Kosten woon- tevens werkkamer ook tijdens corona niet aftrekbaar

Aftrek kosten werkruimte

Een ondernemer die een werkruimte in zijn woning gebruikt voor zijn onderneming, kan de kosten van die werkruimte meestal niet in aftrek brengen. Aftrek is alleen mogelijk voor een werkruimte die naar verkeersopvattingen zelfstandig is. Om zelfstandig te zijn moet een werkruimte bijvoorbeeld een eigen ingang of opgang en sanitaire voorzieningen hebben.

Let op! Naast het criterium van een zelfstandige werkruimte moet de ondernemer ook zijn winst in die werkruimte verdienen. Heeft de ondernemer ook nog een andere werkruimte niet in de woning, dan moet de ondernemer zijn winst voor 90% of meer in of vanuit de werkruimte 
verdienen en voor 70% of meer in de werkruimte.

Werkruimte tijdens coronacrisis

Een onderneemster die al jaren lesgaf bij diverse sportscholen en organisaties, wilde in haar aangifte inkomstenbelasting 2020 het deel van de huur dat betrekking had op haar woonkamer, in aftrek brengen.

Tijdens de coronacrisis maakte de onderneemster vanuit de woonkamer podcasts en instructievideo’s. De woonkamer had volgens de onderneemster een eigen deur en zij gebruikte de woonkamer als studioruimte voor de digitale lessen. Zij gaf aan in de keuken en slaapkamer van het appartement te wonen. De onderneemster vond dat wat naar verkeersopvattingen als zelfstandig moet worden aangemerkt, gedurende de coronacrisis was veranderd, omdat er over het algemeen thuis werd gewerkt. De woonkamer was in haar geval dan ook een zelfstandige werkruimte, vond zij.

Geen werkruimte

Een gerechtshof wast het daar niet mee eens. De toiletruimte was onderdeel van het appartement als geheel en geen onderdeel van de woonkamer. De woonkamer kon daarom niet als zelfstandig worden aangemerkt. Dat tijdens de coronacrisis over het algemeen thuisgewerkt werd, maakte niet dat de woonkamer daarmee ineens zelfstandigheid verkreeg, aldus het gerechtshof. Eindconclusie was dat de onderneemster geen recht had op aftrek van de huurkosten met betrekking tot de woonkamer.

Tip!  Wil je weten of de werkruimte in jouw woning kan worden bestempeld als zelfstandige werkruimte? Overleg daarover dan met een van onze adviseurs.

Een gerechtshof vond in een bepaalde casus dat dit kon. Wat speelde hier?

Bouw woning met werkkamer en garage

Een dga en zijn partner laten samen een woning bouwen. Ze zijn samen eigenaar en gaan na gereedkomen van de woning daar ook samenwonen.
In de woning is een werkkamer en een garage gemaakt. De werkkamer is bereikbaar via de centrale hal, maar ook via een deur naar de garage. De garage beschikt over een eigen uitgang naar buiten.

De dga heeft een bv waaraan hij na oplevering van de woning de werkkamer en de garage (belast met btw) verhuurt voor een bedrag van € 8.400 (exclusief btw per jaar). In de huurovereenkomst is gekozen voor verhuur met btw. De dga verricht in de werkkamer regelmatig werkzaamheden voor de bv. De garage wordt gebruikt voor het stallen van de auto van de zaak en het opslaan van stukken van de bv.

De garage wordt ook voor 21% privé gebruikt en voor 79% zakelijk.

Aftrek btw bouwkosten werkkamer en garage?

De dga trekt in zijn btw-aangifte de volledige btw op de bouwkosten van de werkkamer en 79% van de btw op de bouwkosten van de garage af. De dga vindt dat dit mag, omdat hij de werkkamer en garage met btw verhuurt aan de bv.

Economische activiteit?

