Invloed aankoop andere eigen woning op dga-taks

Dga-taks

Zijn uw schulden aan uw bv(‘s) op 31 december 2024 hoger dan € 500.000, dan kunt u te maken krijgen met de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap, ook wel dga-taks genoemd. Het gaat dan niet alleen om uw schulden, maar ook de schulden van uw fiscale partner en een deel van de schulden van onder meer uw kinderen en ouders aan uw bv(‘s) tellen mee.

Uitzondering voor schuld eigen woning

Voor schulden met betrekking tot uw eigen woning geldt een uitzondering. Deze schulden tellen niet mee voor de grens van € 500.000. Voorwaarde is wel dat het gaat om een schuld die voldoet aan de wettelijke bepalingen om renteaftrek te krijgen in de inkomstenbelasting. Daarnaast moet voor deze schulden een recht van hypotheek verstrekt zijn aan uw bv. Is dit recht van hypotheek niet verstrekt, dan telt de schuld dus wel mee voor de grens van € 500.000.

Let op! Voor alle schulden aan uw bv (‘s) met betrekking tot uw eigen woning die op 31 december 2022 al bestonden, geldt de voorwaarde dat er recht van hypotheek verstrekt is, niet.

Aankoop nieuwe woning

Aan de Belastingdienst is de vraag gesteld of er in de volgende situatie alsnog een recht van hypotheek verstrekt moet worden om te voorkomen dat de schuld meetelt voor de dga-taks.

Een dga heeft op 31 december 2022 een schuld bij zijn bv voor zijn eigen woning van € 400.000. Voor deze schuld is geen recht van hypotheek verstrekt aan de bv. Deze schuld is aflossingsvrij. Omdat deze schuld op 31 december 2012 al bestond, bestaat hiervoor, ondanks dat de schuld aflossingsvrij is, recht op renteaftrek. De schuld telt dan ook niet mee voor de grens van € 500.000 in de dga-taks.

De dga verkoopt in 2024 de eigen woning voor € 400.000. De opbrengst van de eigen woning gebruikt hij voor aankoop van een andere eigen woning van € 600.000. Hij gaat hiervoor bij zijn bv ook een aanvullende schuld van € 200.000 aan. Zowel voor de schuld van € 400.000 als voor de schuld van € 200.000 wordt geen recht van hypotheek verstrekt aan de bv.

Gevolgen voor dga-taks

De Belastingdienst heeft aangegeven dat – kort omschreven – in deze situatie nog steeds mag worden aangenomen dat de schuld van € 400.000 op 31 december 2022 al bestond. Deze schuld telt daarom nog steeds niet mee voor de grens van € 500.000 in de dga-taks, ondanks dat er geen recht van hypotheek verstrekt is.

Dat is anders voor de schuld van € 200.000. Deze telt wel mee voor de grens van € 500.000. Wil de dga dat voorkomen, dan zal hij voor deze schuld een recht van hypotheek moeten verstrekken aan zijn bv.

Let op! Voor beide schulden geldt ook de voorwaarde dat recht bestaat op renteaftrek eigen woning in de inkomstenbelasting. Is dat niet het geval, dan heeft het verstrekken van een recht van hypotheek geen zin. De schuld telt dan namelijk sowieso mee voor de grens van € 500.000.

Bouwdepot

Bij een nieuwbouwwoning is het gebruikelijk dat de van een financier verkregen koopsom in een bouwdepot wordt gestort. Met het vorderen van de bouw betaalt u uit dit bouwdepot de rekeningen van de aannemer. Over het nog niet gebruikte deel van het bouwdepot ontvangt u rente die vaak (vrijwel) gelijk is aan de rente die u op de lening betaalt. Ook bij verbouwingen wordt vaak met dergelijke bouwdepots gewerkt. De Belastingdienst heeft het fiscale verschil tussen een bouwdepot bij nieuwbouw en bij verbouwing verduidelijkt.

Bouwdepot nieuwbouwwoning

De Belastingdienst wijst erop dat bij nieuwbouw de lening én het bouwdepot onder voorwaarden gedurende maximaal twee jaar allebei in box 1 kunnen vallen. De betaalde rente op de lening is dan aftrekbaar in box 1. De belangrijkste voorwaarde is dat de betaalde rente en de op het bouwdepot ontvangen rente gesaldeerd worden. Alleen voor zover de betaalde rente de ontvangen rente overstijgt, resteert er dus aftrekbare rente inzake de eigen woning.

Let op! Dit geldt alleen als aan alle eisen wordt voldaan die altijd gelden voor de aftrek van hypotheekrente.

