp maken et cetera.
De rechter was van oordeel dat de particulier hiermee actieve stappen had gezet die ook een fabrikant, handelaar of dienstverrichter inzet. De bouwkavels werden naar het oordeel van de rechter daarom geleverd als btw-ondernemer en waren dan ook belast met btw.
Let op! De verkoper stelde nog dat zij de intentie had om de verplichtingen over te dragen aan de kopers van de bouwkavels en dat zij nog geen werkzaamheden had verricht. Dat hielp haar niet. De rechter oordeelde dat de gemeente haar aan de verplichtingen kon houden. Daarmee had zij een risico aanvaardt dat niet vergelijkbaar is met het risico dat bij het beheer van privévermogen aanvaard wordt.
Overleg
Of de levering van een bouwkavel plaatsvindt als particulier of als btw-ondernemer, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden en een niet eenvoudige beoordeling. Om te voorkomen dat u onverwacht te maken krijgt met btw-heffing, raden wij u aan uw specifieke situatie te bespreken met een van onze adviseurs.
Aftrek hypotheekrente
De rente die u op een hypothecaire lening betaalt, kan onder voorwaarden maximaal 30 jaar worden afgetrokken. De aftrek is de laatste jaren wel beperkt en nu nog slechts mogelijk tegen het tarief van de eerste schijf, in 2024 36,97%.
Verdeling herzien
Voor het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kwam de vraag aan de orde of de verdeling van de aftrek van de hypotheekrente tussen partners na indiening van de aangifte nog kan worden herzien. Bij een positief antwoord was de vraag hoe lang dit mogelijk is.
Definitief
Het Hof kwam tot de conclusie dat de verdeling van de aftrek tussen partners nog kan worden herzien zo lang de aanslag of naheffingsaanslag van beide partners nog niet definitief vaststaat. In de betreffende situatie hadden een belastingplichtige en zijn partner in eerste instantie bijna € 13.000 aan hypotheekrente in aftrek gebracht, maar een half jaar na vaststelling van de aanslag de aftrek in een herziene aangifte teruggebracht naar bijna € 5.000.
Navorderingen
De herziening leverde twee navorderingsaanslagen op, waarbij de inspecteur vasthield aan de oorspronkelijke verdeling van de aftrek tussen de partners onderling. Volgens het Hof is dit niet correct en kan voor een andere verdeling worden gekozen zo lang de aanslagen of navorderingsaanslagen nog niet definitief vaststaan. Nu dit nog niet het geval was, kon nog voor een andere verdeling worden gekozen en werd de Belastingdienst in het ongelijk gesteld.
Aftrek bij hoogste inkomen?
Bij partners die met hun inkomen in een andere tariefgroep vallen, is aftrek bij de partner die in de hoogste tariefgroep valt overigens meestal niet voordelig. Dit vanwege het feit dat de aftrek van hypotheekrente in 2024 beperkt is tot maximaal 36,97%, maar dit niet geldt voor de bijtelling van het eigenwoningforfait én de aftrek bij de partner met de laagste tariefgroep bovendien leidt tot een hogere heffingskorting.
Tip! Herzie uw aangiftes uit het verleden indien dit voordeliger is, zo lang dit nog kan.
Aflossingsvrije hypotheek
De Belastingdienst is in de geschetste situatie uitgegaan van een woning waarvoor vóór 2013 een aflossingsvrije hypothecaire lening is aangegaan. Een aflossingsvrije lening werd destijds nog aangemerkt als een hypothecaire lening waarvoor aftrek van de rente mogelijk was. Voor dit soort leningen geldt overgangsrecht. Zolang deze leningen bestaan en het verband met de eigen woning niet wordt verbroken, blijft de rente aftrekbaar. De leningen hoeven dan dus niet aangepast te worden naar de nieuwe regels die vanaf 2013 gelden.
Let op! Vanaf 2013 geldt als voorwaarden onder meer dat de lening minimaal lineair of annuïtair in 30 jaar moet worden afgelost. Aflossingsvrije leningen van vóór 2013 kunnen echter blijven bestaan met behoud van renteaftrek, zolang ze blijven voldoen aan het overgangsrecht.
Behoud overgangsrecht?
De vraag in de voorgelegde situatie was wat de gevolgen zijn als de woning tijdelijk wordt verhuurd, de belastingplichtige tijdelijk zelf een andere huurwoning betrekt en na enige jaren weer in de eigen woning terugkeert. Blijft het overgangsrecht behouden en kan de belastingplichtige vanaf terugkeer in de eigen woning de rente op de aflossingsvrije lening weer in aftrek brengen?
Tijdelijk naar box 3
De Belastingdienst geeft aan dat de eigen woning in de geschetste situatie vanaf het moment van verhuur overgaat naar box 3, inclusief de lening. Keert de eigenaar van de woning later weer naar de woning terug, dan vallen de woning en de schuld weer in box 1. Het overgangsrecht blijft dus behouden en de rente is, mits voldaan aan de overige voorwaarden voor renteaftrek, aftrekbaar uiterlijk tot 1 januari 2044.
Let op! Het kan zijn dat het gedeelte van de eigenwoningschuld waarvoor recht op renteaftrek bestaat, gewijzigd is als gevolg van het ontstaan van een eigenwoningreserve of doordat de woning in waarde is gedaald. In dat geval is misschien niet alle rente aftrekbaar. De regels hiervoor zijn complex. Neem daarom voor de gevolgen in uw eigen situatie contact op met een van onze adviseurs.
Uitzondering: Verhuur vóór 2013
De hiervoor beschreven gevolgen gelden niet als de eigen woning al vóór 2013 was verhuurd. Dan geldt namelijk ander overgangsrecht. In dat geval blijft het overgangsrecht alleen bestaan als de belastingplichtige vóór 2021 naar de woning is teruggekeerd. Dan is de rente vanaf die terugkeer weer aftrekbaar. Vindt de terugkeer in deze situatie plaats ná 2021, dan bestaat voor de aflossingsvrije lening geen recht meer op renteaftrek in box 1.
Let op! Hoewel de Belastingdienst uitgaat van een aflossingsvrije lening, gelden de geschetste gevolgen met betrekking tot het verplaatsen van de lening van box 1 naar box 3 en weer terug in beginsel ook voor andere hypothecaire leningen, mits die hypothecaire leningen voldoen aan de huidige voorwaarden voor renteaftrek in box 1.