De Belastingdienst staat deze aftrek niet toe. Ten eerste vindt de Belastingdienst dat de verhuur geen economische activiteit is. De Belastingdienst meent dat de werkkamer niet over voldoende zelfstandigheid beschikt om verhuurd te kunnen worden aan een willekeurige derde.

Het gerechtshof oordeelt dat er wel sprake is van een economische activiteit. De werkkamer en garage worden voor een aantal jaren tegen een marktconforme huur aan de bv ter beschikking gesteld. Die bv is ook een derde. Daarmee is dan ook sprake van een economische activiteit. Niet relevant is of de werkkamer en garage in de ogen van de Belastingdienst onvoldoende zelfstandigheid bezitten om aan een willekeurige derde te verhuren.

Rechtstreeks en onmiddellijk verband?

Ten tweede vindt de Belastingdienst dat er geen rechtstreeks en onmiddellijk verband is tussen de bouw van de woning (én werkkamer en garage) en de btw-belaste verhuur. De woning zou naar het oordeel van de Belastingdienst ook gebouwd zijn als er geen sprake was van ondernemingsactiviteiten.

Het gerechtshof is het niet eens met de Belastingdienst. De dga heeft vanaf het begin de intentie gehad om een deel van de woning zakelijk te gebruiken en tegen vergoeding te verhuren aan de bv. Dat is voor het gerechtshof voldoende om in aanmerking te komen voor aftrek van btw onder de voorwaarde dat er sprake is van btw-belaste activiteiten.

Btw-belaste verhuur?

De verhuur van de werkkamer en de garage moet dan wel met btw belast kunnen worden. De Belastingdienst vindt dat kiezen voor btw-belaste verhuur in dit geval niet mogelijk is, omdat de werkkamer en garage deels ook privé worden gebruikt.

Het gerechtshof vindt echter dat de keuze voor btw-belaste verhuur wel mogelijk is. Voor gedeelten van gebouwen die niet als woning worden gebruikt, kan gekozen worden voor btw-belaste verhuur. Dit geldt ook indien het, zoals hier, gaat om onzelfstandige gedeelten van een gebouw dat voor het grootste deel als woning wordt gebruikt. Omdat de werkkamer en garage hoofdzakelijk door de bv worden gebruikt en niet als woning, is btw-belaste verhuur mogelijk volgens het gerechtshof. Het privégebruik is ondergeschikt aan het zakelijke gebruik.

Conclusie: btw-belaste verhuur én aftrek btw

Het gerechtshof concludeert dat btw-belaste verhuur van de werkkamer en garage mogelijk is. Als gevolg daarvan kan de dga de btw met betrekking tot die werkkamer en garage ook in aftrek brengen. Vanwege 21% privégebruik van de garage geldt de btw-aftrek met betrekking tot de garage maar voor 79%.

Let op! Elke casus staat op zichzelf en kan vanwege andere feiten en omstandigheden tot andere uitkomsten leiden. Overleg daarom met onze adviseurs over de btw-gevolgen in uw eigen situatie.

Privégebruik woning

Is uw woning als ondernemingsvermogen geëtiketteerd, dan moet u jaarlijks een bedrag voor privégebruik bijtellen bij uw winst. De hoogte van dit bedrag betreft een percentage van de WOZ-waarde.

Lagere percentages

De percentages zijn in 2026 lager dan in 2025. Alleen de percentages voor een WOZ-waarde tot en met € 12.500 en voor een WOZ-waarde hoger dan € 1.350.000 zijn gelijk gebleven.

Hogere startpunt villabelasting

De villabelasting is de belastingheffing over de WOZ-waarde boven een bepaald bedrag. Over die waarde bedraagt het percentage van de bijtelling 2,35%. In 2025 startte dit hogere percentage bij een WOZ-waarde boven de € 1.330.000. In 2026 geldt een hoger startpunt en bedraagt de bijtelling 2,35% voor de waarde boven de € 1.350.000.

