Hoge Raad verduidelijkt te verstrekken informatie WOZ-taxatie

Wel afschriften, geen uitleg

De Hoge Raad geeft aan dat op verzoek de afschriften van de betreffende gegevens moeten worden verstrekt en dat deze ook per gemeente kunnen verschillen, maar dat hierover geen uitleg hoeft te worden gegeven. Of de gegevens nuttig of noodzakelijk zijn voor de waardebepaling, is niet van belang. De bronnen van de betreffende gegevens hoeft een gemeente echter niet aan te geven. 

Gebruik internet

De gemeente moet ook inzage geven tot informatie wat gaat over eventueel gebruikte berekeningen. Ook zaken die een belastingplichtige zelf kan vinden, bijvoorbeeld via internet, moeten ter beschikking worden gesteld. Het vermelden van een site op internet kan in beginsel voldoende zijn, tenzij de site niet meer beschikbaar is. 

Taxatieverslag niet altijd voldoende

Is door een gemeente een taxatieverslag gebruikt, dan is dit alleen niet voldoende als er ook gegevens zijn gebruikt die hier niet in staan, maar wel bij de waardebepaling zijn gebruikt. De informatieverplichting geldt bovendien niet alleen voor het pand waarvoor de WOZ-waarde is bepaald, maar ook voor de vergelijkingsobjecten waar deze waarde mede op is gebaseerd.

Objectkenmerken

Voor wat betreft de factoren waarop de waarde kan worden bepaald, noemt de Hoge Raad primaire en secundaire objectkenmerken. Bij primaire objectkenmerken gaat het onder meer om het type woning, het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte. Bij de secundaire kenmerken gaat het met name om zaken als kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (KOUDVL-kenmerken) van een woning. Hierop toegepaste correcties vanwege afwijkingen van het gemiddelde dienen ook als gegeven te worden verstrekt, maar de basis waarop deze correcties zijn gebaseerd weer niet, aldus de Hoge Raad. Hetzelfde geldt voor correcties gebaseerd op een al dan niet aanwezigheid van een reserve in een Vereniging van Eigenaren.

Kennis en ervaring valt buiten informatieplicht

Gemeentes hoeven daarentegen geen informatie te verstrekken die gebaseerd is op kennis en ervaring, of van de bronnen ervan. Hiervan kunnen immers geen afschriften worden verstrekt, zo meent de Hoge Raad.

Bewijslast

De bewijslast dat niet de benodigde gegevens door de gemeente zijn verstrekt, ligt bij de belastingplichtige. Dit is echter anders als deze niet over deze gegevens kan beschikken, omdat ze in bezit zijn van de gemeente en deze de gegevens niet heeft verstrekt. In dat geval dient de gemeente aan te tonen dat de gevraagde gegevens niet aan de waardebepaling van de woning hebben bijgedragen.

Een gerechtshof vond in een bepaalde casus dat dit kon. Wat speelde hier?

Bouw woning met werkkamer en garage

Een dga en zijn partner laten samen een woning bouwen. Ze zijn samen eigenaar en gaan na gereedkomen van de woning daar ook samenwonen.
In de woning is een werkkamer en een garage gemaakt. De werkkamer is bereikbaar via de centrale hal, maar ook via een deur naar de garage. De garage beschikt over een eigen uitgang naar buiten.

De dga heeft een bv waaraan hij na oplevering van de woning de werkkamer en de garage (belast met btw) verhuurt voor een bedrag van € 8.400 (exclusief btw per jaar). In de huurovereenkomst is gekozen voor verhuur met btw. De dga verricht in de werkkamer regelmatig werkzaamheden voor de bv. De garage wordt gebruikt voor het stallen van de auto van de zaak en het opslaan van stukken van de bv.

De garage wordt ook voor 21% privé gebruikt en voor 79% zakelijk.

Aftrek btw bouwkosten werkkamer en garage?

