Meer aftrek hypotheekrente inkomen vanaf € 38.441 per 2025

Extra belastingschijf

In 2025 wordt een extra belastingschijf in box 1 geïntroduceerd. In 2024 kennen we een belastingtarief van 36,97% tot een inkomen van € 75.518. In 2025 wordt dit tarief gesplitst in een tarief van 35,82% tot een inkomen van € 38.441 en een tarief van 37,48% bij een inkomen vanaf € 38.441 tot € 76.817. Het toptarief blijft 49,5% en geldt bij een inkomen vanaf € 76.817.

Meer aftrek hypotheekrente

De hypotheekrente is in 2025 aftrekbaar tegen 37,48%, voor zover het inkomen meer dan € 38.441 bedraagt. Dit betekent dat huishoudens met een inkomen dat hierboven ligt hiervan gaan profiteren. 

Modale inkomen

Het modale inkomen wordt voor 2025 door het CPB geschat op € 46.500 (bruto per jaar).

Verschil in uitspraak

Over dit onderwerp werd door de rechtbank Den Haag anders geoordeeld dan door de rechtbank Zeeland-West-Brabant.

Wanneer laag tarief of vrijstelling?

Het lage tarief van de overdrachtsbelasting of de vrijstelling is alleen van toepassing als de koper de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Ook moet dit voornemen voorafgaand aan de koop van een woning duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk worden vastgelegd.

Uitspraak rechtbank Den Haag

In een zaak die speelde voor de rechtbank in Den Haag had een echtpaar in juni 2021 een woning gekocht, die ze vanaf januari 2022 in eigendom verkregen. Daarnaast hadden ze in oktober 2021 een andere woning gekocht, die ze in februari 2022 in eigendom verkregen. De tweede woning hadden ze laten verbouwen, zodat het stel van januari 2022 tot augustus 2022 in de eerste woning zijn intrek nam.

Niet anders dan tijdelijk

De rechtbank Den Haag was van oordeel dat in bovengenoemde situatie de eerste woning slechts tijdelijk als hoofdverblijf heeft gediend en dat daarom dus het verhoogde tarief van de overdrachtsbelasting van toepassing is van thans 10,4%. Op het moment van leveren van de woning was de tweede woning namelijk al gekocht. Dat het stel aanvoerde dat men hierin langer dan zes maanden woonde, is volgens deze rechtbank niet relevant.

Uitspraak rechtbank Zeeland-West-Brabant

De rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde in een soortgelijke situatie anders. In die situatie koopt een echtpaar in maart 2022 een perceel bouwgrond om er een woning op te laten bouwen. Het perceel wordt in mei 2022 opgeleverd. In november 2022 kopen ze een andere woning die ze meer dan een half jaar als hoofdverblijf gebruiken, omdat de nieuw te bouwen woning nog niet is opgeleverd. De rechtbank acht de vrijstelling inzake de overdrachtsbelasting van toepassing, omdat de woning minstens een half jaar als hoofdverblijf wordt gebruikt.

Evident misbruik?

Dat in deze situatie het lage tarief of de vrijstelling van toepassing is, blijkt volgens de rechtbank Zeeland-West-Brabant uit de wetsgeschiedenis. Hieruit valt namelijk af te leiden dat ‘anders dan tijdelijk’ betekent dat een woning minstens een half jaar als hoofdverblijf bewoond moet worden. Dit is alleen anders als er sprake is van een evidente misbruiksituatie. Nu dit niet aan de orde is, is de rechtbank van mening dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing is.

Tip! Teken in soortgelijke situaties bezwaar aan als de vrijstelling of het lage tarief van de overdrachtsbelasting niet wordt toegepast. Waarschijnlijk zal een hogere rechter op korte termijn over genoemde zaken oordelen, zodat het van belang is dat u uw rechten via bezwaar en/of beroep veilig stelt.

Salderingsregeling

Houders van zonnepanelen kunnen nu nog de opgewekte energie verrekenen met de afgenomen energie. Deze zogenaamde salderingsregeling betekent op zonnige dagen voor energiebedrijven vaak een overschot aan energie, die kan worden weggestreept tegen vaak duurdere energie op dagen met minder zon. Om dit tegen te gaan wordt de salderingsregeling per 2027 afgeschaft. Houders van zonnepanelen krijgen dan voor teruggeleverde energie een vergoeding, waarvan de hoogte nu nog onbekend is.

Tweede Kamer wil garanties

Via een aantal amendementen heeft de Tweede Kamer garanties geëist die ervoor moeten zorgen dat het afschaffen van de salderingsregeling zo eerlijk mogelijk verloopt. De volgende amendementen zijn aangenomen:

• Er wordt voorgesteld om de Autoriteit Consument en Markt (ACM) toezicht te laten uitoefenen op de beschikbaarheid van een concurrerend aanbod op overeenkomsten inzake teruglevering en zo nodig een bindende gedragslijn op te leggen aan leveranciers. 
• Ook wordt geëist dat de ACM op kan treden als na afschaffing van de salderingsregeling toch nog terugleverkosten worden berekend. 
• Tevens wordt voorgesteld om na 2030 een redelijke vergoeding voor teruggeleverde energie te garanderen van minstens 50% van de prijs bij afname. Op die manier kan de terugverdientijd van zonnepanelen beperkt blijven. 
• Ook wordt geregeld dat terugleverkosten alleen in rekening worden gebracht bij de veroorzakers ervan. 
• Verder vindt de Tweede Kamer dat energiecontracten per 2027 kosteloos moeten kunnen worden opgezegd als een consument met de voorgestelde wijzigingen niet akkoord gaat.

Let op! Alle amendementen moeten nog door de Eerste Kamer worden goedgekeurd en zijn dus nog niet definitief.

NHG

De NHG biedt kopers van een woning een financieel vangnet als er moeilijkheden optreden met betrekking tot de betaling van de hypotheeklasten, bijvoorbeeld als gevolg van echtscheiding, overlijden van een partner of werkloosheid. De woonlasten kunnen dan tijdelijk worden verlaagd. Ook kan bij gedwongen verkoop van de woning de restschuld soms worden kwijtgescholden en kan een restschuld bij verhuizing soms worden meegefinancierd.

Tip! Bij het afsluiten van een hypotheek met NHG mogen energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd. Als mensen hun woning willen verduurzamen, komt de NHG-grens op € 477.000 te liggen. U vindt hier meer informatie.

Let op! Naast de maximale grens van € 450.000 (2025) gelden meer voorwaarden voor de aanvraag van een NHG. Hier vindt u alle informatie.

Kosten omlaag

Het verkrijgen van een hypotheek met NHG kost nu nog 0,6% van het hypotheekbedrag. Vanaf volgend jaar (2025) wordt dit 0,4%. Een hypotheek met NHG kent bovendien een lager rentepercentage, waardoor de hypotheek per saldo toch voordeliger is.

Tip! De kosten van de aanvraag van een hypotheek met NHG zijn fiscaal aftrekbaar.