Let op! Over de vraag of de villabelasting mogelijk in strijd is met het gelijkheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel of Europees recht oordeelde Gerechtshof Amsterdam op 21 oktober 2025 dat dit niet het geval is. De Hoge Raad moet nog over deze vraag oordelen.

Tabel bijtelling privégebruik woning

Als gevolg van de hiervoor beschreven wijzigingen ziet de tabel voor de bijtelling privégebruik woning er in 2026 als volgt uit. Voor het vergelijk is tussen haakjes het percentage voor 2025 vermeld.

Mag dan bij de waardebepaling hiervan rekening worden gehouden met een lagere waarde vanwege duurzame bewoning? En zo ja, in welke mate?

Fysiotherapeut stopt ermee

In een zaak die speelde voor rechtbank Noord-Holland kwam deze vraag aan de orde bij de aangifte van een fysiotherapeut die zijn bedrijf gestaakt had. Hij voerde zijn praktijk vanuit het bedrijfsdeel van een woon-bedrijfspand, die hij als ondernemingsvermogen had aangemerkt. Bij het staken van zijn bedrijf ging dit bedrijfsdeel over naar privé en moest hij fiscaal afrekenen over het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde van het bedrijfsdeel. Bij de berekening van de werkelijke waarde had hij met lagere waarde vanwege duurzame zelfbewoning van het bedrijfsdeel rekening gehouden. 

De Belastingdienst accepteerde die lagere waarde niet, omdat het bedrijfsdeel alleen gebruikt werd voor ondernemingsactiviteiten en niet voor duurzame zelfbewoning.

Duurzame zelfbewoning van het bedrijfsdeel?

De rechtbank stelde om te beginnen vast dat de bewijslast dat er sprake is van een lagere waarde door duurzame zelfbewoning, bij de fysiotherapeut lag. Verder stelde de rechtbank dat volgens eerdere rechtspraak het bedrijfsdeel voor de overgang naar privé al duurzaam bewoond moet zijn.

De fysiotherapeut moest dus aannemelijk maken dat ook het bedrijfsgedeelte al voor de staking van zijn onderneming duurzaam door hem bewoond werd. Dat deed hij onder meer door aannemelijk te maken dat het bedrijfsgedeelte niet afzonderlijk kon worden verhuurd of verkocht, zonder vergaande afbreuk te doen aan het woongenot van het woongedeelte. Het praktijkgedeelte van het pand had daarnaast weliswaar een eigen opgang, maar had geen eigen sanitair of aansluitingen voor gas en elektra. Ook was er slechts een dunne scheidingswand met het privégedeelte aanwezig en bevond zich hierin een doorgang. Tot slotvormde het pand één kadastraal geheel, zodat het bedrijfsdeel niet zelfstandig verkocht kon worden.  

Ja, dus lagere waarde

De rechtbank stelde op grond van de argumenten en aangevoerde feiten door de fysiotherapeut vast, dat het pand na staking uitsluitend voor privédoeleinden bestemd was. De conclusie luidde dan ook dat met de duurzame zelfbewoning rekening moest worden gehouden bij de waardebepaling van het bedrijfsdeel.

Bedrijfsdeel geen ondernemingsvermogen?

De Belastingdienst probeerde het nog wel over een andere boeg. De rechtbank ging echter niet mee met de stelling van de inspecteur dat het bedrijfsdeel ten onrechte tot het ondernemingsvermogen was gerekend. De rechtbank gaf aan dat over het algemeen de wil van belastingplichtige beslissend is om een gemengd pand al dan niet (deels) tot het ondernemingsvermogen te rekenen, tenzij dit de redelijkheid te buiten gaat. Dit was hier niet het geval.

Hoeveel lagere waarde?

De rechtbank besloot vervolgens de waardevermindering vanwege duurzame zelfbewoning vast te stellen op 15%, zich baserend op een goedkeurend besluit van de Belastingdienst uit 2018. De waarde van het praktijkdeel werd overeenkomstig deze vermindering vastgesteld.