Advieswijzer Eigen woning

Welke regels van toepassing zijn, is afhankelijk van uw individuele situatie. In deze advieswijzer komen verschillende situaties aan bod.

Overdrachtsbelasting: drie tarieven en hogere startersvrijstelling in 2026

Bij de aanschaf van onroerend goed betaalt u overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting kent vanaf 2026 voor woningen drie tarieven en een vrijstelling.

Woning voor eigen gebruik

In 2026 geldt bij de overdracht van een woning die een koper zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, onder voorwaarden, een overdrachtsbelastingtarief van 2%. Dit is niet anders dan in 2025 toen hiervoor ook al het 2%-tarief gold.

Overige woningen

Wat wel gewijzigd is, is het tarief voor overige woningen. Verkrijgt u een woning die u niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, dan gold daar in 2025 nog een overdrachtsbelastingtarief van 10,4%. Vanaf 2026 is dit tarief 8%. Bij overige woningen moet u denken aan een vakantiewoning, een woning die u koopt voor een studerend kind of een woning die u verhuurt.

Overig onroerend goed

Voor de verkrijging van overig onroerend goed blijft het overdrachtsbelastingtarief, net als in 2025, 10,4%.

Vrijstelling overdrachtsbelasting

De vrijstelling van overdrachtsbelasting, de startersvrijstelling, geldt voor jongeren tussen 18 en 35 jaar (dus 18 jaar of ouder en jonger dan 35 jaar) die een eigen woning kopen en deze duurzaam zelf gaan bewonen. De vrijstelling is beperkt tot woningen met een waarde van maximaal € 555.000 (2026).

Tip! Ook voor 2027 is de woningwaardegrens al bekend, deze bedraagt € 615.000.

Let op! Er kan maar één keer gebruik worden gemaakt van de vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Let op! Voor toepassing van de vrijstelling is de datum van levering van de woning bij de notaris bepalend. Kocht u in 2025 een woning die pas in 2026 door de notaris geleverd wordt, dan geldt een woningwaardegrens van € 555.000 en dus niet van € 525.000 (de grens in 2025).

Eigenwoninglening, aflossing en renteaftrek

Voor een eigenwoninglening geldt dat de rente alleen aftrekbaar is als de lening in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost. Dit betekent dat de maandelijkse som van rente plus aflossing tijdens de rentevaste periode hetzelfde blijft. Naast de aflossingseis geldt de voorwaarde dat de lening is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning.
Deze regels gelden in principe voor elke lening die vanaf 1 januari 2013 is afgesloten. Het kan echter zijn dat een op of na 1 januari 2013 afgesloten lening onder overgangsregels valt. Er gelden dan geen aflossingseisen. Onze adviseurs kunnen u informeren over uw eigen, specifieke situatie.

Gevolgen niet-nakomen aflossingsverplichtingen

De aflossingsverplichtingen moeten bij het aangaan van de lening in de leenovereenkomst zijn overeengekomen en ook worden nageleefd. Als op een lening te weinig wordt afgelost, is de rente op die lening in principe niet meer aftrekbaar. Gelukkig is het mogelijk om, onder voorwaarden, een tijdelijke achterstand in aflossingen te herstellen of een nieuw aflossingsschema af te spreken. Als tijdig aan deze herstelmogelijkheden wordt voldaan, blijft de renteaftrek behouden. Wordt niet tijdig aan deze herstelmogelijkheden voldaan, dan gaat de renteaftrek op dat moment verloren.

Tip! Het verlies aan renteaftrek is niet definitief. Als u de aflossingsachterstand die aanwezig was op het moment van verlies van de renteaftrek weer inhaalt, is de rente vanaf dat moment weer aftrekbaar.

Informatieverplichtingen

Heeft u een eigenwoninglening waarvoor een aflossingseis geldt en is deze lening niet afgesloten bij een in Nederland gevestigde bank, verzekeraar of andere financiële instelling, dan heeft u een informatieplicht. Deze informatieplicht loopt via uw aangifte inkomstenbelasting voor alle schulden die zijn aangegaan na 31 december 2015 en voor alle wijzigingen in uw eerder afgesloten lening die zich voordoen vanaf 1 januari 2016. Onder de informatieplicht vallen onder andere de NAW-gegevens van de leningverstrekker, de hoogte van de lening, de looptijd en het rentepercentage. Voldoet u niet (tijdig) aan uw informatieplicht, dan is de rente niet aftrekbaar. Als u in een later jaar alsnog de informatie verstrekt, is de rente vanaf het daaropvolgende jaar (weer) aftrekbaar.

