Wat is ‘anders dan tijdelijk’ voor overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting

Bij aankoop van panden wordt overdrachtsbelasting geheven. Het standaardtarief bedraagt 10,4%.  Voor woningen is het tarief van de overdrachtsbelasting 2%. 

Tip! Voor meerderjarige jongeren tot 35 jaar geldt een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting als de woning niet meer kost dan € 525.000 (2025).

Anders dan tijdelijk

Onlangs kwam een zaak voor het gerechtshof in Den Haag waarbij het ging om de vraag wat onder ‘anders dan tijdelijk’ moet worden verstaan. In betreffende zaak had een echtpaar twee woningen gekocht. Omdat de ene woning verbouwd moest worden, werd de andere woning in die periode gebruikt als hoofdverblijf. Dit verblijf duurde ruim zeven maanden, waarna de verbouwde woning werd betrokken.

Hoeveel overdrachtsbelasting?

Voor het Hof stond de vraag centraal of het verblijf van zeven maanden voldoende was voor het toepassen van het 2%-tarief. Het Hof vond van wel en baseert het oordeel onder meer op het feit dat tijdens de behandeling van het wetsvoorstel uitdrukkelijk over het tijdelijk bewonen is gesproken ten tijde van een verbouwing. In dat kader is ook een minimale termijn van zes maanden genoemd. 

Welke intentie?

Bij een verblijf van minimaal zes maanden stelt het Hof dat de intentie bestaat om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Dit is dus ook het geval als vooraf al duidelijk is dat de woning vanwege de verbouwing van een andere woning slechts tijdelijk bewoond zal worden. 

Uitzondering bij misbruik

Uit het arrest wordt ook duidelijk dat volgens de wetsgeschiedenis van de termijn van zes maanden kan worden afgeweken bij misbruik. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het geval waarbij een woning na aankoop en verhuur voor een half jaar direct na de verhuurperiode weer verkocht wordt.

Geen cassatie

De staatssecretaris heeft inmiddels laten weten tegen de uitspraak geen cassatie in te zullen stellen bij de Hoge Raad. In een toelichting geeft hij aan dat voor het begrip ‘anders dan tijdelijk’ ook naar zijn mening kan worden aangesloten bij een termijn van zes maanden. Ook de staatssecretaris wijst er wel op dat in situaties van misbruik van deze termijn kan worden afgeweken.

Speciaal huurcontract

Voor hospitaverhuur komt een speciaal huurcontract van maximaal vijf jaar en een proefperiode van negen maanden. Nu kent hospitaverhuur een maximale termijn van één jaar met een opzegtermijn van drie maanden. Daarna hebben huurders automatisch een vast huurcontract. In praktijk blijkt dit laatste juist zowel voor de huurder als de verhuurder belemmerend te werken.

Opzegtermijn

Alleen in de eerste maand van verhuur gaat een opzegtermijn van één maand gelden. Daarna gaat een opzegtermijn gelden van drie maanden.

Eenvoudiger beëindigen huurcontract

Een huurcontract met betrekking tot hospitaverhuur kan in de nieuwe voorstellen ook makkelijker beëindigd worden. Dit is dan mogelijk bij verkoop van de woning of bij overlijden van de verhuurder. Op deze manier hoopt men te bereiken dat hypotheekverstrekkers hospitaverhuur eerder zullen toestaan.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Huurders van een sociale huurwoning die hospita zijn, kunnen volgens het wetsvoorstel hun verhuurder verzoeken geen inkomensafhankelijke huurverhoging te berekenen. Inkomsten uit hospitaverhuur worden voor deze verhoging niet meer meegerekend. Nu nog kunnen verhuurders met een hoger inkomen – tot € 100  ̶  per maand meer aan huurverhoging tegemoet zien. 

Internetconsultatie

U kunt uw reactie geven op deze plannen via de internetconsultatie. Deze sluit op 26 augustus 2025.

Let op! Deze maatregelen liggen nu dus ter consultatie en moeten daarna nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.

Nieuwbouwdepot: in beginsel box 3

Als u voor de aankoop van een nieuwbouwwoning een lening krijgt van een financiële instelling, wordt het bedrag van de totale lening over het algemeen op een nieuw geopende geblokkeerde bankrekening, een nieuwdepot, gestort.  kunt u alleen geld opnemen dat u besteedt aan de nieuwbouwwoning.

Dit nieuwbouwdepot en de verstrekte lening vallen in principe in box 3, indien en voor zover het nieuwbouwdepot nog niet besteed is aan de nieuwbouwwoning.

