Hoge tarief overdrachtsbelasting definitief omlaag
Overdrachtsbelasting
Bij aankoop van panden wordt overdrachtsbelasting geheven. Het standaardtarief bedraagt momenteel 10,4% (2025). Voor woningen die permanent zelf bewoond worden, die dus dienen als hoofdverblijf, is het huidige tarief 2%.
Tip! Voor meerderjarige jongeren tot 35 jaar bestaat er, onder voorwaarden, een eenmalige vrijstelling als de woning niet meer kost dan € 525.000 (2025) én als hoofdverblijf dient.
Tariefverlaging
Voor woningen die niet permanent door de eigenaar zelf bewoond worden, dus niet dienen als hoofdverblijf, wordt het huidige tarief van 10,4% vanaf 2026 dus verlaagd naar 8%. Op deze manier wordt het investeren in woningen voor verhuur aantrekkelijker gemaakt. Ook wordt de aanschaf van een tweede woning zoals een vakantiehuis hierdoor voordeliger.
Let op!Het tarief van 10,4% blijft in 2026 gehandhaafd voor de aanschaf van bedrijfspanden en kantoren.
Wijziging definitief
De tariefsverlaging naar 8% is vorig jaar al door de Tweede en Eerste Kamer aanvaard en staat daarmee definitief vast. Alleen een nieuwe wetswijziging zou de tariefsverlaging dus nog ongedaan kunnen maken, maar dergelijke plannen liggen momenteel niet op tafel.
Onbedoeld belastingvoordeel voorkomen
De tariefsverlaging gaat gepaard met een aanvullende bepaling om een onbedoeld belastingvoordeel te voorkomen als een woning binnen zes maanden weer wordt doorverkocht. Om dubbele overdrachtsbelasting te voorkomen, is namelijk bepaald dat de door de verkoper betaalde overdrachtsbelasting in mindering mag worden gebracht. Dit kan echter te ruim uitpakken, wanneer de koper door een lager tarief minder overdrachtsbelasting hoeft te betalen dan door de verkopende partij betaald is. Daarom is bepaald dat het bedrag aan belasting dat betaald moet worden niet lager kan zijn dan het bedrag dat zonder het tariefverschil betaald had moeten worden. Op deze manier is gegarandeerd dat ook bij tariefverschillen over een eventuele waardestijging overdrachtsbelasting wordt betaald.
Tip! Overweegt u een tweede woning aan te schaffen voor uzelf of voor de verhuur, bijvoorbeeld aan uw kinderen, dan is het raadzaam hiermee te wachten tot ná 2025.
Vereniging van Eigenaren (VvE)
Wie een appartement bezit, is automatisch ook lid van de VvE. Deze vereniging beslist over gemeenschappelijke zaken ten aanzien van het appartementencomplex, zoals het buitenschilderwerk en het schoonhouden van gangen, liften en entree en dergelijke. De VvE int voor het uitvoeren van deze taken van de eigenaren een periodieke, meestal maandelijkse bijdrage, maar kan ook leningen afsluiten voor bijvoorbeeld de uitvoering van groot onderhoud.
Vrijstelling overdrachtsbelasting
Als u een bestaande woning of appartement koopt, bent u in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Als u deze woning gebruikt als hoofdelijk verblijf, moet u 2% overdrachtsbelasting betalen.
Vrijstelling voor jongeren
De overdrachtsbelasting kent een eenmalige vrijstelling voor jongeren tussen de 18 en 35 jaar oud. De vrijstelling geldt tot een maximale waarde van de woning, die in 2025 € 525.000 bedraagt.
Invloed lasten
De Belastingdienst heeft onlangs duidelijk gemaakt dat een last van de VvE van invloed is op de overnamesom. In een voorbeeld wordt uitgegaan van de aankoop van een appartement van € 500.000, waarbij € 30.000 extra moet worden betaald om een deel van een lening van de VvE over te nemen, dan wel te voldoen. De overdrachtsbelasting is dan verschuldigd over € 500.000 + € 30.000 = € 530.000.
Geen reserves
In dit voorbeeld wordt ervan uitgegaan dat de VvE geen reserves bezit. Het aandeel in de waarde van de onderhoudsreserve van de VvE mag namelijk in mindering worden gebracht op de totaalsom.