Bouwdepot verbouwing

Bij een verbouwing is het salderen van de betaalde rente met de ontvangen rente bij een bouwdepot in eerste instantie níet nodig.. De Belastingdienst keurt namelijk goed dat gedurende maximaal een half jaar de betaalde rente op een bouwdepot inzake de verbouwing van een eigen woning volledig aftrekbaar is, los van de ontvangen rente op het depot.

Let op! Deze goedkeuring geldt alleen voor bouwdepots bij verbouwingen en niet voor bouwdepots bij nieuwsbouwwoningen. Verder geldt ook hier dat de goedkeuring alleen geldt als aan alle eisen wordt voldaan die altijd gelden voor de aftrek van hypotheekrente.

Wat na een half jaar?

Na een half jaar moet ook bij een verbouwing de betaalde rente op de lening wél gesaldeerd worden met de ontvangen rente op het bouwdepot. Dit kan tot het einde van de verbouwing met een uiterste datum op twee jaar na het afsluiten van de lening. Na afloop van de verbouwingsperiode of, als de verbouwing langer duurt twee jaar, gaat de lening tot box 3 behoren voor zover deze lening nog niet gebruikt is voor de verbouwing van de eigen woning.

Belasten onroerende zaken

In het nieuwe stelsel wordt zowel het directe rendement als het indirecte rendement op onroerende zaken belast in box 3.

Direct rendement

Het directe rendement is het rendement dat jaarlijks behaald wordt, bijvoorbeeld huur en pacht, maar ook het rendement in natura door eigen gebruik van de onroerende zaak. De wijze van belastingheffing is afhankelijk van de categorie waarin de onroerende zaak wordt ingedeeld.

Bij een onroerende zaak die minimaal 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) in het jaar verhuurd wordt:
a. is de ontvangen huur- of pacht belast, en
b. zijn onderhouds- en andere kosten hierop aftrekbaar.
Bij een onroerende zaak die het gehele jaar niet verhuurd wordt:
a. is 2,65 % van de WOZ-waarde (de zogenaamde vastgoedbijtelling die het voordeel in natura van het eigen gebruik vertegenwoordigd) belast, en
b. zijn onderhouds- en andere kosten niet apart aftrekbaar, maar verdisconteerd in de vastgoedbijtelling.
Bij een onroerende zaak die voor minder dan 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) in het jaar verhuurd wordt, worden de twee hiervoor beschreven berekeningen met elkaar vergeleken en:
a. is de ontvangen huur- of pacht, verminderd met de onderhouds- en andere kosten belast, of
b. is, als dit tot een hoger bedrag leidt, 2,65 % van de WOZ-waarde belast.

Let op! Verschuldigde rente over schulden kunt u wel in aftrek brengen, ook als u de vastgoedbijtelling toe moet passen.

Onderhoudskosten en verbeteringskosten

In het nieuwe voorgestelde stelsel is het onderscheid tussen onderhouds- en verbeteringskosten van belang. Onderhoudskosten zijn in het jaar aftrekbaar of verdisconteerd in de vastgoedbijtelling. Verbeteringskosten worden pas verrekend bij het realiseren van het indirecte rendement.

Let op! Heel kort omschreven zijn onderhoudskosten kosten voor het repareren van bestaande elementen van de onroerende zaak, denk aan schilderen. Bij verbetering worden kosten gemaakt die iets toevoegen aan de onroerende zaak, denk aan een aanbouw.

Indirect rendement

Het indirecte rendement is belast volgens de vermogenswinstbelasting. Dit betreft de winst die behaald wordt door de waardeontwikkeling tijdens de periode dat een belastingplichtige onroerend goed bezit. De belastingheffing vindt plaats aan het einde van de bezitsduur, bijvoorbeeld bij verkoop. De wijze van belastingheffing vindt voor alle onroerende zaken op dezelfde wijze plaats. Het maakt hierbij dus niet uit of de onroerende zaak voor minimaal 328 dagen per jaar verhuurd wordt, voor minder dagen of helemaal niet.

Let op! De verbeteringskosten worden bij de berekening van het indirecte rendement wel verrekend. Een heel simpel voorbeeld: kosten van aankoop van een onroerende zaak € 500.000, verbeteringskosten door de jaren heen € 250.000, opbrengst bij verkoop € 900.000. De vermogenswinst bedraagt dan € 150.000 (€ 900.000 -/- € 500.000 -/- € 250.000).

Andere parameters

In het aan de Raad van State aangeboden wetsvoorstel zijn nog meer parameters opgenomen die nog niet eerder bekend waren. Zo wordt voorgesteld om het heffingsvrije inkomen vast te stellen op € 1.250, een verliesdrempel van € 500 te hanteren en een belastingtarief van 36%.

