Wijziging btw op verhuur zonnepanelen op of bij woning

Verhuur woning btw-vrijgesteld

Voor de verhuur van een woning aan een particulier die deze ook als woning gaat gebruiken, geldt een btw-vrijstelling. Dit betekent dat u geen btw berekent over de verhuurprijs. Het betekent echter ook dat u de btw op de woning (bijvoorbeeld op de onderhoudskosten) niet in aftrek kunt brengen.

Zonnepanelen als onderdeel verhuur woning

Liggen op of in de nabijheid van de woning niet-geïntegreerde zonnepanelen (dat zijn zonnepanelen die niet ook als dakbedekking fungeren)? En verhuurt u die zonnepanelen in de huurovereenkomst van de woning mee? Dan gaat de verhuur van die zonnepanelen over het algemeen mee in de btw-vrijstelling van de verhuur van de woning. U berekent dan geen btw, maar u kunt ook de btw die tot en met 2022 drukte op de aanschaf van de zonnepanelen niet in aftrek brengen.

Let op! Over de levering en installatie op of in de onmiddellijke nabijheid van een woning wordt vanaf 1 januari 2023 geen btw meer berekend.

Zonnepanelen afzonderlijk verhuurd

Verhuurt u de niet-geïntegreerde zonnepanelen afzonderlijk, dus niet in de huurovereenkomst van de woning? Dan berekende u tot en met 2023 waarschijnlijk btw en heeft u ook de btw die drukte op de aanschaf van de zonnepanelen in aftrek gebracht.

Nieuw beleid: zonnepanelen als onderdeel verhuur woning

De staatssecretaris heeft nieuw beleid bekendgemaakt dat geldt vanaf 1 januari 2024. Volgens dit nieuwe beleid gaat de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen die op of in de onmiddellijke nabijheid van een woning liggen, mee in de btw-vrijgestelde verhuur van de woning. Ook als deze zonnepanelen afzonderlijk van de huurovereenkomst verhuurd worden. Dit nieuwe beleid zou tot gevolg kunnen hebben dat u vanaf 1 januari 2024 over de verhuur van de zonnepanelen geen btw meer mag berekenen. Bijkomend gevolg hiervan zou kunnen zijn dat u een deel van de in aftrek gebrachte btw op uw zonnepanelen weer terug zou moeten betalen.

Overgangsrecht

Gelukkig heeft de staatssecretaris overgangsrecht bekendgemaakt. Dit overgangsrecht houdt in dat u gedurende de periode dat u de btw op uw zonnepanelen nog terug zou moeten betalen, de zonnepanelen nog btw-belast mag verhuren.

Concreet betekent dit het volgende:

• Kocht u de zonnepanelen – en nam u deze ook in gebruik – in 2019 of eerder? Dan past u vanaf 1 januari 2024 de btw-vrijstelling toe op de verhuur van de zonnepanelen. U hoeft de eerder in aftrek gebrachte btw vanaf 2024 namelijk niet meer terug te betalen. Door toepassing van de btw-vrijstelling kunt u vanaf 2024 geen btw voor de zonnepanelen (bijvoorbeeld op onderhoudskosten) meer in aftrek brengen.
• Kocht u de zonnepanelen en nam u deze ook in gebruik in 2020, 2021 of 2022? Dan mag u vanaf 1 januari 2024 de zonnepanelen nog btw-belast verhuren. Dit mag tot het moment dat de termijn verstreken is waarbinnen u de eerder in aftrek gebrachte btw nog terug zou moeten betalen. Is die termijn verstreken, dan moet u vanaf dat moment de btw-vrijstelling toepassen op de verhuur van de zonnepanelen en kunt u geen btw voor de zonnepanelen (bijvoorbeeld op onderhoudskosten) meer in aftrek brengen.

Vragen?

Mag u nu nog wel of juist geen btw meer berekenen? Wanneer is de termijn verstreken waarbinnen u eerder afgetrokken btw nog moet terugbetalen? Wij kunnen ons voorstellen dat u deze of misschien nog andere vragen heeft. Neem daarom voor vragen over uw eigen situatie contact op met een van onze adviseurs. Zij helpen u graag met de beoordeling van uw situatie.

Verhuisregeling

Volgens de verhuisregeling kan de hypotheekrente van een leegstaande woning die wordt aangeboden voor de verkoop onder voorwaarden in aftrek worden gebracht op uw inkomstenbelasting. De woning moet dan in het betreffende kalenderjaar, of moet in één van de drie voorgaande kalenderjaren, aangemerkt kunnen worden als eigen woning waarvoor hypotheekrente in aftrek kon worden gebracht. U mag de woning niet verhuren.