Let op! Dit geldt dus ook voor de dga die een lening voor zijn eigen woning heeft afgesloten bij zijn eigen bv.

Beperking renteaftrek in de hoogste schijf

Vanaf 2014 is de maximale renteaftrek van de hypothecaire lening jaarlijks verlaagd. Voor het jaar 2026 betekent dit dat de rente die aftrekbaar is in de hoogste belastingschijf (49,5%) niet meer tegen 49,5%, maar tegen maximaal 37,56% aftrekbaar is. Deze aftrekbeperking geldt zowel voor leningen die afgesloten zijn na 1 januari 2013 als voor leningen die voor die datum zijn afgesloten.

Overgangsrecht: bestaande eigenwoninglening

Voor een oude eigenwoninglening hoeft u niet aan de aflossingseis te voldoen. Een oude eigenwoninglening is een lening die u op 31 december 2012 voor uw eigen woning had (hoofdregel). In een aantal uitzonderingsgevallen wordt ook een na 31 december 2012 afgesloten lening (gedeeltelijk) aangemerkt als een oude eigenwoninglening. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als in de periode tot eind 2013 sprake is geweest van tijdelijke huur tussen twee eigen woningen in, de aankoop van een andere woning of van het verrichten van onderhoud of verbetering aan de eigen woning. Daarnaast is er een regeling voor expats.

Oversluiten lening

Uw lening blijft aangemerkt als een oude eigenwoninglening als u deze (gedeeltelijk) oversluit, bijvoorbeeld bij het aflopen van uw rentevaste periode of bij de aankoop van een nieuwe woning. Leent u echter een hoger bedrag, dan wordt het extra bedrag aangemerkt als nieuwe eigenwoninglening en is de rente hierover alleen aftrekbaar als aan de aflossingseisen wordt voldaan.

Aftrek beperkt tot maximaal 30 jaar

De aftrek van hypotheekrente inzake de eigen woning is beperkt tot maximaal 30 jaar. Bij leningen die vóór 2001 zijn afgesloten, begint deze termijn op 1 januari 2001. Dit betekent dat degenen met een dergelijke hypotheek de rente vanaf 2031 niet meer af kunnen trekken en dus een (fors) hogere maandlast tegemoet kunnen zien. De termijn van 30 jaar gaat iedere keer opnieuw in voor het bedrag waarmee u uw hypotheek verhoogt.

Verzekeringen eigen woning

Het is al lange tijd niet meer mogelijk (sinds 2013) om een nieuw spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct gekoppeld aan de eigen woning af te sluiten. Heeft u een bestaand spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct gekoppeld aan de oude eigenwoninglening, dan wijzigt er niets.

Deze blijft vrijgesteld in box 1. Een gekoppeld spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct volgt het overgangsrecht dat geldt voor de oude eigenwoninglening: is uw in 2013 afgesloten lening aan te merken als een oude eigenwoninglening, dan was het ook nog mogelijk om hier in 2013 een spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct aan te koppelen.

Tip! In beginsel kunt u vanaf 1 april 2017 vrij gebruikmaken van de vrijstelling voor uw spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct. Afkoop is over het algemeen financieel niet aantrekkelijk. Overleg daarom vooraf met onze adviseurs over uw eigen situatie.

(Extra) aflossen of niet?

Nu de rente op een spaarrekening laag is, is het de vraag of extra aflossen misschien raadzaam is. Aflossen heeft verschillende fiscale en financiële gevolgen. We zetten er een aantal op een rij:

U hoeft na aflossing geen hypotheekrente meer te betalen.
U kunt na aflossing die rente niet meer in aftrek brengen in box 1.
Houd er rekening mee dat u mogelijk boeterente moet betalen vanwege de extra aflossing.
De rente op uw spaarrekening zult u waarschijnlijk nauwelijks missen gezien de lage rentestand.
Mogelijk bespaart u belasting in box 3 vanwege het voor de aflossing gebruikte spaargeld.
Heeft u uw hypotheek afgelost, dan heeft u ook geen bijtelling (meer) vanwege het eigenwoningforfait. Deze faciliteit wordt echter vanaf 2019 in dertig jaar geleidelijk afgebouwd. Deze geleidelijke afbouw wordt vanaf 2026 versneld. Dit betekent dat u in 2026 nog maar 71,87% van het verschil tussen uw eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor uw eigen woning als aftrek krijgt. Het percentage neemt vanaf 2026 ieder jaar af met 4,8%. Vanaf 1 januari 2041 vervalt de aftrek helemaal.