Goedkeuring: toch in box 1

Gelukkig is er een goedkeuring waardoor u maximaal twee jaar lang de lening en het nieuwbouwdepot toch in box 1 kunt verantwoorden. Voorwaarde is dat het nieuwbouwdepot bedoeld is voor een eigen woning in aanbouw in box 1. Verder mag u dan alleen het deel dat uiteindelijk bestemd is voor de eigen woning in box 1 in aanmerking nemen. Voor de renteaftrek komt de rente die u ontvangt op het nieuwbouwdepot in mindering op de aftrekbare rente.

Voorbeeld
U koopt begin 2024 voor het eerst een eigen woning. Het betreft een nieuwbouwwoning van € 500.000. Een bank verstrekt aan u een lening van € 500.000 voor de aankoop van de woning. De lening voldoet aan alle voorwaarden om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De bank opent voor u een nieuwbouwdepot en stort daarop het bedrag van € 500.000. De verschillende termijnen voor de aankoop van de nieuwbouwwoning betaalt u van dat depot. In 2024 betaalt u € 15.000 rente over de verstrekte lening en ontvangt u € 10.000 rente op de gelden op het nieuwbouwdepot. Per saldo kunt u een bedrag van € 5.000 als rente in aftrek brengen in box 1. U hoeft geen bedragen aan te geven in box 3.

Geen goedkeuring bij lening van een niet-financiële instelling

De Belastingdienst heeft laten weten dat goedkeuring niet geldt als u de lening krijgt van een niet-financiële instelling, bijvoorbeeld van een familielid of van uw bv, die de lening op een speciaal daarvoor geopende bankrekening stort. Deze rekening zal namelijk over het algemeen niet geblokkeerd zijn en er gelden dan ook geen specifieke voorwaarden voor het opnemen van geld van die bankrekening.

Van de goedkeuring kan dan geen gebruik worden gemaakt. De lening en het bedrag op de bankrekening worden daarom in eerste instantie in box 3 in aanmerking genomen. Pas als een bedrag van de bankrekening gebruikt wordt voor een termijn voor aankoop van de nieuwbouwwoning, verschuift het daarmee corresponderende deel van de lening naar box 1.

Voorbeeld
U koopt in 2024 voor het eerst een eigen woning. Het betreft een nieuwbouwwoning van € 500.000. Een familielid verstrekt aan u een lening van € 500.000 voor de aankoop van de woning. De lening voldoet aan alle voorwaarden om voor renteaftrek in aanmerking te komen. U opent een bankrekening en uw familielid stort daarop het bedrag van € 500.000. In 2024 betaalt u van deze bankrekening een termijn € 100.000 voor aankoop van de woning. De rente over deze € 100.000 vanaf het moment van betaling van de termijn bedraagt in 2024 € 700. U kunt in 2024 een bedrag van € 700 als rente in aftrek brengen in box 1. Voor uw box 3- heffing in 2025 moet u de € 400.000 die per 1 januari 2025 op de bankrekening staat als banktegoed én van de lening een bedrag van € 400.000 als schuld in aanmerking nemen. De schuld in box 1 bedraagt per 1 januari 2025 € 100.000.

Er is onder meer een verschil in de behandeling van een zogeheten kwalificerende en een niet-kwalificerende werkruimte. Daarnaast gelden er voor een ondernemer met een eenmanszaak, vof of maatschap andere regels dan voor een ondernemer met een bv. En hoe zit het eigenlijk met de btw? In deze advieswijzer komen de verschillende regels aan de orde.

Kwalificerende werkruimte

Als eerste is het van belang om vast te stellen of sprake is van een fiscaal kwalificerende ruimte. Hiervoor moet uw werkruimte voldoen aan het zelfstandigheids- en het inkomenscriterium.

Zelfstandigheidscriterium

Uw werkruimte voldoet aan het zelfstandigheidscriterium als deze een zodanige zelfstandigheid bezit dat deze duidelijk te herkennen is. De werkruimte moet in ieder geval over een eigen ingang en over eigen sanitair beschikken. Dit komt erop neer dat de werkruimte ook aan een derde verhuurd zou kunnen worden.

Let op! Een werkplek in een woon-, slaap- of zolderkamer wordt in ieder geval niet als kwalificerende werkruimte aangemerkt. Een tot kantoor verbouwde garage met eigen ingang en sanitair kan dat wel zijn.

Inkomenscriterium

Uw werkruimte voldoet aan het inkomenscriterium als u uw inkomen voor een groot gedeelte in of vanuit deze ruimte verdient. Is dit uw enige werkruimte, dan moet u uw inkomen voor ten minste 30% in de ruimte én voor ten minste 70% in of vanuit de ruimte verdienen. Heeft u nog een andere werkruimte buiten uw woning, dan moet u uw inkomen voor ten minste 70% in de werkruimte verdienen.

