Wegnemen belemmeringen hospitaverhuur

Hospitaverhuur

Bij hospitaverhuur wonen huurder en hospita (verhuurder) samen in een woning. De hospita verhuurt een of meer kamers en ruimtes  als keuken, douche en toilet worden gedeeld. 

Belemmeringen

Uit onderzoek is onder meer gebleken dat 8% van de Nederlanders met een geschikte ruimte hospitaverhuur overweegt als regelgeving eenvoudiger zou zijn en/of het makkelijker zou zijn om van de hypotheekverstrekker of de verhuurder toestemming te krijgen. Het ministerie werkt daarom aan oplossingen om belemmeringen voor hospitaverhuur weg te nemen.

Toestemming van hypotheekverstrekker

De hypotheekverstrekker wil vaak geen toestemming geven voor hospitaverhuur omdat een woning in verhuurde staat mogelijk voor een lagere verkoopprijs zorgt. Dit kan weer leiden tot een restschuld of lagere overwaarde bij (gedwongen) verkoop. Ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) staat hospitaverhuur om die reden momenteel niet toe.

Het Ministerie werkt daarom aan een wetswijziging, waardoor een hospita bij verkoop of overdracht van de woning eenvoudiger het huurcontract kan beëindigen. Verschillende hypotheekverstrekkers verwachten na deze wetswijziging hospitaverhuur vaker toe te staan. Ook de NHG staat hospitaverhuur toe na deze wetswijziging.

Toestemming van verhuurder

Momenteel wil de hoofdverhuurder vaak geen toestemming geven voor onderhuur van een kamer. Door de voorgenomen wijziging van de definities voor het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) en zelfstandige woonruimte (WWS) wordt de kans dat de hoofdverhuurder geen toestemming wil geven juist alleen maar groter. Het kan namelijk zijn dat door de hospitaverhuur dan voor de hoofdverhuurder het WWSO van toepassing. Dit kan weer leiden tot een lagere verhuurprijs voor de hoofdverhuurder dan wanneer het WWS van toepassing is.

Let op! Deze wijziging van de definities treedt op als de Eerste Kamer instemt met de Wet betaalbare huur en gaat dan op 1 juli 2024 in.

Het Ministerie beoordeelt daarom of in het Besluit betaalbare verhuur een uitzondering kan worden opgenomen voor hospitaverhuur, waardoor de verhuur van de hoofdverhuurder onder het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte (WWS) valt. Als de Eerste Kamer instemt met de Wet betaalbare huur is beoogd om de wijziging van het besluit ook per 1 juli 2024 in te laten gaan.

Niet opzegbaar contract voor onbepaalde tijd

Hospitaverhuurders zijn vaak terughoudend om voor onbepaalde tijd een kamer te verhuren. Om te voorkomen dat een vast huurcontract ontstaat, wordt daarom het huurcontract vaak binnen de proeftijd van negen maanden opgezegd.

Het ministerie doet daarom onderzoek naar (wijziging van) de wettelijke mogelijkheden om via een specifiek huurcontract voor bepaalde tijd een langer hospitaverhuur contract af te sluiten, bijvoorbeeld voor twee of vijf jaar.

Huurverhoging door hospitaverhuur

Hospitaverhuur kan leiden tot verhoging van de huur van een sociale huurwoning, omdat het inkomen van de huurder meetelt voor de hoogte van de huur. Het ministerie onderzoekt daarom een mogelijke aanpassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Informeren

Het ministerie denkt dat de bekendheid met de regelgeving omtrent hospitaverhuur ook bijdraagt aan de overweging om tot hospitaverhuur over te gaan. Daarom wordt in augustus van dit jaar ook een informatiecampagne gestart waarmee potentiële verhuurder en huurders en woningcorporaties, gemeenten en particuliere verhuurders geïnformeerd worden over de mogelijkheden en regels rondom hospitaverhuur.

Tip! Op dit moment is al een speciale pagina over hospitaverhuur op Rijksoverheid.nl geplaatst.

Jubelton

Tot en met 2022 bestond er onder voorwaarden een eenmalige vrijstelling in de schenkbelasting van ruim € 100.000 voor schenkingen ten behoeve van een eigen woning. De vrijstelling is in 2023 fors verlaagd en per 2024 helemaal afgeschaft.

Kruislings schenken

Tijdens het bestaan van de vrijstelling is regelmatig aan de orde geweest of er meerdere malen van kon worden geprofiteerd door middel van kruislings schenken. Daarbij spreken verschillende partijen bijvoorbeeld af dat aan elkaars kinderen schenkingen worden gedaan ten behoeve van de eigen woning. Op die manier zou niet alleen de eigen schenking zijn vrijgesteld, maar ook die schenking die verkregen werd door de derde partij waarmee de afspraak was gemaakt om kruislings te schenken.

In strijd met de wet

Het gerechtshof komt in bovengenoemde zaak tot de conclusie dat kruislings schenken in strijd is met doel en strekking van de wet en dus niet leidt tot een dubbele vrijstelling. In deze zaak had een moeder aan haar twee kinderen ieder € 100.000 geschonken ten behoeve van een eigen woning. Tevens had ze met een zakenrelatie afgesproken dat deze haar kinderen ook ieder € 100.000 zou schenken en dat de moeder in ruil hiervoor aan de vier kinderen van de zakenrelatie ieder € 50.000 ten behoeve van een eigen woning zou schenken.