De dga trekt in zijn btw-aangifte de volledige btw op de bouwkosten van de werkkamer en 79% van de btw op de bouwkosten van de garage af. De dga vindt dat dit mag, omdat hij de werkkamer en garage met btw verhuurt aan de bv.

Economische activiteit?

De Belastingdienst staat deze aftrek niet toe. Ten eerste vindt de Belastingdienst dat de verhuur geen economische activiteit is. De Belastingdienst meent dat de werkkamer niet over voldoende zelfstandigheid beschikt om verhuurd te kunnen worden aan een willekeurige derde.

Het gerechtshof oordeelt dat er wel sprake is van een economische activiteit. De werkkamer en garage worden voor een aantal jaren tegen een marktconforme huur aan de bv ter beschikking gesteld. Die bv is ook een derde. Daarmee is dan ook sprake van een economische activiteit. Niet relevant is of de werkkamer en garage in de ogen van de Belastingdienst onvoldoende zelfstandigheid bezitten om aan een willekeurige derde te verhuren.

Rechtstreeks en onmiddellijk verband?

Ten tweede vindt de Belastingdienst dat er geen rechtstreeks en onmiddellijk verband is tussen de bouw van de woning (én werkkamer en garage) en de btw-belaste verhuur. De woning zou naar het oordeel van de Belastingdienst ook gebouwd zijn als er geen sprake was van ondernemingsactiviteiten.

Het gerechtshof is het niet eens met de Belastingdienst. De dga heeft vanaf het begin de intentie gehad om een deel van de woning zakelijk te gebruiken en tegen vergoeding te verhuren aan de bv. Dat is voor het gerechtshof voldoende om in aanmerking te komen voor aftrek van btw onder de voorwaarde dat er sprake is van btw-belaste activiteiten.

Btw-belaste verhuur?

De verhuur van de werkkamer en de garage moet dan wel met btw belast kunnen worden. De Belastingdienst vindt dat kiezen voor btw-belaste verhuur in dit geval niet mogelijk is, omdat de werkkamer en garage deels ook privé worden gebruikt.

Het gerechtshof vindt echter dat de keuze voor btw-belaste verhuur wel mogelijk is. Voor gedeelten van gebouwen die niet als woning worden gebruikt, kan gekozen worden voor btw-belaste verhuur. Dit geldt ook indien het, zoals hier, gaat om onzelfstandige gedeelten van een gebouw dat voor het grootste deel als woning wordt gebruikt. Omdat de werkkamer en garage hoofdzakelijk door de bv worden gebruikt en niet als woning, is btw-belaste verhuur mogelijk volgens het gerechtshof. Het privégebruik is ondergeschikt aan het zakelijke gebruik.

Conclusie: btw-belaste verhuur én aftrek btw

Het gerechtshof concludeert dat btw-belaste verhuur van de werkkamer en garage mogelijk is. Als gevolg daarvan kan de dga de btw met betrekking tot die werkkamer en garage ook in aftrek brengen. Vanwege 21% privégebruik van de garage geldt de btw-aftrek met betrekking tot de garage maar voor 79%.

Let op! Elke casus staat op zichzelf en kan vanwege andere feiten en omstandigheden tot andere uitkomsten leiden. Overleg daarom met onze adviseurs over de btw-gevolgen in uw eigen situatie.

Looptijd per ongeluk te lang

Het is van groot belang goed op de voorwaarde van 30 jaar te letten, zeker als u een hypotheek oversluit. In een zaak die speelde bij Rechtbank Noord-Nederland had een belastingplichtige de in 2014 afgesloten hypothecaire lening in 2021 overgesloten bij een andere bank. De nieuwe lening was opnieuw afgesloten voor een periode van 30 jaar. 