Let op! Het nieuwe kabinet kan uiteraard ook nog andere keuzes maken voor de diverse parameters.

Niet voor periode 2017-2026

Het is de bedoeling van de wetgever om het nieuwe stelsel per 1 januari 2027 in te laten gaan. De hiervoor beschreven berekening van bijvoorbeeld het werkelijke rendement op onroerende zaken geldt dan ook pas als de wetsvoorstellen ongewijzigd worden aangenomen en per 1 januari 2027 worden ingevoerd.

Raad van State

Door het nu aanbieden van het wetsvoorstel aan de Raad van State kan invoering van het nieuwe stelsel per 1 januari 2027 misschien nog gehaald worden. Na ontvangst van het advies van de Raad van State kan het nieuwe kabinet beslissen of ze het wetsvoorstel, met of zonder wijzigingen, indienen bij de Tweede Kamer.

Werkelijke rendement versus forfaitair rendement

Op 6 juni 2024 oordeelde de Hoge Raad dat ook de Wet rechtsherstel box 3 (hierna: Herstelwet) en de Overbruggingswet box 3 (hierna: Overbruggingswet) in strijd zijn met Europees recht als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Op 24 december 2021 had de Hoge Raad op dezelfde wijze al geoordeeld over de box 3-wetgeving vanaf 2017 (hierna: oude box 3-wet).

Gevolgen voor de jaren tot en met 2022

De arresten van 24 december 2021 en 6 juni 2024 betekenen dat u tot en met 2022 te maken heeft met drie berekeningen: het forfaitaire rendement van de oude box 3-wet, het forfaitaire rendement van de Herstelwet en het werkelijke rendement.

De box 3-heffing wordt vervolgens als volgt berekend.

Is het forfaitaire rendement van de Herstelwet lager dan het forfaitaire rendement van de oude box 3-wet? Dan wordt uw box 3-heffing berekend op basis van het forfaitair rendement van de Herstelwet.
Is het forfaitaire rendement van de Herstelwet hoger dan het forfaitaire rendement van de oude box 3-wet? Dan wordt uw box 3-heffing berekend op basis van het forfaitaire rendement van de oude box 3-wet.
Is uw werkelijke rendement lager dan het aldus vastgestelde forfaitaire rendement? Dan wordt uw box 3-heffing berekend op basis van het werkelijke rendement.

Let op! U kunt alleen een beroep doen op vaststelling op het werkelijke rendement als u nog kunt aansluiten bij het oordeel van de Hoge Raad van 6 juni 2024. Dat zal lang niet altijd het geval zijn. Het Ministerie van Financiën bestudeert momenteel het oordeel van de Hoge Raad van 6 juni 2024. Het wachten is nu op meer duidelijkheid hierover.

Wat betekent dit nu voor de jaren vanaf 2023?

Vanaf 2023 krijgt u te maken met twee berekeningen: het forfaitaire rendement van de Overbruggingswet en het werkelijke rendement. Als uw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement van de Overbruggingswet, wordt uw box 3-heffing berekend op basis van het werkelijke rendement.

Voorlopig houdt de Belastingdienst de meeste aangiften inkomstenbelasting 2023 met box 3-inkomen nog aan in afwachting van de duidelijkheid die het Ministerie van Financiën gaat verschaffen over het oordeel van de Hoge Raad van 6 juni 2024. U hoeft op dit moment daarom nog niets te doen.

Let op! Dit is anders als u toch al een definitieve aanslag inkomstenbelasting ontvangt of heeft ontvangen met box 3-inkomen. Neem in zo’n geval contact op met een van onze adviseurs. Dan kunt u samen bepalen of u actie moet ondernemen. Doe dat wel snel, de bezwaartermijn bedraagt maar zes weken.

Berekening werkelijke rendement

De Hoge Raad heeft op 6 juni 2024 ook een aantal regels gegeven over de wijze waarop het werkelijke rendement berekend moet worden. Een van die regels is dat gerealiseerde én ongerealiseerde vermogenswinsten, of die nu positief of negatief zijn, ook onderdeel zijn van het werkelijke rendement.

WOZ voor werkelijke rendement woning

Op 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad hieraan voor woningen die in box 3 vallen nog een nieuwe aanwijzing gegeven. De Hoge Raad geeft aan dat voor de vaststelling van het werkelijke rendement van een woning de waarde van de woning aan het begin en het einde van het jaar bepaald wordt op basis van de WOZ-waarde.