Schenking door moeder

Het gerechtshof gaat er op basis van de wetsgeschiedenis vanuit dat bij dit soort constructies de vrijstelling niet meermaals van toepassing is. Het gerechtshof gaat er daarom vanuit dat de schenking door de zakenrelatie in feite moet worden gezien als een schenking door de eigen moeder. Omdat die de jubelton al had benut, is de schenking door de zakenrelatie niet vrijgesteld. De Belastingdienst wordt dan ook in het gelijk gesteld.

De beslissing is in lijn met het beleid van de wetgever, die eerder al had aangegeven deze constructie niet te zullen accepteren.

Particulier of btw-ondernemer

Als u als particulier een bouwkavel verkoopt, bent u hierover in principe geen btw verschuldigd. Dit kan anders zijn als de verkoop niet plaatsvindt in de hoedanigheid van particulier, maar in de hoedanigheid van btw-ondernemer.

Exploitatie vermogensbestanddeel

In de wet is opgenomen dat u btw-ondernemer bent als sprake is van de zelfstandige uitoefening van een bedrijf of beroep. Ook exploitatie van een vermogensbestanddeel om daar duurzaam opbrengst mee te behalen leidt tot btw-ondernemerschap.

Geen btw-ondernemer bij incidentele activiteit

Wanneer een activiteit slechts incidenteel plaatsvindt, is geen sprake van btw-ondernemerschap. Ook als bij verkoop alleen sprake is van de uitoefening van een eigendomsrecht – ofwel het normale beheer van privévermogen – zal dit niet leiden tot btw-ondernemerschap. In deze gevallen vindt verkoop in de hoedanigheid van particulier plaats en is er geen btw verschuldigd.

Wel btw-ondernemer bij actieve stappen

Als een particulier echter meer doet om tot een (betere) verkoop te komen, kan dit leiden tot btw-ondernemerschap. In de btw wordt dit ook wel omschreven als het zetten van actieve stappen door de inzet van middelen die ook een fabrikant, handelaar of dienstverrichter inzet.

Anterieure overeenkomst met verplichtingen

Hier liep ook een particulier tegenaan die twee bouwkavels verkocht. Deze particulier had met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten voor de realisatie van vier bouwkavels voor woningen. In de overeenkomst waren verschillende verplichtingen opgelegd aan de particulier, zoals het uitwerken van een bouwprogramma, het opstellen van een verkavelingsplan, het bouw- en woonrijp maken et cetera.

De rechter was van oordeel dat de particulier hiermee actieve stappen had gezet die ook een fabrikant, handelaar of dienstverrichter inzet. De bouwkavels werden naar het oordeel van de rechter daarom geleverd als btw-ondernemer en waren dan ook belast met btw.

Let op! De verkoper stelde nog dat zij de intentie had om de verplichtingen over te dragen aan de kopers van de bouwkavels en dat zij nog geen werkzaamheden had verricht. Dat hielp haar niet. De rechter oordeelde dat de gemeente haar aan de verplichtingen kon houden. Daarmee had zij een risico aanvaardt dat niet vergelijkbaar is met het risico dat bij het beheer van privévermogen aanvaard wordt.

Overleg

Of de levering van een bouwkavel plaatsvindt als particulier of als btw-ondernemer, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden en een niet eenvoudige beoordeling. Om te voorkomen dat u onverwacht te maken krijgt met btw-heffing, raden wij u aan uw specifieke situatie te bespreken met een van onze adviseurs.

Vrijstelling overdrachtsbelasting

Bij aankoop van een pand is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Wel bestaat er een vrijstelling voor personen tussen 18 en 35 jaar die deze vrijstelling nog niet eerder hebben toegepast en een woning kopen met een prijs van maximaal € 510.000 (2024). Daarbij is vereist dat de woning na verkrijging anders dan ‘tijdelijk als hoofdverblijf’ gebruikt gaat worden.

Leeftijdsdiscriminatie?

In de betreffende rechtszaak stelde een belastingplichtige dat er sprake was van ongeoorloofde leeftijdsdiscriminatie. De man was van mening dat er geen rechtvaardige redenen bestonden om personen ouder dan 35 jaar, de man was 38 jaar oud, van de vrijstelling uit te sluiten. Dit argument werd op grond van de motieven van de wetgever echter verworpen.

Koopstarters helpen

De wetgever wist op grond van onderzoek dat zo’n 70% van de personen die voor het eerst een woning kopen, jonger is dan 35 jaar. Om deze zogenaamde koopstarters te kunnen helpen, is hen de vrijstelling van overdrachtsbelasting toebedeeld. De wetgever heeft hiervoor – mede gelet op de uitvoerbaarheid – dan ook voor mogen kiezen, aldus het Hof.

Geen individuele en buitensporige last

Het Hof verwierp ook het standpunt dat er sprake was van een individuele en buitensporige last. De overdrachtsbelasting is namelijk voor iedereen in vergelijkbare omstandigheden gelijk. Ook had de belastingplichtige ervoor kunnen kiezen geen overdrachtsbelasting te betalen door de woning eenvoudig niet te kopen. Zijn beroep slaagde dan ook niet.