Lagere bijtelling privégebruik woning ondernemer in 2026

Privégebruik woning

Is uw woning als ondernemingsvermogen geëtiketteerd, dan moet u jaarlijks een bedrag voor privégebruik bijtellen bij uw winst. De hoogte van dit bedrag betreft een percentage van de WOZ-waarde.

Lagere percentages

De percentages zijn in 2026 lager dan in 2025. Alleen de percentages voor een WOZ-waarde tot en met € 12.500 en voor een WOZ-waarde hoger dan € 1.350.000 zijn gelijk gebleven.

Hogere startpunt villabelasting

De villabelasting is de belastingheffing over de WOZ-waarde boven een bepaald bedrag. Over die waarde bedraagt het percentage van de bijtelling 2,35%. In 2025 startte dit hogere percentage bij een WOZ-waarde boven de € 1.330.000. In 2026 geldt een hoger startpunt en bedraagt de bijtelling 2,35% voor de waarde boven de € 1.350.000.

Let op! Over de vraag of de villabelasting mogelijk in strijd is met het gelijkheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel of Europees recht oordeelde Gerechtshof Amsterdam op 21 oktober 2025 dat dit niet het geval is. De Hoge Raad moet nog over deze vraag oordelen.

Tabel bijtelling privégebruik woning

Als gevolg van de hiervoor beschreven wijzigingen ziet de tabel voor de bijtelling privégebruik woning er in 2026 als volgt uit. Voor het vergelijk is tussen haakjes het percentage voor 2025 vermeld.

Woning voor eigen gebruik

In 2026 geldt bij de overdracht van een woning die een koper zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, onder voorwaarden, een overdrachtsbelastingtarief van 2%. Dit is niet anders dan in 2025 toen hiervoor ook al het 2%-tarief gold.

Overige woningen

Wat wel gewijzigd is, is het tarief voor overige woningen. Verkrijgt u een woning die u niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, dan gold daar in 2025 nog een overdrachtsbelastingtarief van 10,4%. Vanaf 2026 is dit tarief 8%.

Bij overige woningen moet u denken aan een vakantiewoning, een woning die u koopt voor een studerend kind of een woning die u verhuurt.

Overig onroerend goed

Voor de verkrijging van overig onroerend goed blijft het overdrachtsbelastingtarief, net als in 2025, 10,4%.

Startersvrijstelling

Starters tot 35 jaar oud kunnen bij de aankoop van een woning die zij als hoofdverblijf gaan gebruiken, onder voorwaarden, een vrijstelling toepassen. Ze betalen dan geen overdrachtsbelasting. Een van de voorwaarden is dat de marktwaarde van de woning niet hoger is dan een bepaald bedrag.

In 2026 geldt de startersvrijstelling tot een marktwaarde van € 555.000 (2025: € 525.000). Is de marktwaarde hoger, dan geldt de startersvrijstelling niet, dus ook niet tot het bedrag van € 555.000.

Tip! Het grensbedrag voor de startersvrijstelling in 2027 is ook al bekend. In 2027 geldt de startersvrijstelling tot een bedrag van € 615.000. Voor de toepassing van de vrijstelling is de datum van de levering van de woning bij de notaris bepalend.

Mag dan bij de waardebepaling hiervan rekening worden gehouden met een lagere waarde vanwege duurzame bewoning? En zo ja, in welke mate?

Fysiotherapeut stopt ermee

In een zaak die speelde voor rechtbank Noord-Holland kwam deze vraag aan de orde bij de aangifte van een fysiotherapeut die zijn bedrijf gestaakt had. Hij voerde zijn praktijk vanuit het bedrijfsdeel van een woon-bedrijfspand, die hij als ondernemingsvermogen had aangemerkt. Bij het staken van zijn bedrijf ging dit bedrijfsdeel over naar privé en moest hij fiscaal afrekenen over het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde van het bedrijfsdeel. Bij de berekening van de werkelijke waarde had hij met lagere waarde vanwege duurzame zelfbewoning van het bedrijfsdeel rekening gehouden. 

De Belastingdienst accepteerde die lagere waarde niet, omdat het bedrijfsdeel alleen gebruikt werd voor ondernemingsactiviteiten en niet voor duurzame zelfbewoning.

