Advieswijzer Kantoor aan huis

Er is onder meer een verschil in de behandeling van een zogeheten kwalificerende en een niet-kwalificerende werkruimte. Daarnaast gelden er voor een ondernemer met een eenmanszaak, vof of maatschap andere regels dan voor een ondernemer met een bv. En hoe zit het eigenlijk met de btw? In deze advieswijzer komen de verschillende regels aan de orde.

Kwalificerende werkruimte

Als eerste is het van belang om vast te stellen of sprake is van een fiscaal kwalificerende ruimte. Hiervoor moet je werkruimte voldoen aan het zelfstandigheids- en het inkomenscriterium.

Zelfstandigheidscriterium

Je werkruimte voldoet aan het zelfstandigheidscriterium als deze een zodanige zelfstandigheid bezit dat deze duidelijk te onderscheiden is. De werkruimte moet in ieder geval over een eigen ingang en over eigen sanitair beschikken. Het komt erop neer dat de werkruimte ook aan een derde verhuurd zou kunnen worden.

Let op! Een werkplek in een woon-, slaap- of zolderkamer wordt in ieder geval niet als kwalificerende werkruimte aangemerkt. Een tot kantoor verbouwde garage met eigen ingang en sanitair kan dat wel zijn.

Inkomenscriterium

Je werkruimte voldoet aan het inkomenscriterium als jij je inkomen voor een groot gedeelte in of vanuit deze ruimte verdient. Is dit jouw enige werkruimte, dan moet jij je inkomen voor ten minste 30% in de ruimte én voor ten minste 70% in of vanuit de ruimte verdienen. Heb je nog een andere werkruimte buiten je woning, dan moet jij je inkomen voor ten minste 70% in de werkruimte verdienen.

Ondernemers met een eenmanszaak, vof of maatschap

Omdat de werkruimte eigendom is van de eigenaar (natuurlijk persoon) en niet van de eenmanszaak, vof of maatschap, is het voor het bepalen van de fiscale winst noodzakelijk om onderscheid te maken tussen zaken die wel en zaken die niet voor de onderneming worden gebruikt. Dit noemen we vermogensetikettering.

De werkruimte moet bij (nagenoeg) volledig zakelijk gebruik en kan in beginsel bij gemengd gebruik worden aangemerkt als ondernemingsvermogen als deze juridisch of bouwkundig splitsbaar is van de woning.

Indien de werkruimte niet juridisch of bouwkundig splitsbaar is,  kun je ervoor kiezen om de gehele woning (inclusief de werkruimte) als ondernemingsvermogen aan te merken, als ten tijde van verwerving van de woning ten minste 10% van de woning bestemd was om te worden gebruikt ten behoeve van de onderneming. In de overige gevallen vormt de werkruimte privévermogen of kun je het pand splitsen in overeenstemming met het gebruik in een deel privévermogen en een deel ondernemingsvermogen (de werkruimte). In dit laatste geval zal de werkruimte over het algemeen niet voldoen aan het zelfstandigheidscriterium dat nodig is voor een kwalificerende werkruimte.

 De fiscale behandeling van je werkruimte is afhankelijk van de wijze waarop deze geëtiketteerd is: als privévermogen of als ondernemingsvermogen.

Let op! Ook als minder dan 10% van de woning ten behoeve van de onderneming wordt gebruikt, kun je de woning als ondernemingsvermogen aanmerken als je aannemelijk kan maken dat de woning mede dienstbaar is aan het bedrijf. Bijvoorbeeld omdat er bij de aankoop sprake was van een koppelaankoop van het bedrijf en de woning, er vanuit de woning toezicht mogelijk is op het bedrijf, er een gemeenschappelijke toegangsweg is en dergelijke.

Een woning behoort verplicht tot het ondernemingsvermogen als je deze voor 90% of meer zakelijk gebruikt.

Woning is privévermogen

De kosten van een niet-kwalificerende werkruimte kun je niet van je winst aftrekken. Op deze werkruimte is gewoon de eigenwoningregeling van toepassing.

Let op! De inrichtingskosten, zoals een bureau, zijn ook niet aftrekbaar van de winst. Maar indien er sprake is van zakelijk gebruik, kun je hiervoor in beginsel wel investeringsaftrek krijgen en de btw terugvragen als je zelf btw-belaste prestaties verricht.

Op een kwalificerende werkruimte is de eigenwoningregeling niet van toepassing. Dit betekent dat voor de bepaling van het eigenwoningforfait de werkruimte niet meetelt: de waarde van de werkruimte en het deel van de (hypothecaire) geldlening dat daarbij hoort, moeten worden aangegeven als bezitting en schuld in box 3. De kosten van de werkruimte mag je van je winst aftrekken. Deze aftrekpost is echter gemaximeerd op het voordeel dat je ten aanzien van de werkruimte in box 3 moet aangeven. Deze aftrek is een percentage van de WOZ-waarde van je werkruimte. Dit percentage is voor het jaar 2026 vastgesteld op 6%.

