Geen hoger forfait en lager heffingsvrij vermogen in box 3

Geen extra verhoogd forfait overige bezittingen

Het forfaitaire rendement op overige bezittingen bedraagt in 2025 nog 5,88%. In een wetsvoorstel was opgenomen dat dit in 2026 zou stijgen naar 7,78% door een extra verhoging van 1,78%. Ook in 2027 zou deze extra verhoging worden toegepast. 

Deze extra verhoging gaat niet door. De Tweede Kamer heeft hiervoor namelijk een voorstel tot wetswijziging aangenomen. Hierdoor bedraagt het forfaitaire rendement op overige bezittingen in 2026 geen 7,78 maar 6%.

Let op!Overige bezittingen is een restcategorie. Hieronder valt grofweg alles wat geen bank- of spaartegoed of schuld is. Denk aan onroerende zaken, aandelen, obligaties en vorderingen.

Lager werkelijk rendement?

U kunt ook in 2026 een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Dit kan als uw totale werkelijke rendement in box 3 in 2026, berekend volgens de Wet tegenbewijsregeling box 3, lager is dan het totale forfaitaire rendement. Bij een geslaagd beroep betaalt u dan geen belasting in box 3 over het forfaitaire rendement, maar over het werkelijke rendement.

Geen lager maar een hoger heffingsvrij vermogen

Ook het plan om het heffingsvrije vermogen te verlagen van € 57.684 in 2025 naar € 51.396 in 2026 gaat niet door. In het oorspronkelijke plan zou het heffingsvrije vermogen met ingang van 1 januari 2026 ook niet geïndexeerd worden. Ook dat plan is van de baan. Door een volledige indexatie komt het heffingsvrije vermogen in 2026 uit op € 59.357.

Tarief box 3

Aan het tarief in box 3 wordt niets gewijzigd. Net als in 2025 betaalt u in 2026 36% over uw forfaitaire of uw werkelijke rendement.

Versnelde afbouw aftrek geen of geringe eigenwoningschuld

De extra verhoging van het forfait met 1,78% en de verlaging van het heffingsvrije vermogen was bedoeld om een budgettair tekort te dekken. Dit was ontstaan doordat het nieuwe box 3-stelsel niet in 2026, maar pas in 2028 wordt ingevoerd.

In het aangenomen voorstel tot wetswijziging is hiervoor nieuwe dekking gevonden in de versnelde afbouw van de aftrek geen of geringe eigenwoningschuld. In plaats van een jaarlijks afbouwpercentage van 3,33% wordt het jaarlijkse afbouwpercentage 4,8%. De aftrek zal hierdoor met ingang van 2041 volledig afgebouwd zijn (in plaats van 2048).

Voor het jaar 2026 betekent dit dat de aftrek van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare rente en kosten 71,82% bedraagt. Zonder deze versnelde afbouw zou dat in 2026 nog 73,34% zijn.

Let op!Het voorstel tot wetswijziging is nog niet definitief. De Eerste Kamer moet hier namelijk ook nog mee instemmen.

Afhankelijk van gebruik

Gebruikt u een bedrijfsmiddel 10% of minder zakelijk, dan valt het verplicht onder uw privévermogen. Gebruikt u het bedrijfsmiddel juist 90% of meer zakelijk, dan is het verplicht ondernemingsvermogen. Alleen in bijzondere situaties kan hiervan worden afgeweken. In alle overige gevallen mag u kiezen of u het bedrijfsmiddel als zakelijk of als privé aanmerkt. 

Belang van keuze

Een eenmaal gemaakte keuze heeft vaak belangrijke fiscale gevolgen en kan niet zomaar worden herzien. Zo is bij verkoop van een bedrijfsmiddel dat als ondernemingsvermogen is aangemerkt de boekwinst belast en een boekverlies aftrekbaar. Behoort het bedrijfsmiddel tot het privévermogen, dan is de verkoop ervan niet van invloed op de winst. Dit kan bijvoorbeeld bij een pand een fors verschil maken.

Keuze pand tandarts zakelijk of privé?

In een zaak die onlangs tot aan de Hoge Raad werd uitgevochten, ging het om de vraag of het pand van een tandarts tot het ondernemingsvermogen mocht worden gerekend. De inspecteur vond van niet, omdat van de woning in totaal slechts 7,75% zakelijk werd gebruikt. 

Beroepsregels

De tandarts voerde echter aan dat ze volgens de geldende beroepsregels verplicht was om binnen een half uur van haar praktijk te wonen. Bovendien voerde ze aan dat haar praktijkmanager de zakelijke ruimte mede gebruikte en dat naast het zakelijke gebruik van het pand ook de garage zakelijk gebruikt werd voor de stalling van de bedrijfsauto.

Bewijslast

Ook de Hoge Raad stelde, net als de rechter eerder, in deze zaak de Belastingdienst in het gelijk. Zo woonde de tandarts vóór aanschaf van de woning al dichter bij haar werk en dus kon niet gezegd worden dat de woning mede dienstbaar was aan de onderneming. Ook was er geen bewijs, zoals foto’s, van het feit dat de garage alleen voor het stallen van de auto werd gebruikt. Dat de praktijkmanager de zakelijke ruimte mede gebruikte, maakte voor de omvang van dit gebruik geen verschil en dus mocht de woning niet als ondernemingsvermogen worden aangemerkt.