Duurzame zelfbewoning van het bedrijfsdeel?

De rechtbank stelde om te beginnen vast dat de bewijslast dat er sprake is van een lagere waarde door duurzame zelfbewoning, bij de fysiotherapeut lag. Verder stelde de rechtbank dat volgens eerdere rechtspraak het bedrijfsdeel voor de overgang naar privé al duurzaam bewoond moet zijn.

De fysiotherapeut moest dus aannemelijk maken dat ook het bedrijfsgedeelte al voor de staking van zijn onderneming duurzaam door hem bewoond werd. Dat deed hij onder meer door aannemelijk te maken dat het bedrijfsgedeelte niet afzonderlijk kon worden verhuurd of verkocht, zonder vergaande afbreuk te doen aan het woongenot van het woongedeelte. Het praktijkgedeelte van het pand had daarnaast weliswaar een eigen opgang, maar had geen eigen sanitair of aansluitingen voor gas en elektra. Ook was er slechts een dunne scheidingswand met het privégedeelte aanwezig en bevond zich hierin een doorgang. Tot slotvormde het pand één kadastraal geheel, zodat het bedrijfsdeel niet zelfstandig verkocht kon worden.  

Ja, dus lagere waarde

De rechtbank stelde op grond van de argumenten en aangevoerde feiten door de fysiotherapeut vast, dat het pand na staking uitsluitend voor privédoeleinden bestemd was. De conclusie luidde dan ook dat met de duurzame zelfbewoning rekening moest worden gehouden bij de waardebepaling van het bedrijfsdeel.

Bedrijfsdeel geen ondernemingsvermogen?

De Belastingdienst probeerde het nog wel over een andere boeg. De rechtbank ging echter niet mee met de stelling van de inspecteur dat het bedrijfsdeel ten onrechte tot het ondernemingsvermogen was gerekend. De rechtbank gaf aan dat over het algemeen de wil van belastingplichtige beslissend is om een gemengd pand al dan niet (deels) tot het ondernemingsvermogen te rekenen, tenzij dit de redelijkheid te buiten gaat. Dit was hier niet het geval.

Hoeveel lagere waarde?

De rechtbank besloot vervolgens de waardevermindering vanwege duurzame zelfbewoning vast te stellen op 15%, zich baserend op een goedkeurend besluit van de Belastingdienst uit 2018. De waarde van het praktijkdeel werd overeenkomstig deze vermindering vastgesteld. 

Villabelasting

De villabelasting betreft de belastingheffing in de inkomstenbelasting over de waarde van eigen woningen voor zover die waarde hoger is dan € 1.330.000 (bedrag 2025). Over de waarde boven de € 1.330.000 wordt 2,35% bij het inkomen geteld als eigenwoningforfait.

In strijd met Europees recht?

Over de vraag of de villabelasting in strijd is met Europees Recht lopen (waarschijnlijk) meerdere gerechtelijke procedures. In een van die procedures oordeelde rechtbank Noord-Holland op 15 oktober 2024 dat de villabelasting niet in strijd is met het gelijkheidsbeginsel van artikel 14 EVRM en het eigendomsrecht van artikel 1 EP EVRM.

De belastingplichtige ging in hoger beroep. Gerechtshof Amsterdam oordeelde op 21 oktober 2025 echter ook dat de villabelasting in stand bleef. Het beroep van de belastingplichtige op strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel faalde. Ook van strijd met artikel 14 EVRM en artikel 1 EP EVRM was volgens het gerechtshof geen sprake.

Let op! Mogelijk gaat de belastingplichtige nog in cassatie bij de Hoge Raad.

Geen massaal bezwaar

De procedure over de villabelasting is door de Belastingdienst niet aangewezen als massaal bezwaar. Dit betekent dat als u zich ook wilt beroepen op strijdigheid met Europees recht, u hierover individueel moet procederen. De eerste stap is het indienen van een tijdig bezwaarschrift. Tijdig wil zeggen: binnen zes weken na dagtekening van de definitieve aanslag. 

Wilt u hier meer over weten? Neem dan contact op met onze adviseurs.