Daarnaast mag je ook de kosten die normaal gesproken voor rekening van een huurder (de huurderslasten) zouden komen, in aftrek brengen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld energiekosten, kosten van de inboedelverzekering en kosten van klein onderhoud. Ook nu zijn de inrichtingskosten niet aftrekbaar, maar kun je hiervoor in beginsel wel investeringsaftrek krijgen en de btw terugvragen.

Woning is ondernemingsvermogen

Indien de werkruimte als ondernemingsvermogen is geëtiketteerd, kun je de kosten aftrekken van je winst. De werkruimte valt dan niet onder de eigenwoningregeling, maar wordt belast als onderdeel van je winst uit onderneming. Dit betekent dat voor de bepaling van het eigenwoningforfait de werkruimte niet meetelt en dat bijvoorbeeld een eventuele boekwinst bij verkoop belast is.

Indien je de gehele woning (inclusief de werkruimte) als ondernemingsvermogen hebt geëtiketteerd, kun je alle kosten (met uitzondering van huurderslasten met betrekking tot het woondeel) aftrekken van je winst. Voor het privégebruik van uw woning moet je wel een bijtelling ter grootte van een bepaald percentage van de WOZ-waarde in aanmerking nemen.

Voor de meeste woningen is dit in 2026 1,10%. Bij een niet-kwalificerende werkruimte moet je daarbij uitgaan van de WOZ-waarde van de gehele woning. Bij een kwalificerende werkruimte moet je uitgaan van de WOZ-waarde van de woning exclusief de werkruimte. Bij gesplitste vermogensetikettering (woondeel privévermogen/bedrijfsdeel ondernemingsvermogen) blijft de bijtelling bij een kwalificerende werkruimte achterwege.

Werkruimte in huurwoning

Indien sprake is van een werkruimte in een huurwoning, kun je een evenredig deel van de huur en de huurderslasten in aftrek brengen als sprake is van een kwalificerende werkruimte.

Het is niet mogelijk om aftrek te krijgen voor een niet-kwalificerende werkruimte, ook niet als je het huurrecht als ondernemingsvermogen etiketteert.

Ondernemers met een bv

Onderneem je vanuit een bv, dan geldt ook het onderscheid tussen een kwalificerende en een niet-kwalificerende werkruimte.

Kwalificerende werkruimte

De werkruimte valt voor jou, als dga, in box 1 (de tbs-regeling). Dit betekent dat de vergoeding op zakelijke gronden moet worden vastgesteld. De vergoeding is voor de bv aftrekbaar van de winst en vormt voor de dga, na aftrek van alle aan de werkruimte toe te rekenen kosten, inkomen in box 1. Op dit belaste inkomen mag je nog wel de terbeschikkingstellingsvrijstelling van 12% in aftrek brengen.

Op een kwalificerende werkruimte is de eigenwoningregeling niet van toepassing. Dit betekent dat je voor de bepaling van het eigenwoningforfait de werkruimte niet meetelt: de waarde van de werkruimte en het deel van de (hypothecaire) geldlening dat daarbij hoort, moeten worden aangegeven op de balans van je werkzaamheid in box 1. Je hebt ook geen last van de aftrekbeperkingen inzake hypotheekrente, zoals de maximering van de aftrek tot een tarief van 37,56% (2026).

Niet-kwalificerende werkruimte

Een niet-kwalificerende werkruimte valt onder de eigenwoningregeling: het eigenwoningforfait wordt berekend over de woning inclusief de werkruimte. Een eventuele vergoeding voor de werkruimte wordt voor de dga behandeld als loon. Het is echter mogelijk om de vergoeding als eindheffingsbestanddeel aan te wijzen in de vrije ruimte van de werkkostenregeling. Je bv betaalt dan geen belasting, zolang het totaal van aangewezen vergoedingen en verstrekkingen niet hoger is dan de vrije ruimte. Wordt deze vrije ruimte overschreden, dan betaalt je bv 80% eindheffing over de overschrijding. De loonkosten zijn voor de bv aftrekbaar van de winst.

Btw en ondernemers met een eenmanszaak, vof of maatschap

Voor de btw is van belang of de zaken, zoals een werkruimte, zijn gebruikt ten behoeve van je onderneming en of je hiermee btw-belaste omzet behaalt. Als dat het geval is, kun je deze zaken voor de btw zakelijk etiketteren en de voorbelasting met betrekking tot het zakelijke gebruik in aftrek brengen. Je kunt hierbij denken aan btw op energie, onderhoud en inrichting.