Geen aftrek van rente en kosten

Omdat er inmiddels al zeven jaren waren verlopen sinds de oorspronkelijke lening was afgesloten, was de looptijd van opnieuw 30 jaar van de nieuwe hypothecaire lening te lang. Het gevolg was dat de rente die betrekking had op de nieuwe lening, helemaal niet meer aftrekbaar was. Ook de financieringskosten van het oversluiten van de nieuwe lening waren daardoor niet aftrekbaar.

Geen correctie met terugwerkende kracht

De belastingplichtige voerde aan dat de lening in 2024 was aangepast, waarbij voor de looptijd werd uitgegaan van 30 jaren onder aftrek van de inmiddels verstreken jaren. De rechtbank was echter van mening dat aan deze correctie geen terugwerkende kracht kon worden verleend en liet de aanslag in stand. 

Aanslag stond niet onherroepelijk vast

Dat de aanslag nog niet onherroepelijk vaststond, deed volgens de rechtbank niet ter zake. De lening voldeed bij het aangaan van de schuld niet aan de wettelijke voorwaarden en dit kon achteraf niet worden hersteld.

WOZ-waarde is bepalend

Voor woningen vanaf € 75.000 geldt het EWF van 0,35%, voor woningen met een WOZ-waarde vanaf € 1.350.000 geldt een hoger EWF van 2,35% over het meerdere. 

Strijd met Europees recht?

Al langer vragen met name bezitters van duurdere woningen zich af of dit hogere forfait in strijd is met het Europese recht. Ze voeren onder meer aan dat er strijdigheid is met het gelijkheidsbeginsel en dat er geen redelijke verhouding meer is tussen het gehanteerde middel van de heffing en het beoogde doel.

Rechtbank volgt Hof

In een zaak die eind oktober vorig jaar speelde voor Gerechtshof Amsterdam, kwam het Hof tot de conclusie dat het hoge forfait niet in strijd is met het Europese recht. Het hogere forfait is mede ingevoerd vanwege het beleggingsaspect dat voor duurdere woningen zou gelden, naast het bestedingsaspect in de vorm van het woongenot. Een vergelijkbare zaak werd behandeld door Rechtbank Den Haag en ook die komt tot de conclusie dat er geen strijd is met het Europese recht.

Hoge forfait beperkt aftrek

In deze zaak handelde het om een woning met een WOZ-waarde van € 1.683.000. In het jaar betreffende jaar (2023) kwam het EWF uit op € 15.550. Vanwege dit hoge forfait was van de betaalde hypotheekrente van € 24.533 slechts een bedrag van € 8.983 aftrekbaar.

Toegenomen belang vanwege afbouw Wet Hillen

De discussie rond het hoge forfait staat de laatste tijd extra in de belangstelling vanwege de versnelde afbouw van de aftrek volgens de Wet Hillen. Bezitters van een eigen woning met een geringe hypotheek kunnen namelijk niet het hele rentebedrag in aftrek op het EWF brengen, als het EWF hoger is dan de aftrekbare hypotheekrente. Het niet-aftrekbare bedrag zou oorspronkelijk pas in 2048 zijn terugbracht naar nihil, maar in het Belastingplan 2026 is dit vervroegd naar 2041. Vanaf dit jaar gaat men in deze situatie dus minder profiteren van de aftrek van de hypotheekrente, ook als met te maken heeft met de villatax. 

Toegenomen belang vanwege beperking aftrek tot 30 jaar

In dit kader is ook van belang dat de aftrek van hypotheekrente van de eigen woning beperkt is tot maximaal 30 jaar. Bij leningen die vóór 2001 zijn afgesloten, begint deze termijn op 1 januari 2001. Aftrek van hypotheekrente is na 30 jaar dan niet meer mogelijk, terwijl voor duurdere woningen wel de villatax van kracht blijft.

Wachten op Hoge Raad

Vanwege het grote belang van de uitspraken is het vrijwel zeker dat deze worden voorgelegd aan de Hoge Raad. Pas dan zal duidelijk worden of de villatax in stand kan blijven.