Aftrek hypotheekrente bij nieuwe langere looptijd?
Langere looptijd, hogere rente
Bij een langere looptijd van een lening is er in de regel sprake van een hogere rente. Dit houdt verband met het feit dat er langer onzekerheid is en dus een hoger risico voor de bank.
Kapitaalverzekering eigen woning
Voor een langere dan de resterende looptijd kan bijvoorbeeld worden gekozen als er een kapitaalverzekering aan de eigen woning is gekoppeld. Een langere looptijd met hogere rente kan dan de voorkeur hebben als de kapitaalverzekering gekoppeld is aan de te betalen hypotheekrente waardoor een lagere premie verschuldigd is.
Niet aftrekbaar
De Belastingdienst heeft bekendgemaakt dat de hogere hypotheekrente die betaald moet worden als de rentevast periode langer is dan de looptijd van de lening, deels niet aftrekbaar is als rente inzake de eigen woning.
Het deel van de rente dat extra betaald moet worden vanwege de langere looptijd, is namelijk niet verschuldigd vanwege het ter beschikking stellen van een hoofdsom. Deze heeft betrekking op andere rechten, namelijk het verkrijgen van een hogere rente op de kapitaalverzekering.
Aftrekposten verdelen
Wettelijk is vastgelegd welke aftrekposten u onderling mag verdelen. Dit geldt bijvoorbeeld voor hypotheekrente onder de voorwaarde dat u deze eerst saldeert met het eigen woning forfait. Ook een aantal andere aftrekposten, zoals zorgkosten, alimentatie en giften, mag u onderling verdelen met uw partner. Uiteraard met de bedoeling hiermee zoveel mogelijk belasting te besparen.
Meer dan 100% kosten in aftrek
Onlangs moest het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich buigen over een zaak waarbij een belastingplichtige en zijn partner samen meer dan 100% aan kosten in aftrek hadden gebracht. Het betrof de aftrek van hypotheekrente en andere kosten ten aanzien van de eigen woning. Deze kosten bedroegen zo’n € 21.000, terwijl in totaal maar liefst ruim € 45.000 aan kosten in aftrek was gebracht.
Mag inspecteur navorderen?
Allereerst kwam de vraag aan de orde of de inspecteur wel na mocht vorderen, aangezien de aanslag van een der partners al vaststond. Het Hof vond van wel, omdat er te veel kosten ten behoeve van de eigen woning in aftrek waren gebracht. In die gevallen is er volgens het Hof geen keuze gemaakt ten aanzien van de verdeling van deze kosten, zodat navorderen is toegestaan.
Mag aftrek anders worden verdeeld?
Het Hof was bovendien van oordeel dat de inspecteur met zijn navorderingsaanslag mocht afwijken van de onderlinge verdeling van de kosten die de partners in hun aangiften hadden gemaakt. Ook nu was het Hof van mening dat er geen keuze was gemaakt, nu de kosten voor meer dan 100% waren opgevoerd. De navordering bleef dan ook in stand.
Onroerendezaakbelasting (ozb)
Gemeentes kunnen van woningen en niet-woningen ozb heffen. Voor woningen geldt dit alleen voor eigenaren, voor niet-woningen ook voor gebruikers.
Afschaffen ozb gebruiker, verdubbeling tarief eigenaren
De gemeente Vlaardingen kwam enige jaren geleden op het idee om de ozb voor gebruikers van niet-woningen af te schaffen. De eigenaren van niet-woningen betaalden het gelag. Hun tarief verdubbelde bijna!
Hof verwerpt argumenten
De eigenaar van een aantal verhuurde panden ging tegen zijn aanslagen ozb in bezwaar en na afwijzing van dit bezwaar in beroep. De man kreeg in hoger beroep gelijk van het gerechtshof. Het Hof verwierp alle argumenten die de gemeente voor de drastische verhoging naar voren bracht.
Geen feiten
Zo stelde de gemeente dat een eigenaar de hogere ozb kon doorberekenen aan de huurder. Dit bleek echter niet uit de feiten. Verder gaf de gemeente aan de belasting naar de eigenaren te verleggen, om er zo voor te zorgen dat leegstand niet tot minder opbrengsten aan ozb zou leiden. Deze ‘algemene ervaringsregel’ was het Hof echter onbekend en bovendien bleek ook dit niet uit de feiten. Het Hof was bovendien niet te spreken over het feit dat met de nadelige gevolgen voor de eigenaren geen rekening was gehouden en dat een stapsgewijze verhoging van het tarief niet was overwogen.
Algemene rechtsbeginselen
Het Hof concludeerde dan ook dat de maatregelen in strijd waren met de algemene rechtsbeginselen. Het Hof noemt in dit verband strijd met het evenredigheidsbeginsel en strijd met het verbod op willekeur en de redelijkheid. Van de verhoging met 98% werd door het Hof dan ook 95% geschrapt.
Wet excessief lenen
Sinds 2023 mag een dga, zonder belastingheffing, nog maar een beperkt bedrag lenen bij de eigen bv’s. In 2024 bedraagt dit beperkte bedrag € 500.000, in 2023 was dit nog € 700.000. Naast dit bedrag mag wel een schuld voor een eigen woning bestaan. Deze schuld telt dus niet mee ter bepaling van de maximale schulden bij de eigen bv’s.
Schuld ondernemerswoning
Onlangs kwam de vraag aan de orde of een schuld voor een ondernemerswoning ook is uitgezonderd ter bepaling van de maximale schulden. In de praktijk komt het voor dat een ondernemer in de inkomstenbelasting ook dga is in een bv. Wat nu als de ondernemer bij zijn eigen bv een schuld aangaat voor de aankoop van een ondernemerswoning voor zijn onderneming in de inkomstenbelasting?
Voorwaarden
Volgens een standpunt van de Belastingdienst is ook een dergelijke schuld uitgezonderd, mits die schuld voldoet aan de voorwaarden die gelden voor de aftrek van hypotheekrente voor een eigen woning. Hoewel de woning en de schuld aangemerkt dienen te worden als ondernemersvermogen, moet dus wel aan de eisen worden voldaan die gelden voor de aftrek van hypotheekrente inzake de eigen woning. Ook geldt de voorwaarde dat in beginsel een recht van hypotheek op de eigen woning moet zijn verstrekt aan de eigen bv.
Let op! De bepaling of de schulden het maximum overschrijden vindt voor het jaar 2024 pas plaats op 31 december 2024. Als niet voldaan wordt aan de voorwaarden die gelden voor aftrek van hypotheekrente ten behoeve van een eigen woning, kunnen de voorwaarden nog voor die datum worden aangepast. Op deze manier kan voorkomen worden dat door de schuld het maximum van € 500.000 wordt overschreden.