Invloed op vrijstelling voor jongeren
De last is in dit voorbeeld van invloed op de vrijstelling in de overdrachtsbelasting die geldt voor jongeren. Die geldt namelijk tot een waarde van € 525.000 (2025). In dit voorbeeld wordt die grens met € 5.000 overschreden, is de vrijstelling niet meer van toepassing en moet er 2% overdrachtsbelasting worden betaald over de gehele som.
Tip! Informeer van tevoren goed welke lasten en reserves een VvE heeft bij de aankoop van een woning. Een VvE is verplicht deze te verstrekken. Deze gegevens moet u ook aanleveren bij de notaris om de koop vast te leggen.
Woningdelers
In de huidige krappe woningmarkt zal het vast vaker voorkomen. Twee of meer personen kopen gezamenlijk een woning. De woning is niet gesplitst, maar bestaat wel uit meerdere zelfstandige woongedeelten. De kopers sluiten met elkaar een gebruikersovereenkomst waarbij iedere koper het exclusieve gebruiksrecht heeft op een zelfstandig woongedeelte. De kopers verklaren bij de notaris ook dat zij hun zelfstandige woongedeelte ook anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken.
Overdrachtsbelasting?
Bedraagt de overdrachtsbelasting in zo’n geval 10,4% of kunnen de kopers een beroep doen op het 2%-tarief? Of kunnen ze zelfs, als ze tussen de 18 en 35 jaar oud zijn en niet eerder de startersvrijstelling gebruikten, een beroep doen op de startersvrijstelling?
2% of startersvrijstelling!
De Belastingdienst antwoordde op deze vraag dat in deze situatie het 2%-tarief of de startersvrijstelling kan worden toegepast.
Let op! Overleg over uw eigen specifieke situatie altijd met onze adviseurs en de notaris of in uw geval ook het 2%-tarief of de startersvrijstelling kan worden toegepast.
Overdrachtsbelasting
Bij aankoop van panden wordt overdrachtsbelasting geheven. Het standaardtarief bedraagt 10,4%. Voor woningen is het tarief van de overdrachtsbelasting 2%.
Tip! Voor meerderjarige jongeren tot 35 jaar geldt een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting als de woning niet meer kost dan € 525.000 (2025).
Anders dan tijdelijk
Onlangs kwam een zaak voor het gerechtshof in Den Haag waarbij het ging om de vraag wat onder ‘anders dan tijdelijk’ moet worden verstaan. In betreffende zaak had een echtpaar twee woningen gekocht. Omdat de ene woning verbouwd moest worden, werd de andere woning in die periode gebruikt als hoofdverblijf. Dit verblijf duurde ruim zeven maanden, waarna de verbouwde woning werd betrokken.
Hoeveel overdrachtsbelasting?
Voor het Hof stond de vraag centraal of het verblijf van zeven maanden voldoende was voor het toepassen van het 2%-tarief. Het Hof vond van wel en baseert het oordeel onder meer op het feit dat tijdens de behandeling van het wetsvoorstel uitdrukkelijk over het tijdelijk bewonen is gesproken ten tijde van een verbouwing. In dat kader is ook een minimale termijn van zes maanden genoemd.
Welke intentie?
Bij een verblijf van minimaal zes maanden stelt het Hof dat de intentie bestaat om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Dit is dus ook het geval als vooraf al duidelijk is dat de woning vanwege de verbouwing van een andere woning slechts tijdelijk bewoond zal worden.
Uitzondering bij misbruik
Uit het arrest wordt ook duidelijk dat volgens de wetsgeschiedenis van de termijn van zes maanden kan worden afgeweken bij misbruik. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het geval waarbij een woning na aankoop en verhuur voor een half jaar direct na de verhuurperiode weer verkocht wordt.
Geen cassatie
De staatssecretaris heeft inmiddels laten weten tegen de uitspraak geen cassatie in te zullen stellen bij de Hoge Raad. In een toelichting geeft hij aan dat voor het begrip ‘anders dan tijdelijk’ ook naar zijn mening kan worden aangesloten bij een termijn van zes maanden. Ook de staatssecretaris wijst er wel op dat in situaties van misbruik van deze termijn kan worden afgeweken.
