Bouwgrond of woning: 10,4% of 2% overdrachtsbelasting?

Woning?

De Hoge Raad sprak onlangs zijn oordeel uit over twee belastingplichtigen die elk een bouwkavel kochten op een perceel waarop zich nog een woning bevond. Beiden wilde het tarief het lage tarief van 2% toepassen omdat zij vonden dat zij voor de overdrachtsbelasting een woning verkregen.

Drie situaties

De Hoge Raad oordeelde dat aan de hand van het civiele recht bepaald moet worden of sprake is van de verkrijging van een woning. De Hoge Raad onderscheidt daarbij drie situaties:

1. Staat op het perceel alleen een bestanddeel van de woning, maar staat de hoofdzaak van de woning op een ander perceel dat bij iemand anders in eigendom is? Dan hoort civielrechtelijk dat bestanddeel toe aan het andere perceel. De verkrijging van het perceel met het bestanddeel van de woning is dan geen verkrijging van een woning.
2. Staat echter op het perceel de hoofdzaak van de woning en staan bestanddelen van de woning op andere percelen in eigendom bij iemand anders? Dan horen civielrechtelijk de bestanddelen van die andere percelen tot de woning. De verkrijging van het perceel met de hoofdzaak van de woning is dan wel een verkrijging van een woning.
3. Is niet te bepalen of hetgeen op het perceel staat een bestanddeel is of de hoofdzaak van de woning? Dan is civielrechtelijk hetgeen op het perceel staat een onverdeeld aandeel in een woning. De verkrijging van het perceel is ook in zo’n geval een verkrijging van een woning.

Wat betekent dit?

Als u de bouwkavel koopt om daarop een woning te bouwen die u als hoofdverblijf gaat gebruiken, kan de overdracht van de bouwkavel bij de notaris tegen 2% overdrachtsbelasting (of 0% als u de startervrijstelling kunt toepassen) als de aanschaf kan worden aangemerkt als koop van een woning. Is dat niet het geval, dan bedraagt de overdrachtsbelasting 10,4%!

Wel woning

In de ene casus die voorlag bij de Hoge Raad bevond zich op de kavel nog 55% van de oppervlakte van een woning. De andere 45% bevond zich op een kavel die bestemd was voor een ontsluitingsweg. De Hoge Raad oordeelde dat deze twee kavels gezamenlijk eigenaar geworden waren van de woning. De koper van de kavel met 55% van de woning had daarmee een onverdeeld aandeel in de woning verkregen. Onder de huidige wetgeving zou in dit geval dus het 2% tarief overdrachtsbelasting kunnen worden toegepast.

Geen woning

De andere casus liep minder voorspoedig af. In deze casus bevond zich op de kavel voor minder dan 1% nog een buitenmuur van een woning en voor een deel een terras. De Hoge Raad vond de buitenmuur een bestanddeel van een woning. Nu de hoofdzaak van de woning op andere kavels lag, hoorde dit bestanddeel toe aan anderen. De koper van de kavel verkreeg daarom geen woning. In dit geval zou daarom onder de huidige wetgeving 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Let op! Welk tarief overdrachtsbelasting u verschuldigd bent, is zeker in dit soort gevallen, niet eenvoudig. Laat u daarover daarom goed adviseren.

Tip! Voor meerderjarige jongeren tot 35 jaar bestaat er, onder voorwaarden, een eenmalige vrijstelling als de woning niet meer kost dan € 555.000 (2026) én als hoofdverblijf dient.

Woning binnen drie maanden weer verkocht

In een zaak die voor rechtbank Noord-Holland werd behandeld, ging het om een woning die na aankoop binnen drie maanden weer werd doorverkocht. De vrouw die de woning had gekocht had verklaard dat het de bedoeling was geweest dat ze de woning na verkrijging zelf zou gaan bewonen. Bij de verkoop was 2% overdrachtsbelasting (OVB) in rekening gebracht, maar volgens de inspecteur was dit ten onrechte en dus volgde er een naheffing over het verschil ten opzichte van het hoge tarief.

Paniekaanval

De vrouw vocht de naheffing aan en stelde dat ze de woning weer had verkocht, omdat ze bij het eerste zelfstandige bezoek aan de woning was getroffen door een paniekaanval. De vrouw was behandeld voor PTSS-klachten en gaf aan dat iets in de woning, een ruimte of een geur, de aanval had veroorzaakt en ervoor had gezorgd dat ze de woning uit was gevlucht. Daarna had ze de woning alleen nog durven te betreden voor het halen van de post en had ze de woning zo snel mogelijk weer verkocht.

Wat is een onvoorziene omstandigheid? 

Voor de rechter gaf de vrouw aan dat er naar haar mening sprake was van een onvoorziene omstandigheid, waardoor het lage tarief OVB van 2% diende te worden toegepast. Dat ze eerder had aangegeven spijt te hebben gehad van haar aankoop, volgde uit het feit dat ze op basis van eerdere ervaringen niet had durven vertellen dat de paniekaanval de doorslag voor de verkoop had gegeven.

Wat was de intentie?

De rechtbank achtte het geloofwaardig dat het de intentie van de vrouw geweest was de woning zelf te gaan bewonen. Dit bleek onder meer uit het feit dat ze offertes had laten maken en een met een aannemer contact had gehad om de woning te laten opknappen en verbouwen. Ook was het aannemelijk dat de vrouw last had gehad van PTSS-klachten. Dat ze hiervoor in het verleden was behandeld, maakte nog niet dat de paniekaanval te voorzien was geweest, zoals de inspecteur aanvoerde.