Let op! Of het raadzaam is om af te lossen op uw hypothecaire lening, is volledig afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden. Mogelijk heeft u uw spaargeld op een later moment voor andere doeleinden nodig. Gebruikt u uw spaargeld om af te lossen, dan zit dit geld echter ‘vast’ in uw woning en kunt u dit alleen weer vrij besteedbaar krijgen door verkoop van de woning of het afsluiten van een nieuwe lening. Bedenk daarbij dat het niet altijd zal meevallen om een nieuwe lening af te sluiten en dat bovendien de rente die u op deze lening betaalt dan niet meer aftrekbaar is in box 1. Laat u zich daarom goed adviseren over uw persoonlijke situatie.

Restschulden

Als de verkoopopbrengst van uw eigen woning onvoldoende is om uw eigenwoningschuld en de verkoopkosten te dekken, blijft u zitten met een restschuld. Als deze restschuld is ontstaan in de periode tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, dan mag u de rente over deze restschuld gedurende vijftien jaar na het ontstaan ervan in aftrek brengen in box 1.

Verhuisregelingen

U kunt onder voorwaarden ook uw te koop staande lege of gekochte lege eigen woning onder de eigenwoningregeling houden en de rente op de bijbehorende leningen in aftrek blijven brengen; de termijn voor deze verhuisregelingen bedraagt maximaal drie jaar na het jaar waarin u de oude woning heeft verlaten. Voor uw woning die vanaf 2023 leeg te koop staat of voor uw woning die u vanaf 2023 kocht en die in 2026 nog leegstaat of in aanbouw is, heeft u daarom tot en met 31 december 2026 nog renteaftrek.

De regeling kan ook worden toegepast als een woning niet direct wordt aangeboden voor de verkoop, maar pas vanaf het moment waarop de woning wordt aangeboden voor de verkoop. De aftrek van de hypotheekrente is dan dus nog slechts mogelijk voor het restant van de periode waarover de verhuisregeling maximaal kan worden toegepast.

Rentemiddeling

Rentemiddeling biedt een mogelijkheid om tegen een lagere hypotheekrente te lenen zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep.
De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld. Deze andere opslagen, boven op de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.

Tip! Onderzoek of in uw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.

Lening energiezuinige woning

Bij het Nationaal Warmtefonds kunt u tegen een aantrekkelijke rente een lening afsluiten om uw woning energiezuiniger te maken. Het bedrag van de lening moet liggen tussen de € 1.000 en € 28.000 en de looptijd bedraagt zeven, tien, vijftien of twintig jaar. De lening mag alleen gebruikt worden voor energiebesparende maatregelen. Wilt u maatregelen nemen om uw woning volledig energievrij te maken, dan is een lening mogelijk van maximaal € 28.000. Voor de aanschaf van een thuisbatterij is een lening van maximaal € 8.500 mogelijk. Deze lening moet u binnen zeven, vijftien of twintig jaar aflossen. De hoogte van de rente is afhankelijk van de looptijd van de lening en varieert van 3,66% tot 4,33% (januari 2026). Bedraagt uw verzamelinkomen minder dan €60.000, dan is soms een rente van 0% mogelijk. Inwoners van de gemeentes Capelle aan den IJssel, Den Haag en Leidschendam-Voorburg kunnen via hun gemeente een lager rentepercentage krijgen.

Btw op zonnepanelen terugvragen

Het btw-tarief op zonnepanelen die u op uw woning legt, is per 1 januari 2023 verlaagd naar 0%. Voor particulieren betekent dit in de meeste gevallen dat men zich niet meer bij de Belastingdienst hoeft aan te melden vanwege de btw en ook geen btw-aangifte meer hoeft te doen. Heeft u uw zonnepanelen aangeschaft vóór 2023, dan is hierover 21% btw gerekend. Deze btw heeft u terug kunnen vragen. U moest daartoe binnen zes maanden na het jaar van aanschaf het formulier ‘Opgaaf zonnepaneelhouders’ naar de Belastingdienst zenden. Na deze periode kunt u echter toch nog vijf jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de zonnepanelen zijn gekocht, het formulier inzenden.

Let op! De salderingsregeling van zonnepanelen zorgt er nu nog voor dat de teruggeleverde elektriciteit wordt verrekend met de afgenomen elektriciteit. Met ingang van 1 januari 2027 wordt de salderingsregeling definitief afgeschaft. Vanaf dat moment moeten energieleveranciers wel een redelijke vergoeding betalen voor de teruggeleverde elektriciteit. Die redelijke vergoeding mag tot en met 1 januari 2030 nooit minder bedragen dan 50% van voor de levering overeengekomen prijs.