Btw en ondernemers met een bv

Indien je, als dga, de werkruimte aan je bv verhuurt, moet dat een btw-belaste verhuur zijn om tot aftrek van de btw te komen. 

De Belastingdienst is echter vaak van oordeel dat er met de verhuur van een onzelfstandige werkruimte niet wordt deelgenomen aan de markt voor verhuur van bedrijfsruimte. De verhuur zou dan geen economische activiteit zijn en daarmee buiten de btw-sfeer vallen. Als er wel sprake is van een economische activiteit, is de Belastingdienst vaak van oordeel dat sprake is van verhuur van woonruimte als er ook privé van de werkruimte gebruik gemaakt kan worden. De verhuur van woonruimte is btw vrijgesteld en zorgt daarmee ook ervoor dat de voorbelasting niet aftrekbaar is.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2025:3538) oordeelde in een casus dat btw-belaste verhuur wel mogelijk voor een onzelfstandig deel van een woning in een situatie waarin het privégebruik van dat deel ondergeschikt was aan het zakelijke gebruik. De staatssecretaris heeft cassatie ingesteld. Het wachten is op het oordeel van de Hoge Raad.

Tip! Overleg met onze adviseurs over de vraag of je in een soortgelijke situatie mogelijk recht op aftrek van de btw kunt hebben.

Tot slot

De fiscale regels met betrekking tot de werkruimte zijn erg ingewikkeld. Neem voor je eigen situatie daarom contact met ons op.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.

Milieuprestatie-eisen

Aan de hand van milieuprestatie-eisen kan de duurzaamheid van een gebouw worden bepaald. Milieuprestatie-eisen zijn de minimale eisen waaraan een nieuw gebouw met betrekking tot het milieu moet voldoen. Onder meer de uitstoot van CO2 en waterverbruik zijn onderdeel van de milieuprestatie-eisen. De eisen waaraan gebouwen moeten voldoen zijn in het Besluit bouwwerken en leefomgeving (Bbl)vastgelegd. Het berekenen van de milieuprestatie van een gebouw is verplicht voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning.

Eisen aangescherpt en uitgebreid

De milieuprestatie-eisen voor kantoren worden per 1 juli met 15% aangescherpt, wat betekent dat kantoren milieuvriendelijker moeten worden. Voor woningen blijven de eisen gelijk, maar verandert wel de berekeningsmethode. Vanaf 1 juli 2026 gaan er daarnaast ook milieuprestatie-eisen gelden voor gebouwen zoals scholen, winkels, zorginstellingen en bedrijfshallen. Dat is op dit moment nog niet het geval. 

Berekening met Nationale Milieudatabase

Voor de berekening van de milieuprestatie wordt gebruikgemaakt van cijfers uit de Nationale Milieudatabase. De invoering van de kenmerken van een gebouw, zoals de omvang, de gebruikte bouwproducten en de hoeveelheid ervan, levert uiteindelijk de milieuprestatie op. Om hierover inzicht te krijgen zijn speciale informatiebladen beschikbaar op het Informatiepunt Leefomgeving (iplo.nl).

Keuzes belangrijk

De milieuprestatie-eisen zorgen er ook voor dat bij de bouw weloverwogen keuzes gemaakt moeten worden. Zo zijn onder andere de vorm van het gebouw, het gebruikte materiaal en de geleverde installaties bepalend voor de milieuprestatie. Daarbij is ook het verband tussen energie- en milieuprestatie van belang, aangezien het energievriendelijk maken van een gebouw kan leiden tot extra materiaalgebruik. 

Bredere toepassing

De milieuprestatie van een gebouw kent ook een bredere toepassing. Zo wordt de prestatie onder meer gebruikt binnen de fiscale wetgeving op het gebied van de milieu-investeringsaftrek en bij de certificering van duurzaam vastgoed.

Tip! Meer informatie over de technische kant inzake de milieuprestatie-eisen tref je aan op iplo.nl zoekterm ‘milieuprestatie’. 

Fiets van de zaak

Voor een fiets die je aan een werknemer ter beschikking stelt, moet je een bijtelling toepassen van 7% als de werknemer de fiets ook privé mag gebruiken. De bijtelling van 7% bereken je over de consumentenadviesprijs van de fiets.

Meerdere fietsen

De vraag is gesteld of het bijtellingspercentage 7% blijft als je niet een maar meerdere fietsen aan je werknemer ter beschikking stelt. Uit de wijze waarop de bijtelling in de wet is opgenomen zou opgemaakt kunnen worden dat het bijtellingspercentage ook voor elke tweede of volgende fiets 7% is. Lease-a-Bike vermeldt op hun website dat de Belastingdienst dit aan hen heeft bevestigd.

Aanwijzen in vrije ruimte?

