Vrijstelling of 2% overdrachtsbelasting ook bij wonen na 2 jaar?

Overdrachtsbelasting algemeen 10,4%

De bij aankoop van een pand verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt voor niet-woningen, zoals een kantoorpand, momenteel 10,4%. De koper moet deze belasting betalen. Voor woningen bedraagt het tarief 2%. 

Voor woningen: 2% of vrijstelling

Voor meerderjarige kopers jonger dan 35 jaar die een woning kopen van maximaal € 525.000 (2025) kan een vrijstelling gelden. Hierbij geldt, zowel voor het tarief van 2% als voor de vrijstelling onder meer als voorwaarde dat de woning na de verkrijging ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt gaat worden’. Vrij vertaald betekent dit dat de woning duurzaam als hoofdverblijf bewoond moet gaan worden. Dit moet ook in een schriftelijke verklaring zijn vastgelegd. 

Bewoning uitgesteld

In de casus die speelde bij gerechtshof Den Haag had een vrouw een woning gekocht en bij de notaris geleverd gekregen. Zij ging deze woning echter pas twee jaar later bewonen. Tot die tijd woonde ze bij haar ouders. De reden hiervoor was dat de nieuwe woning van de verkopende partij nog in aanbouw was en afgesproken was dat de verkopers er tijdens de bouw (maximaal twee jaar) mochten blijven wonen. 

Rechtbank: geen vrijstelling of 2%-tarief

De rechtbank oordeelde dat de vrouw de woning niet duurzaam als hoofdverblijf was gaan bewonen, onder meer omdat de verkopers in de woning waren blijven wonen tot uiterlijk twee jaar na de notariële levering van de woning. De vrouw had daarom geen recht op de vrijstelling of het verlaagde tarief van 2%.

Gerechtshof: vrijstelling want wet kent geen termijn

Voor het gerechtshof was in geschil of de duurzame bewoning op korte termijn na de notariële levering moest aanvangen om een beroep te kunnen doen op de vrijstelling of het 2%-tarief.
Het gerechtshof vond van niet en stelde dat de wet geen termijn verbindt aan het moment waarop de duurzame bewoning moet aanvangen. Het gerechtshof stelde dat de wetgever bovendien ook rekening heeft gehouden met de situatie dat een koper een woning niet direct na de verkrijging als hoofdverblijf gaat gebruiken, zoals in deze situatie. Het gerechtshof oordeelde daarom dat de vrouw, gelet op de bedoeling van de wet, de vrijstelling kon toepassen. De vrouw was immers starter op de woningmarkt met de bedoeling om duurzaam in de woning te gaan wonen. De inspecteur was het er bovendien mee eens dat de vrouw niet te vergelijken was met een belegger. Dat de vrouw niet binnen een bepaalde termijn in de woning was gaan wonen, zorgde in deze situatie niet voor een ander oordeel.

Staatssecretaris

De staatssecretaris stelde in eerste instantie beroep in cassatie in bij de Hoge Raad, maar trok dat later weer in. In de toelichting bij het intrekken merkt de staatssecretaris op dat uit de feiten en omstandigheden naar voren komt dat er in dit geval geen sprake is geweest van een oneigenlijk gebruik om een voordeel in de overdrachtsbelasting te behalen. De vrouw heeft een woning gekocht met het doel om daar te gaan wonen en dat is uiteindelijk ook gebeurd. De staatssecretaris was in dit geval met toepassing van de hardheidsclausule daarom tot dezelfde uitkomst gekomen als het gerechtshof.

Voorwaarden

Behalve de maximale waarde van de woning, de woningwaardegrens en de leeftijd van de koper(s) gelden nog meer voorwaarden. Zo moet de koper onder meer de woning zelf voor langere tijd gaan bewonen en dit ook verklaren bij de notaris.

Let op! Een koper kan maar één keer een beroep doen op de startersvrijstelling.

Woningwaardegrens

De woningwaardegrens wordt elk jaar opnieuw vastgesteld en is over het algemeen een jaar van tevoren al bekend. Koopt u in 2025 een woning, dan kunt u uitgaan van een woningwaardegrens van € 525.000. Ook voor 2026 is de woningwaardegrens al bekend, deze bedraagt € 555.000.

Let op! Voor toepassing van de vrijstelling is de datum van levering van de woning bij de notaris bepalend. Kocht u in 2024 een woning die pas in 2025 door de notaris geleverd wordt, dan geldt een woningwaardegrens van € 525.000 en dus niet van € 510.000 (de grens in 2024).

Verschil in uitspraak

Over dit onderwerp werd door de rechtbank Den Haag anders geoordeeld dan door de rechtbank Zeeland-West-Brabant.

Wanneer laag tarief of vrijstelling?

