Verkoop bouwkavels vanuit privé kan leiden tot btw-heffing

De verkoop van een bouwkavel vanuit privé is niet automatisch zonder btw. Het kan voorkomen dat de verkoper zogenoemde actieve stappen onderneemt, waardoor de verkoper voor de levering van de bouwkavel kwalificeert als btw-ondernemer. Dit geldt ook als die verkoop slechts eenmalig is. De levering van de bouwkavel is dan belast met 21% btw. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de volgende zaak van een gerechtshof.

Actieve stappen vergelijkbaar met projectontwikkelaar

In deze zaak ging het een verkoper die in 2007 een landgoed met diverse opstallen kocht, waaronder een monumentenpand, arbeiderswoningen en een molen. De verkoper was van plan om de arbeiderswoningen te slopen en op die plek vier bouwkavels te realiseren. In 2014 sloot de verkoper een intentieovereenkomst met de gemeente en een molenstichting, waardoor de bebouwing van de vier kavels mogelijk werd. Verder had de verkoper onder meer een makelaar ingeschakeld voor de verkoop van de bouwkavels, een archeologisch bodemonderzoek laten uitvoeren, een vijver laten aanleggen en de oude toegangsweg richting de vier kavels laten verharden.

Het gerechtshof oordeelde dat de verkoper met deze inspanningen diverse actieve stappen ondernam die vergelijkbaar waren met die van een projectontwikkelaar. De verkoper had zich immers actief ingezet om de woningbouw mogelijk te maken en het terrein bouwrijp te maken. Daarom gingen de door de verkoper gezette stappen verder dan de loutere uitoefening van een eigendomsrecht en handelde de verkoper als btw-ondernemer. Dit betekende dat de levering van de bouwkavel vanuit privé was belast met 21% btw. De verkrijging van de bouwkavel was vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Beheer privévermogen

Stel dat bij de verkoop van de bouwkavel vanuit privé wel sprake is van de loutere uitoefening van een eigendomsrecht. Dan leidt die verkoop niet tot btw-ondernemerschap, omdat sprake is van het beheer van privévermogen. De levering van de bouwkavel is in die situatie vrijgesteld van btw. De verkrijging van de bouwkavel is dan belast met overdrachtsbelasting.

Let op! Er bestaat veel jurisprudentie over deze problematiek. Soms kan de verkoop van een bouwkavel ook meeliften op het voor andere activiteiten al bestaande btw-ondernemerschap van de verkoper. De gevolgen voor de btw en overdrachtsbelasting zijn erg afhankelijk van de exacte feiten en omstandigheden en verschillen daarom per situatie. Breng deze feiten en omstandigheden daarom duidelijk in kaart en beoordeel met onze adviseurs op basis daarvan wat dit betekent voor de btw en de overdrachtsbelasting. 

SDE++ subsidie

Met de SDE++ regeling worden grootschalige duurzame energieprojecten gesubsidieerd. De subsidie is gericht op projecten die duurzame energie produceren of de uitstoot van broeikasgassen verminderen.

Noodzaak goede voorbereiding

Dat een goede voorbereiding van de aanvraag noodzakelijk is, blijkt uit de cijfers. Zo is vorig jaar twee derde van alle aanvragen afgewezen, omdat deze niet aan de voorwaarden voldeden. RVO, de uitvoerder van de subsidie, geeft aan dat in een aantal gevallen bijvoorbeeld de vereiste vergunningen ontbraken.

Verschuiving in gesubsidieerde projecten

Volgens RVO verdubbelde vorig jaar het aantal goedgekeurde aanvragen voor lucht-water-warmtepompen ten opzichte van het jaar ervoor. Verder ging ongeveer een derde van alle subsidies naar de afvang en opvang van CO2. Voor zonnepanelen en windmolens werd vorig jaar juist minder SDE++ aangevraagd.

Strengere eisen

RVO maakt ook bekend dat voor zonprojecten de eisen dit jaar strenger zijn. Zo moet aangetoond worden dat het bedrijf een goede kans maakt op aansluiting op het elektriciteitsnet. Dit moet blijken uit een verklaring van de netbeheerder. Omdat op veel plaatsen het elektriciteitsnet overbelast is, wordt een dergelijke verklaring minder snel afgegeven. 

Wijziging per 2027

RVO geeft ook aan dat per 2027 een vereenvoudiging tegemoet kan worden gezien. Voor bepaalde subsidiabele zaken is dan geen vergunning meer nodig, maar een ‘verklaring van vergunbaarheid’. Hierdoor wordt tijd bespaard, is de kans groter dat een aanvraag wordt goedgekeurd en kan een project sneller worden gestart. In 2026 zijn vergunningen nog wel vereist.

SDE++ gegarandeerd tot 2032

Ook is bekend gemaakt dat voor de subsidieregeling in ieder geval tot 2032 jaarlijks €8 miljard euro subsidie beschikbaar is. Op die manier kan geïnvesteerd blijven worden in projecten die positief uitwerken op het klimaat en het milieu.

Let op! Je kunt de SDE++ aanvragen van 27 oktober 2026 9.00 uur tot en met 26 november 2026 17.00 uur. Heb je vragen, dan kun je nu al een kosteloos adviesgesprek aanvragen bij RVO. Dit kan naar wens telefonisch, per mail, online of bij RVO op kantoor.

Wanneer bpm betalen?