Laag tarief btw schilderen, stukadoren en isoleren oudere woning

Is uw woning ouder dan twee jaar, dan bedraagt het btw-tarief voor schilderen, stukadoren en het aanbrengen van isolatiemateriaal geen 21, maar slechts 9%.

Let op! Dit verlaagde btw-tarief geldt vanaf 1 juli 2025 alleen voor woningen die particulier bewoond worden. Panden die deels particulier bewoond worden en deels gebruikt worden als bedrijfspand, moeten gesplitst worden. Het schilderen en/of stukadoren van het deel dat als bedrijfspand wordt gebruikt, moet vanaf 1 juli 2025 worden belast tegen 21%.

Vragen?

De fiscale regels met betrekking tot uw eigen woning zijn niet eenvoudig. Het naast elkaar bestaan van verschillende regelingen kan de uitwerking behoorlijk ingewikkeld maken, zeker bij complexere situaties als verhuizing, echtscheiding, trouwen en overlijden. Neem voor uw eigen, specifieke situatie daarom contact met ons op.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.

Belastingrente

Voor de vennootschapsbelasting (Vpb) en een aantal minder voorkomende belastingsoorten wordt een ander – hoger – percentage belastingrente berekend dan voor de overige belastingen. Het gaat om de volgende percentages aan te betalen belastingrente:

Periode	Vpb	Overige belastingen
1-1-2022 t/m. 30-06-2023	8%	4%
1-7-2023 t/m 31-12-2023	8%	6%
1-1-2024 t/m 31-12-2024	10%	7,5%
1-1-2025 t/m 31-12-2025	9%	6,5%
Vanaf 1-1-2026	7,5%	5%

Bij overige belastingen moet u denken aan bijvoorbeeld de inkomstenbelasting (IB), de loonbelasting (LB) en de omzetbelasting (OB).

Regels belastingrente Vpb buiten toepassing

De Hoge Raad heeft een oordeel uitgesproken over de hoogte van de belastingrente voor de Vpb.

De Hoge Raad concludeert – kort samengevat – dat de hogere belastingrente voor de Vpb in strijd is met het evenredigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel, omdat er geen goede rechtvaardiging is om bij de Vpb een hogere rente te berekenen dan bij de overige belastingen. Het besluit dat de belastingrente voor de Vpb beschrijft, is daarom onverbindend en moet buiten toepassing blijven.

Hoogte belastingrente Vpb

De Hoge Raad oordeelt dat de belastingrente voor de Vpb moet worden vastgesteld op hetzelfde percentage als voor de overige belastingen geldt. Voor het jaar 2026 betekent dit bijvoorbeeld dat de belastingrente voor de Vpb geen 7,5% maar 5% mag bedragen. Voor de percentages van de andere jaren vanaf 2022 wordt verwezen naar de tabel.

Belastingrente overige belastingen onveranderd

In het belang van de vele andere procedures met betrekking tot de belastingrente over overige belastingen, heeft de Hoge Raad daar ook een oordeel over uitgesproken. De Hoge Raad oordeelt – kort samengevat – dat de belastingrente over overige belastingen niet in strijd is met het gelijkheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel of het verbod van discriminatie in artikel 1 van de Grondwet en in internationale verdragen, waaronder het Europese Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens (EVRM). De conclusie is dat de belastingrente over de overige belastingen niet aangepast hoeft te worden.

Wat betekent dit voor u?

Heeft u bezwaar gemaakt tegen de belastingrente op een aanslag Vpb, dan zal de Belastingdienst aan dit bezwaar tegemoetkomen. De belastingrente zal vervolgens berekend worden aan de hand van de percentages die gelden voor overige belastingen (zie de tabel).

Als u een definitieve aanslag Vpb heeft ontvangen met dagtekening 5 december 2025 of later, dan zal de belastingrente op deze aanslag zeer vermoedelijk ook worden verminderd. De Belastingdienst zal de komende tijd meer informatie verstrekken over hoe een en ander in gang gezet wordt. Mogelijk moet u in een voorkomend geval nog een verzoek indienen.

Heeft u bezwaar gemaakt tegen de belastingrente op overige belastingen, dan zal de Belastingdienst dit bezwaar afwijzen.

Let op! Heeft u eerder een voorlopige aanslag Vpb mét belastingrente ontvangen, maar is de bezwaartermijn van de definitieve aanslag nog niet verstreken? Verzoek dan binnen de bezwaartermijn van de definitieve aanslag om vermindering van de belastingrente op de voorlopige aanslag. Het is nog niet duidelijk of u daarop ook nog recht heeft als de bezwaartermijn van de definitieve aanslag al is verstreken.