Ondernemers met een eenmanszaak, vof of maatschap

Omdat de werkruimte eigendom is van de eigenaar (natuurlijk persoon) en niet van de eenmanszaak, vof of maatschap, is het voor het bepalen van de fiscale winst noodzakelijk om onderscheid te maken tussen zaken die wel en zaken die niet voor de onderneming worden gebruikt. Dit noemen we vermogensetikettering.

Let op! De werkruimte kan worden aangemerkt als ondernemingsvermogen als deze juridisch of bouwkundig splitsbaar is van de woning. Indien dit niet het geval is, kunt u ervoor kiezen om de gehele woning (inclusief de werkruimte) als ondernemingsvermogen aan te merken, als ten tijde van verwerving van de woning ten minste 10% van de woning bestemd was om te worden gebruikt ten behoeve van de onderneming. In de overige gevallen vormt de werkruimte privévermogen. De fiscale behandeling van uw werkruimte is afhankelijk van de wijze waarop deze geëtiketteerd is: als privévermogen of als ondernemingsvermogen.

Ook als minder dan 10% van de woning ten behoeve van de onderneming wordt gebruikt, kunt u de woning als ondernemingsvermogen aanmerken als u aannemelijk kunt maken dat de woning mede dienstbaar is aan het bedrijf. Bijvoorbeeld omdat er bij de aankoop sprake was van een koppelaankoop van het bedrijf en de woning, er vanuit de woning toezicht mogelijk is op het bedrijf, er een gemeenschappelijke toegangsweg is en dergelijke.

Een woning behoort verplicht tot het ondernemingsvermogen als u deze voor 90% of meer zakelijk gebruikt. 

Woning is privévermogen

De kosten van een niet-kwalificerende werkruimte kunt u niet van uw winst aftrekken. Op deze werkruimte is gewoon de eigenwoningregeling van toepassing.

Let op! De inrichtingskosten, zoals een bureau, zijn ook niet aftrekbaar van de winst. Maar indien er sprake is van zakelijk gebruik, kunt u hiervoor wel investeringsaftrek krijgen en de btw terugvragen als u zelf btw-belaste prestaties verricht.

Op een kwalificerende werkruimte is de eigenwoningregeling niet van toepassing. Dit betekent dat voor de bepaling van het eigenwoningforfait de werkruimte niet meetelt: de waarde van de werkruimte en het deel van de (hypothecaire) geldlening dat daarbij hoort, moeten worden aangegeven als bezitting en schuld in box 3. De kosten van de werkruimte mag u van uw winst aftrekken. Deze aftrekpost is echter gemaximeerd op het voordeel dat u ten aanzien van de werkruimte in box 3 moet aangeven. Deze aftrek is een percentage van de WOZ-waarde van uw werkruimte. Dit percentage is voor het jaar 2025 vastgesteld op 5,88%.

Daarnaast mag u ook de kosten die normaal gesproken voor rekening van een huurder (de huurderslasten) zouden komen, in aftrek brengen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld energiekosten, kosten van de inboedelverzekering en kosten van klein onderhoud. Ook nu zijn de inrichtingskosten niet aftrekbaar, maar kunt u hiervoor wel investeringsaftrek krijgen en de btw terugvragen.

Woning is ondernemingsvermogen

Indien de werkruimte als ondernemingsvermogen is geëtiketteerd, kunt u de kosten aftrekken van uw winst. De werkruimte valt dan niet onder de eigenwoningregeling, maar wordt belast als onderdeel van uw winst uit onderneming. Dit betekent dat voor de bepaling van het eigenwoningforfait de werkruimte niet meetelt en dat bijvoorbeeld een eventuele boekwinst bij verkoop belast is.

Indien u de gehele woning (inclusief de werkruimte) als ondernemingsvermogen heeft geëtiketteerd, kunt u alle kosten (met uitzondering van huurderslasten met betrekking tot het woondeel) aftrekken van uw winst. Voor het privégebruik van uw woning moet u wel een bijtelling ter grootte van een bepaald percentage van de WOZ-waarde in aanmerking nemen.

Voor de meeste woningen is dit in 2025 1,2%. Bij een niet-kwalificerende werkruimte moet u daarbij uitgaan van de WOZ-waarde van de gehele woning. Bij een kwalificerende werkruimte moet u uitgaan van de WOZ-waarde van de woning exclusief de werkruimte. Bij gesplitste vermogensetikettering (woondeel privévermogen/bedrijfsdeel ondernemingsvermogen) blijft de bijtelling bij een kwalificerende werkruimte achterwege.