Door deze regeling kan bij verhuizing tijdelijk voor twee woningen hypotheekrente in aftrek worden gebracht.

Niet direct bestemd voor verkoop

De vraag is of de regeling ook kan worden toegepast als een woning niet direct wordt aangeboden voor de verkoop. De Belastingdienst heeft bekendgemaakt dat de verhuisregeling pas in kan gaan  vanaf het moment waarop de woning wordt aangeboden voor de verkoop. De aftrek van de hypotheekrente is dus nog slechts mogelijk voor het restant van de periode waarover de verhuisregeling maximaal kan worden toegepast.

Let op! Verlaat u uw woning en biedt u deze bijvoorbeeld pas na een half jaar aan voor de verkoop, dan wordt de periode van de verhuisregeling dus ook met een half jaar verkort.

Bewijslast ligt bij u

De bewijslast voor het feit dat een woning beschikbaar is voor de verkoop, ligt bij de belastingplichtige. U moet dus bijvoorbeeld via een makelaar of advertenties aannemelijk kunnen maken dat de woning bestemd is voor de verkoop.

Startersvrijstelling

Om een beroep te kunnen doen op de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting moet de koper van de woning op het moment van levering bij de notaris tussen de 18 en 35 jaar oud zijn. Een andere voorwaarde is dat de koper de woning zelf voor langere tijd gaat bewonen. De koper moet dit ook verklaren bij de notaris.

Let op! Elke koper kan maar één keer gebruikmaken van de vrijstelling. Deed een koper al eerder een beroep op de vrijstelling, dan kan dat niet nog een keer. Ook niet als de koper op dat moment nog geen 35 jaar oud is.

Woningwaardegrens

De vrijstelling van de overdrachtsbelasting is alleen van toepassing als de waarde van de woning maximaal de woningwaardegrens bedraagt. Deze woningwaardegrens is al een paar keer verhoogd. In 2023 bedroeg deze woningwaardegrens € 440.000. Vanaf 1 januari 2024 is dit bedrag dus verhoogd naar € 510.000. 

Tip! Het is ook al bekend dat de woningwaardegrens vanaf 1 januari 2025 € 525.000 bedraagt.

Datum levering bij notaris bepalend

Voor de vrijstelling is de datum van levering van de woning bij de notaris bepalend. Op dat moment moet aan alle voorwaarden voor de vrijstelling voldaan zijn. Kocht u daarom in 2023 een woning met een waarde van bijvoorbeeld € 480.000? Dan is de vrijstelling overdrachtsbelasting niet van toepassing als de levering bij de notaris ook in 2023 plaatsvond, maar wel als de levering bij de notaris in 2024 plaatsvindt. Uiteraard moet dan wel aan alle ander voorwaarden van de startersvrijstelling zijn voldaan.

Overdrachtsbelasting

De bij aankoop van een pand verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt voor niet-woningen, zoals een winkel of tweede woning, momenteel 10,4% (2024). Voor woningen bedraagt het tarief 2% (2024), onder de voorwaarde dat de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt gaat worden. Dit moet ook in een schriftelijke verklaring zijn vastgelegd.

Tip! Meerderjarige kopers jonger dan 35 jaar kunnen onder voorwaarden in aanmerking komen voor de startersvrijstelling van overdrachtslasting. Voor 2024 bedraagt hiervoor de maximale woningwaarde € 510.000.

Bewonen uitstellen

Vanwege de gespannen woningmarkt komt het regelmatig voor dat woningen al verkocht worden, zonder dat deze direct kunnen worden betrokken. Bijvoorbeeld omdat de nieuwe woning van de verkopende partij nog in aanbouw is. Dit is niet zonder risico, zo bleek uit een uitspraak van de rechtbank Den Haag.

In een zaak had een vrouw samen met haar vader ieder voor de helft een woning gekocht. De vrouw woonde nog bij haar ouders en wilde de woning, zodra deze leeg kwam, gaan bewonen. De verkopende partij was ingeloot in een nieuwbouwproject, wat betekende dat de woning pas twee jaar na de verkoop vrij zou komen.

Rechtbank: termijn twaalf maanden

Volgens de rechtbank is uit de wetshistorie af te leiden dat een woning in beginsel binnen twaalf maanden na aankoop bewoond moet worden. Nu dat in bovenstaande situatie niet het geval was, moest het hoge tarief van destijds 8% worden afgedragen, in plaats van 2%.