Vrijwilligersvergoeding

Is uw organisatie niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelastin of daarvan vrijgesteld? Of is uw organisatie een sportvereniging of sportstichting of een algemeen nut beogende instelling (ANBI)? Dan kunt u mogelijk een onbelaste vrijwilligersvergoeding toekennen aan uw vrijwilligers.

Voorwaarde is dat de vrijwilliger niet bij u in dienst is en de werkzaamheden niet uitvoert voor zijn beroep. Verder mag de vergoeding die de vrijwilliger krijgt niet in verhouding staan tot de omvang en het tijdsbeslag van het werk dat de vrijwilliger voor uw organisatie doet.

Onbelaste vergoeding

De onbelaste vergoeding die u in 2026 aan een vrijwilliger mag geven is € 5,75 per uur met een maximum van € 220 per maand en € 2.200 per jaar. Is de vrijwilliger jonger dan 21 jaar, dan is de maximale onbelaste vergoeding € 3,40 per uur met een maximum van € 220 per maand en € 2.200 per jaar.

Let op! De Belastingdienst ziet het bedrag van € 5,75 per uur en € 3,40 per uur als niet-marktconform. Wilt u een hogere uurvergoeding onbelast vergoeden, dan kan dat als u kunt uitleggen dat die hogere uurvergoeding niet-marktconform is.

De kantonrechter in Arnhem oordeelde onlangs dat er ook sprake is van opbouw van vakantiedagen gedurende het slapende dienstverband, oftewel gedurende de periode dat er geen recht meer op loon bestaat. De kantonrechter in Groningen oordeelde echter recentelijk het tegenovergestelde.

Wat speelde er?

Een werknemer maakte onder verwijzing naar de eerdere uitspraak van de kantonrechter Arnhem aanspraak op betaling van vakantiedagen vanaf 104 weken arbeidsongeschiktheid, namelijk vanaf 8 november 2023 tot einde dienstverband op 30 april 2025. Het ging om een totaal van 238,35 niet genoten vakantie-uren. De werkgever ging hier niet in mee. Hij verwees naar de wet waarbij het recht op vakantie is gekoppeld aan het recht op loon.

Wat oordeelde deze rechter?

Deze kantonrechter oordeelde dat bij een slapend dienstverband geen vakantiedagen worden opgebouwd over de periode dat het recht op loon is beëindigd. Hij verwees daarbij naar artikel 7 lid 1 van de Arbeidstijdenrichtlijn waarin gesproken wordt over behoud van loon. Bij een slapend dienstverband is er echter geen sprake meer van behoud van loon.

Het doel van vakantie is om een werknemer in staat te stellen uit te rusten van de uitvoering van de hem door zijn arbeidsovereenkomst opgelegde taken en om over een periode van ontspanning en vrije tijd te beschikken. Het veronderstelt dat de werknemer een activiteit heeft uitgevoerd die het nemen van een periode van rust, ontspanning en vrije tijd rechtvaardigt om de door de Arbeidstijdenrichtlijn beoogde bescherming van zijn veiligheid en gezondheid te waarborgen. Gedurende de wachttijd is het uitgangspunt dat de werknemer weer aan het werk gaat. Dan past de gelijkstelling van de arbeidsongeschikte werknemer met de werknemer die daadwerkelijk heeft gewerkt.

Het slapend dienstverband

Bij een slapend dienstverband is duidelijk dat deze re-integratie niet is bewerkstelligd en ligt een aanvraag voor een WIA-uitkering in de rede. Bij een slapend dienstverband is de werkgever immers bevoegd om het dienstverband op te zeggen.

De door het Europese Hof van Justitie geformuleerde doelen (bijkomen door rust, ontspanning en vrije tijd) kunnen bij een slapend dienstverband niet meer worden behaald. Bovendien gaan de werkgever en werknemer er ook niet meer van uit dat de werknemer in de organisatie weer aan het werk zal gaan, zodat de door de Arbeidstijdenrichtlijn beoogde bescherming van de veiligheid en gezondheid van de werknemer niet op die wijze geborgd hoeft te worden. Tot slot valt een werknemer na de wachttijd vaak terug op een socialezekerheidsuitkering, welke uitkering in beginsel tijdens vakantie doorloopt, zodat op die wijze ook voorzien wordt in vakantie met behoud van uitkering.

Uitspraak Hoge Raad?

Gelet op de tegenstrijdige uitspraken door de verschillende rechtbanken zou het wenselijk zijn als hierover door de Hoge Raad – eventueel in het kader van te stellen prejudiciële vragen – duidelijkheid zou worden gegeven.