Werkruimte in huurwoning

Indien sprake is van een werkruimte in een huurwoning, kunt u een evenredig deel van de huur en de huurderslasten in aftrek brengen als sprake is van een kwalificerende werkruimte.

Niet-kwalificerende werkruimte
Door een wetswijziging is het met ingang van 1 januari 2017 niet meer mogelijk om aftrek te krijgen voor een niet-kwalificerende werkruimte als u het huurrecht als ondernemingsvermogen etiketteert.

Dit geldt ook voor bestaande gevallen die al vóór 1 januari 2017 het huurrecht als ondernemingsvermogen hebben geëtiketteerd. Is sprake van een kwalificerende werkruimte, dan blijft ook vanaf 2017 aftrek mogelijk.

Ondernemers met een bv

Onderneemt u vanuit een bv, dan geldt ook het onderscheid tussen een kwalificerende en een niet-kwalificerende werkruimte.

Kwalificerende werkruimte

De werkruimte valt voor u, als dga, in box I (de tbs-regeling). Dit betekent dat de vergoeding op zakelijke gronden moet worden vastgesteld. De vergoeding is voor de bv aftrekbaar van de winst en vormt voor de dga, na aftrek van alle aan de werkruimte toe te rekenen kosten, inkomen in box 1. Op dit belaste inkomen mag u nog wel de terbeschikkingstellingsvrijstelling van 12% in aftrek brengen.

Op een kwalificerende werkruimte is de eigenwoningregeling niet van toepassing. Dit betekent dat u voor de bepaling van het eigenwoningforfait de werkruimte niet meetelt: de waarde van de werkruimte en het deel van de (hypothecaire) geldlening dat daarbij hoort, moeten worden aangegeven op de balans van uw werkzaamheid in box 1. U heeft ook geen last van de aftrekbeperkingen inzake hypotheekrente, zoals de maximering van de aftrek tot een tarief van 37,48% (2025).

Niet-kwalificerende werkruimte

Een niet-kwalificerende werkruimte valt onder de eigenwoningregeling: het eigenwoningforfait wordt berekend over de woning inclusief de werkruimte. Een eventuele vergoeding voor de werkruimte wordt voor de dga behandeld als loon. Het is echter mogelijk om de vergoeding als eindheffingsbestanddeel aan te wijzen in de vrije ruimte van de werkkostenregeling. Uw bv betaalt dan geen belasting, zolang het totaal van aangewezen vergoedingen en verstrekkingen niet hoger is dan de vrije ruimte. Wordt deze vrije ruimte overschreden, dan betaalt uw bv 80% eindheffing over de overschrijding. De loonkosten zijn voor de bv aftrekbaar van de winst.

Btw en ondernemers met een eenmanszaak, vof of maatschap

Voor de btw is van belang of de zaken, zoals een werkruimte, zijn gebruikt ten behoeve van uw onderneming en of u hiermee btw-belaste omzet behaalt. Als dat het geval is, kunt u deze zaken voor de btw zakelijk etiketteren en de voorbelasting met betrekking tot het zakelijke gebruik in aftrek brengen. U kunt hierbij denken aan btw op energie, onderhoud en inrichting.

Btw en ondernemers met een bv

Indien u, als dga, de werkruimte aan uw bv verhuurt, is onzeker of u de btw met betrekking tot deze werkruimte in aftrek kunt brengen. De Belastingdienst gaat er tegenwoordig vanuit dat dit in ieder geval voor wat betreft een onzelfstandige werkruimte niet mogelijk is. Dit standpunt is aan kritiek onderhevig. Zo is door het gerechtshof in Amsterdam beslist dat de verhuur op zakelijke voorwaarden van een onzelfstandige werkruimte door een dga en zijn echtgenote aan de bv aangemerkt moest worden als een economische activiteit, en dat dus de btw aftrekbaar was voor de dga en zijn vrouw. Daarbij was van belang dat de dga niet alleen handelde, maar samen met zijn echtgenote. Beiden waren gerechtigd tot de woning, ze verhuurden de woning samen aan de bv en de vrouw was niet in dienst bij de bv. Dat de bv ook gebruik mocht maken van onder andere de toiletruimte, maakte de beslissing niet anders.

Tip! Overleg met onze adviseurs over de vraag of u in een soortgelijke situatie recht op aftrek van de btw kunt hebben.

Tot slot

De fiscale regels met betrekking tot de werkruimte zijn erg ingewikkeld. Neem voor uw specifieke situatie daarom contact met ons op.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.