Energiebelasting en ODE

De energiebelasting is bedoeld als prikkel om het energieverbruik te beperken. De belasting bedraagt ongeveer 70 cent per kuub gas en ongeveer 12 cent per kWh stroom. De ODE bestond tot 2023 en was een heffing waarmee projecten voor duurzame energie werden gefinancierd. De ODE maakt nu onderdeel uit van de energiebelasting.

Een experiment met zonnestroom

In een zaak die voor het gerechtshof ’s-Hertogenbosch speelde, deed een VvE in het kader van een project van het Ministerie van Economische Zaken mee aan een experiment decentrale duurzame elektriciteitsopwekking. Deze VvE was ook beheerder van dit experimentnet. Op de daken van de gebouwen zijn hiervoor zonnepanelen geplaatst, ook is er een bijbehorende zonnestroominstallatie geplaatst.

Ook was er een grootverbruikersaansluiting met een energieleverancier. Deze leverde energie als er minder energie was opgewekt dan verbruikt en nam daarnaast stroom af in de omgekeerde situatie.

Levert VvE stroom?

Voor het Hof stond allereerst de vraag centraal of de VvE stroom leverde aan de eigenaren van de appartementen. Daarvoor was van belang of de VvE als eigenaar over de stroom had kunnen beschikken. Volgens het gerechtshof was dit niet het geval, omdat de opgewekte stroom in eigendom was en bleef van de eigenaren van de appartementen. Zo kon de VvE onder meer niet besluiten om de energie aan een derde te verkopen en fungeerde ze slechts als beheerder.

Deels eigen verbruik

Het Hof was verder van oordeel dat er ook geen sprake was van gedeeltelijk eigen gebruik door de VvE voor wat betreft de energie die werd gebruikt in gezamenlijke ruimtes. Ook die ruimtes waren namelijk in eigendom van de eigenaren van de appartementen. 

Conclusie

Het gerechtshof komt tot de conclusie dat deze VvE nooit de beschikkingsmacht over de energie heeft gehad. De naheffingsaanslag inclusief rente en boete van in totaal ruim € 177.000 kwamen dan ook te vervallen.

Sloop en herbouw

Een rechtbank oordeelde hierover. In die zaak kocht een echtpaar samen een woning. Ze verklaarde in de koopovereenkomst dat ze de woning gingen gebruiken als woonhuis. Na het aanvragen en verkrijgen van een vergunning tot sloop en herbouw van een woning werd de woning gesloopt en werd een vergelijkbare woning gebouwd.

Bij de notariële levering van de (te slopen) woning verzocht het echtpaar om toepassing van de startersvrijstelling welke de notaris ook toepaste. De Belastingdienst was het daar niet mee eens en legde aan beide echtgenoten een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op.

Geen startersvrijstelling door sloop en herbouw?

De zaak werd voorgelegd aan een rechtbank die moest beoordelen of de startersvrijstelling kon worden toegepast, ondanks de sloop en herbouw van de woning. De Belastingdienst voerde aan dat dit niet kon omdat niet voldaan werd aan de voorwaarde dat de woning als hoofdverblijf ging dienen. De woning was immers door sloop niet meer aanwezig.

Of wel startersvrijstelling ondanks sloop en herbouw

Het echtpaar voerde daarentegen aan dat op de levering van een stuk grond waar een fundering voor een nieuwe woning is aangebracht, ook de startersvrijstelling kan worden toegepast. Datzelfde geldt voor de levering van een onbewoonbaar bouwval dat nagenoeg volledig gerenoveerd moet worden. Zij vonden hun situatie hiermee vergelijkbaar.

De rechtbank was het met het echtpaar eens en oordeelde dat toepassen van de startersvrijstelling in deze situaties in overeenstemming is met het doel en de strekking van de wet. De rechtbank vond dat het daarbij niet uitmaakte dat het echtpaar de woning na verkrijging eerst hadden gesloopt om direct daarna op dezelfde plek een vergelijkbare woning te bouwen. Bovendien bestond er voor de rechtbank geen twijfel dat het echtpaar na voltooiing van de herbouw van de woning deze als hoofdverblijf waren gaan gebruiken.

Let op! Primair is van belang de intentie tot bewoning en de daadwerkelijke vestiging op het adres. Het gaat dus niet om het feitelijk gebruik van het oude huis als hoofdverblijf.

Voor elke sloop en nieuwbouw?

In deze specifieke situatie oordeelde de rechtbank dat de startersvrijstelling kon worden toegepast. Dat wil helaas niet zeggen dat bij elke sloop gevolgd door nieuwbouw dit het geval is. Onduidelijk is bijvoorbeeld of de rechtbank tot eenzelfde oordeel zou zijn gekomen als geen vergelijkbare woning gebouwd was maar een compleet andere woning. Bovendien is op dit moment ook nog niet duidelijk of er hoger beroep is ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank.

Let op! Voor overleg over uw eigen situatie kunt u altijd contact op nemen met onze adviseurs.

Toetsmoment

Het Toetsmoment voor de startersvrijstelling is bij de notariële levering van de woning. Als een koper pas ruim twee jaar later daadwerkelijk op het adres staat ingeschreven hoeft dat geen belemmering te zijn voor de startersvrijstelling. Voorwaarde is wel dat zij kunnen laten zien dat de woning vanaf de notariële levering bedoeld is als hoofdverblijf.