Bpm betaal je als je een nieuwe auto koopt of een auto importeert. Bij een nieuwe auto gaat het betalen van bpm meestal via de dealer. Importeer je zelf een auto, dan moet je zelf aangifte doen en de bpm betalen. Als je aangifte binnen is bij de Belastingdienst, krijg je bericht of en hoeveel bpm je moet betalen. Na de betaling krijgt de RDW bericht dat ze het kenteken kunnen afgeven.

Bpm per tijdvak

Autohandelaren die regelmatig aangifte bpm moeten doen, kunnen de belasting ook per tijdvak betalen. Betaling van de bpm moet dan plaatsvinden binnen een maand na het einde van elk tijdvak. 

Ook in bovenvermelde rechtszaak was hiervan sprake. De betreffende onderneemster had in 2021 over twee tijdvakken aangifte gedaan van de verschuldigde bpm, maar de bedragen niet meteen betaald. Wel had de vrouw bezwaar gemaakt tegen haar aangiftes, maar de Belastingdienst had deze niet-ontvankelijk verklaard omdat de belasting niet betaald was. Na deze uitspraak van de Belastingdienst had de vrouw de bpm alsnog betaald, maar toen was de betaaltermijn (één maand na het einde van het tijdvak) al verstreken.

Ontvankelijk bij betaling binnen betaaltermijn

De betaling buiten de termijn brak de vrouw uiteindelijk op. Uit een arrest van de Hoge Raad uit 2010 volgt namelijk dat een bezwaarschrift dat vóór de betaling is ingediend alsnog ontvankelijk is als die betaling daarna nog binnen de betaaltermijn plaatsvindt. Nu de vrouw buiten de betaaltermijn had betaald, was haar bezwaar terecht niet-ontvankelijk verklaard.

Bpm niet automatisch betaald bij aangifte

De vrouw stelde nog dat uit eerdere rechtspraak zou zijn af te leiden dat de bpm geacht werd te zijn betaald bij het doen van de aangifte. Dat de bpm daadwerkelijk pas later werd betaald, deed volgens haar niet ter zake. De Hoge Raad stelde echter dat dit niet uit de betreffende uitspraak kon worden afgeleid.

Belastingdienst hoeft niet te wachten

De Hoge Raad voegde nog toe dat de Belastingdienst met zijn uitspraak op bezwaar ook niet hoeft te wachten totdat de betaling, na het verstrijken van de betaaltermijn, alsnog volgt. 

Let op! Wil je bezwaar maken tegen de bpm, zorg dan dat je eerst de bpm betaalt en dan pas bezwaar indient. Betaal binnen de betaaltermijn en zorg dat je bezwaarschrift binnen zes weken daarna bij de Belastingdienst binnen is.

Tarief overdrachtsbelasting

Voor woningen die je voor langere tijd als hoofdverblijf gaat bewonen geldt een verlaagd tarief van 2% of een vrijstelling. Ga je de woning niet als hoofdverblijf bewonen, dan geldt voor de woning een tarief van 8%. Voor andere panden, zoals winkels en bedrijfspanden, geldt een tarief van 10,4%. Voor de hoogte van het tarief is dus van belang wanneer is sprake is van een woning.

Pand bestemd als woning?

Tijdens de wetsbehandeling is aan de orde geweest dat een pand bij de juridische overdracht naar zijn aard bestemd moet zijn als woning om ook als zodanig te worden aangemerkt. De Hoge Raad heeft bepaald dat daarbij van belang is waarvoor het pand oorspronkelijk is gebouwd. Is een woning verbouwd voor een andere vorm van gebruik, dan blijft het naar zijn aard alleen een woning, als er maar beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.

Buurthuis, school of woning?

Bovenstaande uitgangspunten stonden centraal in een zaak die zich afspeelde voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Een belastingplichtige had een pand gekocht dat bestond uit een voormalige woning, die was samengevoegd met een school, die op zijn beurt weer was verbouwd tot buurthuis met gymzalen. Om te bepalen welk tarief overdrachtsbelasting van toepassing was, diende de rechtbank te bepalen of er al dan niet sprake was van een woning.

Bewijslast

De rechtbank stelde vast dat de bewijslast in dit soort geschillen bij de belastingplichtige ligt. Die moest in deze zaak aannemelijk maken dat de panden oorspronkelijk gebouwd waren als woning en ook hun aard als woning hadden behouden. 

Geen aard als woning

Uit onder meer bouwtekeningen bleek dat het pand door de verbouwingen tot dorpshuis met sportzaal zonder aanpassingen naar zijn aard niet meer bestemd was als woning. Dat het pand nog wel voor bewoning gebruikt kon worden, deed niet ter zake.

Ook was één van de panden oorspronkelijk bestemd voor ander gebruik dan als woning. Dit pand was groter dan het andere. Met de samenvoeging van beide panden in het verleden was het geheel niet meer aan te merken als ‘oorspronkelijk gebouwd als woning’. Hierdoor was de aard als woning definitief verloren gegaan. Of er slechts beperkte aanpassingen nodig zouden zijn om het pand weer voor bewoning geschikt te maken, deed daardoor niet meer ter zake. 

Hoog tarief in plaats van 2%

Al met al lukte het de koper dus niet om aannemelijk te maken dat het pand naar zijn aard bestemd was tot bewoning. Gevolg was dat het hoge tarief overdrachtsbelasting in plaats van 2% van toepassing was.