Over de bijtelling moet je loonbelasting/premies volksverzekeringen inhouden, premies werknemersverzekeringen betalen en werkgeversheffing Zvw betalen of de bijdrage Zvw inhouden.

Als voldaan wordt aan de gebruikelijkheidstoets, kun je de fiets ook aanwijzen in de vrije ruimte. Het ter beschikking stellen van een fiets zal door de Belastingdienst waarschijnlijk wel als gebruikelijk worden aangemerkt, mits het een gebruikelijk exemplaar is. Het is echter de vraag of de Belastingdienst ook een tweede of volgende fiets als gebruikelijk aanmerkt.

Let op! Je kunt uiteraard altijd gebruikmaken van de doelmatigheidsmarge in de gebruikelijkheidstoets. Als de bijtelling tezamen met andere vergoedingen, verstrekkingen en terbeschikkingstellingen in een jaar, maximaal € 2.400 per werknemer per jaar bedraagt, neemt de Belastingdienst aan dat dit gebruikelijk is.

Europese Dienstenrichtlijn

De Europese Dienstenrichtlijn is bedoeld om te zorgen voor eerlijke concurrentie en minder bureaucratie. Dienstverleners moeten overal met zo min mogelijk belemmeringen hun diensten kunnen aanbieden. In een ander Europees land, maar ook in een andere gemeente of provincie in Nederland. De Dienstenrichtlijn moet dit bevorderen.

Verhuurvergunning

In een rechtszaak voor de rechtbank Den Haag ging het om de vraag of een legesaanslag voor een verhuurvergunning tot een te hoog bedrag was opgelegd. Een eigenaresse met een woning in Leiden wilde deze verhuren en had hiervoor een verhuurvergunning aangevraagd. Die werd verstrekt, maar de aanslagleges bedroeg € 938,50.

Gemeentelijke vrijheid

Als je een woning wilt verhuren, mogen gemeentes zelf bepalen of hiervoor een verhuurvergunning vereist is. Zo ja, dan mag een gemeente voor het in behandeling nemen en afgeven van een dergelijke vergunning leges in rekening brengen.

Dienstenrichtlijn van toepassing?

In bovenvermelde zaak stelde de eigenaresse van de woning dat de opgelegde aanslag leges in strijd was met de Dienstenrichtlijn. De rechtbank moest daarom eerst beoordelen of de Dienstenrichtlijn wel van toepassing was op de aanslag leges. De rechtbank oordeelde dat dit het geval was en dat de eigenaresse een rechtstreeks beroep hierop kon doen.

In de Dienstenrichtlijn is opgenomen dat de kosten van een vergunning redelijk en evenredig moeten zijn met de kosten van de vergunningsprocedure en de kosten van de aanvraagprocedure niet mogen overschrijden. De rechtbank onderzocht daarom of het bedrag aan leges van € 938,50 niet in strijd hiermee was opgelegd. 

Let op! Dat het een hoog bedrag was, bleek alleen al uit het feit dat voor een verhuurvergunning in Rotterdam een bedrag van € 335 aan leges werd geheven en in Den Haag slechts € 271. 

Strijd met Dienstenrichtlijn

De rechtbank kwam tot het oordeel dat de leges van € 938,50 in strijd was met de Dienstenrichtlijn. De door de gemeente aangegeven gemiddelde behandelduur van tien arbeidsuren per afgegeven verhuurvergunning waarop de € 938,50 gebaseerd was, bleken namelijk veel te hoog.

Ten eerste omdat de beoordeling van het aanvraagformulier naar het oordeel van de rechtbank veel minder tijd kostte. Ten tweede omdat gezien het aantal afgegeven vergunningen de betrokken ambtenaren nooit tien uur per vergunning bezig konden zijn geweest.

Daarnaast was het legesbedrag voor elke vergunningsaanvraag € 938,50 en werd geen verschil gemaakt tussen een vergunning van één of van meerdere woningen. Volgens de rechtbank is het rekenen met dergelijke vaste bedragen toegestaan, mits deze zijn gebaseerd op de gemiddelde kosten en weinig verschillen van de werkelijke kosten in elk individueel geval. Dat was in deze situatie echter niet het geval.

Vernietiging aanslag

De hoogte van de leges van € 938,50 was in het geval van de eigenaresse van de woning daarom in strijd met de Dienstenrichtlijn. De rechtbank kon niet vaststellen welk bedrag aan leges wel in overeenstemming zou zijn met de Dienstenrichtlijn en vernietigde daarom de legesaanslag in het geheel

Let op! Deze uitspraak betekent niet dat elke aanslag leges in strijd is met de Dienstenrichtlijn. Een en ander is afhankelijk van de individuele feiten en omstandigheden en onder meer de onderbouwing van de aanslag leges door de gemeente. Houd er verder rekening mee dat de gemeente mogelijk hoger beroep instelt tegen de uitspraak.