Geen uitputtende wettelijke opsomming

De rechtbank wees er ook op dat tijdens het tot stand komen van de wet enkele voorbeelden waren genoemd van onvoorziene omstandigheden, zoals een echtscheiding en werkloosheid, maar dat dit geen uitputtende opsomming betrof. De paniekaanval kon dan ook als zodanig bestempeld worden, aangezien de vrouw wel degelijk van plan was geweest de woning zelf duurzaam te gaan bewonen. De naheffingsaanslag kwam dan ook te vervallen.

Woning voor eigen gebruik

In 2026 geldt bij de overdracht van een woning die een koper zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, onder voorwaarden, een overdrachtsbelastingtarief van 2%. Dit is niet anders dan in 2025 toen hiervoor ook al het 2%-tarief gold.

Overige woningen

Wat wel gewijzigd is, is het tarief voor overige woningen. Verkrijgt u een woning die u niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, dan gold daar in 2025 nog een overdrachtsbelastingtarief van 10,4%. Vanaf 2026 is dit tarief 8%.

Bij overige woningen moet u denken aan een vakantiewoning, een woning die u koopt voor een studerend kind of een woning die u verhuurt.

Overig onroerend goed

Voor de verkrijging van overig onroerend goed blijft het overdrachtsbelastingtarief, net als in 2025, 10,4%.

Startersvrijstelling

Starters tot 35 jaar oud kunnen bij de aankoop van een woning die zij als hoofdverblijf gaan gebruiken, onder voorwaarden, een vrijstelling toepassen. Ze betalen dan geen overdrachtsbelasting. Een van de voorwaarden is dat de marktwaarde van de woning niet hoger is dan een bepaald bedrag.

In 2026 geldt de startersvrijstelling tot een marktwaarde van € 555.000 (2025: € 525.000). Is de marktwaarde hoger, dan geldt de startersvrijstelling niet, dus ook niet tot het bedrag van € 555.000.

Tip! Het grensbedrag voor de startersvrijstelling in 2027 is ook al bekend. In 2027 geldt de startersvrijstelling tot een bedrag van € 615.000. Voor de toepassing van de vrijstelling is de datum van de levering van de woning bij de notaris bepalend.

Sloop en herbouw

Een rechtbank oordeelde hierover. In die zaak kocht een echtpaar samen een woning. Ze verklaarde in de koopovereenkomst dat ze de woning gingen gebruiken als woonhuis. Na het aanvragen en verkrijgen van een vergunning tot sloop en herbouw van een woning werd de woning gesloopt en werd een vergelijkbare woning gebouwd.

Bij de notariële levering van de (te slopen) woning verzocht het echtpaar om toepassing van de startersvrijstelling welke de notaris ook toepaste. De Belastingdienst was het daar niet mee eens en legde aan beide echtgenoten een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op.

Geen startersvrijstelling door sloop en herbouw?

De zaak werd voorgelegd aan een rechtbank die moest beoordelen of de startersvrijstelling kon worden toegepast, ondanks de sloop en herbouw van de woning. De Belastingdienst voerde aan dat dit niet kon omdat niet voldaan werd aan de voorwaarde dat de woning als hoofdverblijf ging dienen. De woning was immers door sloop niet meer aanwezig.

Of wel startersvrijstelling ondanks sloop en herbouw

Het echtpaar voerde daarentegen aan dat op de levering van een stuk grond waar een fundering voor een nieuwe woning is aangebracht, ook de startersvrijstelling kan worden toegepast. Datzelfde geldt voor de levering van een onbewoonbaar bouwval dat nagenoeg volledig gerenoveerd moet worden. Zij vonden hun situatie hiermee vergelijkbaar.

De rechtbank was het met het echtpaar eens en oordeelde dat toepassen van de startersvrijstelling in deze situaties in overeenstemming is met het doel en de strekking van de wet. De rechtbank vond dat het daarbij niet uitmaakte dat het echtpaar de woning na verkrijging eerst hadden gesloopt om direct daarna op dezelfde plek een vergelijkbare woning te bouwen. Bovendien bestond er voor de rechtbank geen twijfel dat het echtpaar na voltooiing van de herbouw van de woning deze als hoofdverblijf waren gaan gebruiken.

Let op! Primair is van belang de intentie tot bewoning en de daadwerkelijke vestiging op het adres. Het gaat dus niet om het feitelijk gebruik van het oude huis als hoofdverblijf.

Voor elke sloop en nieuwbouw?

In deze specifieke situatie oordeelde de rechtbank dat de startersvrijstelling kon worden toegepast. Dat wil helaas niet zeggen dat bij elke sloop gevolgd door nieuwbouw dit het geval is. Onduidelijk is bijvoorbeeld of de rechtbank tot eenzelfde oordeel zou zijn gekomen als geen vergelijkbare woning gebouwd was maar een compleet andere woning. Bovendien is op dit moment ook nog niet duidelijk of er hoger beroep is ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank.

Let op! Voor overleg over uw eigen situatie kunt u altijd contact op nemen met onze adviseurs.

Toetsmoment

Het Toetsmoment voor de startersvrijstelling is bij de notariële levering van de woning. Als een koper pas ruim twee jaar later daadwerkelijk op het adres staat ingeschreven hoeft dat geen belemmering te zijn voor de startersvrijstelling. Voorwaarde is wel dat zij kunnen laten zien dat de woning vanaf de notariële levering bedoeld is als hoofdverblijf.