Het lage tarief van de overdrachtsbelasting of de vrijstelling is alleen van toepassing als de koper de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Ook moet dit voornemen voorafgaand aan de koop van een woning duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk worden vastgelegd.

Uitspraak rechtbank Den Haag

In een zaak die speelde voor de rechtbank in Den Haag had een echtpaar in juni 2021 een woning gekocht, die ze vanaf januari 2022 in eigendom verkregen. Daarnaast hadden ze in oktober 2021 een andere woning gekocht, die ze in februari 2022 in eigendom verkregen. De tweede woning hadden ze laten verbouwen, zodat het stel van januari 2022 tot augustus 2022 in de eerste woning zijn intrek nam.

Niet anders dan tijdelijk

De rechtbank Den Haag was van oordeel dat in bovengenoemde situatie de eerste woning slechts tijdelijk als hoofdverblijf heeft gediend en dat daarom dus het verhoogde tarief van de overdrachtsbelasting van toepassing is van thans 10,4%. Op het moment van leveren van de woning was de tweede woning namelijk al gekocht. Dat het stel aanvoerde dat men hierin langer dan zes maanden woonde, is volgens deze rechtbank niet relevant.

Uitspraak rechtbank Zeeland-West-Brabant

De rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde in een soortgelijke situatie anders. In die situatie koopt een echtpaar in maart 2022 een perceel bouwgrond om er een woning op te laten bouwen. Het perceel wordt in mei 2022 opgeleverd. In november 2022 kopen ze een andere woning die ze meer dan een half jaar als hoofdverblijf gebruiken, omdat de nieuw te bouwen woning nog niet is opgeleverd. De rechtbank acht de vrijstelling inzake de overdrachtsbelasting van toepassing, omdat de woning minstens een half jaar als hoofdverblijf wordt gebruikt.

Evident misbruik?

Dat in deze situatie het lage tarief of de vrijstelling van toepassing is, blijkt volgens de rechtbank Zeeland-West-Brabant uit de wetsgeschiedenis. Hieruit valt namelijk af te leiden dat ‘anders dan tijdelijk’ betekent dat een woning minstens een half jaar als hoofdverblijf bewoond moet worden. Dit is alleen anders als er sprake is van een evidente misbruiksituatie. Nu dit niet aan de orde is, is de rechtbank van mening dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing is.

Tip! Teken in soortgelijke situaties bezwaar aan als de vrijstelling of het lage tarief van de overdrachtsbelasting niet wordt toegepast. Waarschijnlijk zal een hogere rechter op korte termijn over genoemde zaken oordelen, zodat het van belang is dat u uw rechten via bezwaar en/of beroep veilig stelt.

VoV-vrijstelling

Om de toegang tot de woningmarkt te bevorderen voor starters en lagere middeninkomens bestaat de mogelijkheid dat bijvoorbeeld woningcorporaties en projectontwikkelaars een woning met korting verkopen. Dit onder de verplichting om de woning als deze later weer in de verkoop komt, deze weer aan te bieden aan de oorspronkelijk verkopende woningcorporatie of projectontwikkelaar. Voor de teruglevering van zo’n woning met een verkoopregulerend beding (VoV-woning) geldt – onder voorwaarden – een vrijstelling van overdrachtsbelasting: de VoV-vrijstelling.

Voorwaarden

Een van de voorwaarden voor toepassing van de VoV-vrijstelling is dat de woningwaarde op het moment van levering aan koper niet hoger was de woningwaarde voor de startersvrijstelling op dat moment. Werd bijvoorbeeld in 2022 een VoV-woning geleverd met een woningwaarde van € 450.000, dan kan bij teruglevering van die woning in 2024 de VoV-vrijstelling niet worden toegepast. In 2022 was de woningwaarde voor de startersvrijstelling namelijk € 400.000.

Een andere voorwaarde is dat de natuurlijke persoon die de woning verkreeg een koperskorting kreeg van minimaal 10 en maximaal 50% van de waarde van de woning.

Let op! Er gelden nog meer voorwaarden. Neem voor meer informatie daarom contact op met een van onze adviseurs.

Vanaf 2025 ook aanhorigheden

Onbedoeld zijn bij de vormgeving van de VoV-vrijstelling aanhorigheden bij de woning, denk aan  een garage of schuur, uitgesloten van de vrijstelling. Voorgesteld is om dat vanaf 1 januari 2025 te herstellen. Vanaf die datum is de VoV-vrijstelling dan ook van toepassing op teruggeleverde aanhorigheden die bij de woning horen en die gelijktijdig met die woning worden verkregen.

Let op! Het voorstel dat op Prinsjesdag 2024 is gedaan, moet nog door de Tweede en Eerste Kamer worden aangenomen en is daarom nog niet definitief.